나이스옥션 법원경매 평택 2025타경558 [1] 경기도 평택시 고덕동 1887-3 고덕로자벨1 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 지하철1호선 ""서정리역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
대규모 아파트단지, 근린생활시설 및 업무용 건물 등이 혼재하는 택지개발지구내 상업지역으
로서서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 ""서정리역"" 이 소재
하는 등 제반 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 8층 건 내 4층 403호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 사무소이나. 현 ""공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 시스템냉난방설비, 옥내소화전, 화재경보기, 지
하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 평지이며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 중로와 접하고, 남측으로 서정리역과 연계된 광장에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제
한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행
안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016. 9. 9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택
지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경558 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕동 1887-3 고덕로자벨1 4층403호

* 용도: 제1종 근린생활시설, 업무시설 (집합건축물대장상 용도는 사무소이나, 현재 공실 상태)

* 감정가: 221,000,000원

* 토지면적: 10.48㎡ (약 3.17평)

* 토지지분: 10.48㎡ (약 3.17평)

* 건물면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

* 건물지분: 39.6㎡ (약 11.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 평택축산업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 고덕동 소재 지하철 1호선 서정리역 서측 인근

* 주위환경: 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 업무용 건물 등이 혼재하는 택지개발지구내 상업지역으로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

* 교통: 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '서정리역'이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난함.

* 도로: 본건 북측으로 중로와 접하고, 남측으로 서정리역과 연계된 광장에 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 택지개발지구로 지정되어 있음.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 콘크리트슬래브지붕 8층 건물 내 4층 403호임. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 근저당권 (평택축산업협동조합, 2021-08-27 접수, 180,000,000원). 본 건 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 총 채권액: 215,000,000원 (말소기준권리인 근저당 180,000,000원 및 가압류 35,000,000원 등)

* 인수되는 권리: 등기부상 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (상세 내용은 현황조사서 및 등기부등본 재확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상. (보증금 인수 부담은 없으나, 실제 임차인 존재 시 명도 절차 진행 필요)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 업무용 건물이 혼재하는 택지개발지구 내 상업지역에 위치함.

* 교통 접근성: 지하철 1호선 서정리역 인근 역세권 상가로, 유동인구 및 차량 접근성이 양호함.

* 개발 잠재력: 고덕국제화지구, 택지개발지구 등 대규모 개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 발전 및 상권 활성화 기대.

* 용도 적합성: 제1종 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능하여 다양한 업종의 입점이 가능함.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지가 인접하여 상가 이용 고객 및 배후 수요 확보에 유리함.

* 편의시설: 서정리역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 관련 편의시설 접근성이 좋음.

* 건물 정보: 철근콘크리트구조 8층 건물 내 4층에 위치하며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 시스템 냉난방 설비, 옥내 소화전, 화재 경보기 등이 구비되어 있음.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 해당 지역(경기도 평택시 고덕동 1887-3) 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 해당 지역은 신도시 개발 지구로서 주거 및 상업 시설 위주로 계획 및 조성되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 추가로 소요될 수 있음.

* 비소멸 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 해당 권리의 내용과 범위, 영향 등을 면밀히 검토해야 함.

* 현재 공실 상태: 물건이 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어려우며, 공실 장기화 가능성에 대비해야 함.

* 토지이용계획 제한: 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 건축물 높이 제한 등 개발행위에 일부 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 고덕동, 지하철 1호선 서정리역 인근에 위치한 역세권 상가로, 개발 잠재력이 높은 지역에 속해 있음.

* 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 4층에 위치하며, 총 4개 호실이 집합건축물로 등재되어 있으나 본 물건은 403호 단독 전유부분임.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되나, 비소멸 지상권에 대한 추가 확인이 필요함.

* 임차인 인수 부담은 없으나, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 주의가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서정리역 도보 거리의 상가로, 풍부한 유동인구와 우수한 접근성을 확보하고 있음.

* 개발 호재: 고덕국제화지구, 택지개발지구 등 대규모 개발 프로젝트와 인접하여 미래 가치 상승 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각받으므로 권리관계가 명확하고 안정적인 자산 관리가 가능함.

* 시세 대비 경쟁력: 현재 공실 상태와 일부 권리(지상권) 존재 등의 요인을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 221,000,000원

* 본 물건은 현재 공실 상태이며, 임대차 관계가 미상이고 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하는 등의 리스크 요인을 내포하고 있음.

* 따라서, 입찰 시에는 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하고, 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 가능성 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 함.

* 잠정적인 제안 범위는 감정가의 80~90% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있음.

* 잠정적 제안 범위: 170,000,000원 ~ 198,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.