나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51928 [1] 경기도 안산시 단원구 원시동 781-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원시동 소재 ""서해안선(원시역)"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 중소규모공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 서해안선(원시역)이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사판넬지붕 3층 건물내 제2층 제203호 외 2개호로서,
(사용승인일자 : 2008.07.16)
외 벽 : 드라이비트 및 판넬 등 마감.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1) : 공장으로 조사되었음.
기호(2) : 공장(사무실, 휴게실, 기숙사)으로 조사되었음.
기호(3) : 공장으로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

2. 별첨 '사진용지' 및 '내부구조도'와 같이 제시외 건물 ㉠~㉥이 소재하는바 면적사정은 개략적인 실측에 의하였으며, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하였는바, 경매진행 및 경매참여시 재확인 및 유의바람.

3. 공장저당법에 의한 기계기구는 등기사항전부증명서상 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-555호(제2018-126호는 대체로 유사하여 최근 목록적용, 제2012-1호는 없는것으로 조사됨)를 기준하였는바, 경매진행 및 경매참여시 재확인 및 유의바람.

물건 비고

-일괄매각. 공장용지, 공장, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-126호, 제2022-555호, 제시외 건물 및 기계기구 포함(감정평가서 참조)
-입주자격 및 매수자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임)
-위 공장 및 광업재단법 제6조 목록 중 제2012-1호는 없는 것으로 조사되었고, 목록에 등재된 기계기구 목록 중 소재불명인 기계기구는 감정평가 및 매각에서 제외함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경51928 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원시동 781-4

용도: 공장

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 855.67㎡ (약 258.8평)

토지지분: 855.6736㎡ (약 258.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 978.00㎡ (약 295.8평)

건물지분: 978㎡ (약 295.8평)

건물 제시외면적: 260.90㎡ (약 78.9평)

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사판넬지붕 3층 건물

사용승인일자: 2008년 07월 16일

건물 상세: 본건은 '가동'으로 조사되었으며, 집합건물로서 각 호실별 이용 현황은 본 보고서에 포함되지 않음.

1.4. 매각대상 및 포함사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항:

* 일괄매각. 공장용지, 공장, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-126호, 제2022-555호, 제시외 건물 및 기계기구 포함 (감정평가서 참조).

* 위 공장 및 광업재단법 제6조 목록 중 제2012-1호는 없는 것으로 조사되었고, 목록에 등재된 기계기구 목록 중 소재불명인 기계기구는 감정평가 및 매각에서 제외함 (감정평가서 참조).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 경기도 안산시 단원구 원시동 소재 "서해안선(원시역)" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임. 반월국가산업단지 내에 위치함.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 서해안선(원시역)이 소재하여 대중교통 이용이 가능함. 전반적인 교통 상황은 보통시됨.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 남서측으로 소로 한면에 접해 있어 차량 진출입이 용이함.

2.4. 토지이용계획 및 규제

* 도시지역

* 일반공업지역

* 소로1류 (폭 10m~12m)(국지도로)(접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 대기관리권역 (대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법)

* 도시교통정비지역 (도시교통정비촉진법)

* 재생사업지구 (반월국가산업단지 재생사업지구) (산업입지 및 개발에 관한 법률)

* 국가산업단지 (반월국가산업단지) (산업입지 및 개발에 관한 법률)

* 산업단지기타 (반월특수지역) (산업입지 및 개발에 관한 법률)

* 산업시설구역 (산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률)

* 생활소음진동관리지역 (소음진동관리법)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 주식회사램코하우스 (2011.07.28), 김근호 (2011.12.28)

* 근저당: 농업협동조합중앙회 (2011.12.28, 1,392,000,000원), 농협은행주식회사 (2012.03.14, 240,000,000원), 농협은행주식회사 (2022.09.05, 360,000,000원), 농협은행주식회사 (2024.01.05, 240,000,000원)

* 14번 근저당 일부 이전: 신용보증기금 (2024.08.22) - 말소됨.

* 가압류: 신용보증기금 (2025.03.13, 107,538,343원), 기술보증기금 (2025.03.19, 576,248,074원), 신한은행 (2025.04.18, 18,721,378원)

* 압류: 안산시 (2026.02.25)

* 임의경매개시결정: 에프앤에이치2409유동화전문유한회사 (2025.03.17, 2,033,496,894원)

* 등기부 채권 총액: 2,934,507,795원

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2011년 12월 28일 접수된 농업협동조합중앙회 근저당 (을11)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (말소기준권리 이후의 모든 권리는 말소 예정임)

3.3. 임차인 현황

* CHHORNSROS: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.08.05, 대항력 없음.

* KHADKANABARAJ: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022.08.31, 대항력 없음.

* PHUON VEN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.08.05, 대항력 없음.

* RAJBANSHIRAJKUMAR: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022.08.30, 대항력 없음.

* 주식회사케이그린: 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2022.10.24, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 원시동 일대는 반월국가산업단지의 핵심 지역으로, 다양한 중소규모 제조업체 및 관련 지원 시설이 밀집해 있습니다. 근린생활시설도 일부 소재하여 산업단지 내 종사자들을 위한 기본적인 편의를 제공합니다.

4.2. 산업단지 내 위상

반월국가산업단지는 수도권 서남부의 주요 산업 거점 중 하나로, 특히 제조업 및 관련 산업 활동이 활발한 지역입니다. 본건은 이러한 산업단지 내에 위치하여 관련 업종의 기업들에게는 전략적 가치를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

인근에 버스정류장이 위치하며, 원시역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 단지 내 근린생활시설을 통해 기본적인 식음료 및 상업 시설 이용이 가능합니다. 공장 지역의 특성상 주거 편의 시설보다는 산업 활동을 지원하는 인프라에 초점이 맞춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과는 다른 특수성을 가질 수 있습니다. 관련 법규 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 입주 및 매수 자격

본건이 위치한 반월특수지역은 입주 자격 및 매수 자격에 대한 별도의 확인이 필요할 수 있습니다. 반드시 한국산업단지공단 경기입주지원에 문의하여 확인 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

6.3. 포함 및 제외 물건

공장 및 광업재단 저당법에 의해 등록된 기계기구 중 일부는 소재 불명으로 감정평가 및 매각에서 제외되었습니다. 따라서, 정확한 포함 물건 및 제외 물건은 반드시 감정평가서를 통해 재확인해야 합니다. 제시외 건물 및 기계기구는 포함되어 매각될 예정입니다.

6.4. 환경적 요인 (혐오시설 및 기타)

본건이 위치한 반월국가산업단지는 대규모 공업단지로서, 대기 관리권역 및 생활 소음/진동 관리지역에 포함되어 있습니다. 이는 산업 활동으로 인한 일반적인 환경적 요인(소음, 분진, 악취 등)의 가능성을 내포하고 있음을 의미합니다. 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 산업단지 특성상 공업 활동에 따른 환경적 영향을 충분히 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 경쟁력 있는 입지: 반월국가산업단지 내에 위치하여 산업 활동에 유리함.

* 양호한 교통 여건: 원시역 및 버스정류장 인접, 차량 접근 용이.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 효율적인 활용 가능.

* 잠재적 가치: 공장 및 제시외 건물, 기계기구 포함으로 인한 자산 가치 증대 가능성.

7.2. 물건 약점

* 입주 자격 확인 필수: 반월특수지역으로 인한 매수 및 입주 자격 제한 가능성.

* 불확실한 기계기구: 일부 기계기구의 소재 불명 및 제외.

* 유동화 물건의 특수성: 일반 물건 대비 복잡한 절차 및 잠재적 리스크.

* 산업단지 환경: 공업 지역 특성상 소음, 분진, 대기 환경 등의 영향 가능성.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 내 입지

핵심 산업단지 내에 위치하여 신규 공장 증설, 사업장 이전, 또는 투자용 부동산으로서의 잠재력을 가집니다. 관련 업종 기업의 이전 수요를 고려할 수 있습니다.

8.2. 자산 가치

토지 면적과 건물 면적, 그리고 포함된 제시외 건물 및 기계기구를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 2,433,744,000원입니다. 본 물건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 물건의 활용 가능성 및 예상되는 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 특히, 입주 자격 확인 및 포함 물건에 대한 면밀한 실사가 필수적입니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사와 권리 분석, 시장 조사를 통해 산출하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.