나이스옥션 법원경매 평택 2025타경547 [1] 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 지층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 중 지층101호외 18개호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~기호19는 도시형생활주택(후첨 '건축물현황
도'참조)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 소방설비 및 기호3~19 도시형생활주택은 각호 난방설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호3 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호1,2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~19 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함.(감정평가서 참조)
2. 청록건설(정병태)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함
3. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.3.28.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 개요

사건 번호: 평택지원 2025타경547 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 1,600,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6, 지층101호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 주요 용도는 공동주택(17세대)으로 기재되어 있으나, 감정평가서상 해당 호실은 노래방, 휴게음식점, 도시형생활주택 등으로 복합적인 이용 상태를 가집니다.)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,600,000,000원

토지 면적: 509.00㎡ (약 153.97평)

건물 면적: 649.06㎡ (약 196.33평)

(참고: 건물 등기부상 전체 건물 면적은 922.4㎡입니다.)

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.

2.3. 지역 특성

본 건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(안일고)으로 지정되어 있습니다.

토지 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 분석

토지 등기부상 소유권 이전 내역이 다수 존재하나, 현재 경매 신청 채권자에 의해 말소기준 권리(을1 근저당권, 1,235,000,000원)를 포함한 모든 근저당권 및 압류 사항이 말소 예정입니다.

집합건물 등기부상에도 주요 근저당권 및 압류 등이 말소 처리될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본 물건에 대한 권리 분석상 "대항력 있는 임차인"이 특수물건정보에 기재되어 있으나, 제공된 임차인 현황 목록상 모든 임차인의 "대항력"은 "없음"으로 확인되었습니다.

따라서, 경매로 인한 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 보증금 인수 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

모든 임차인의 "인수 보증금 합계"가 0원으로 기재되어 있어, 이를 뒷받침합니다.

* CUIGUANG: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 (JINCANYU): 보증금 2,500,000원, 차임 400,000원, 대항력 없음.

* JINCHENGHU: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* JINCHENGJI: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* JINDOUTIAN: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 (JINZHEYUN): 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 대항력 없음.

* YUCHUNMEI: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 정 (ZHENG LIANHUA) 1: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 정 (ZHENG LIANHUA) 2: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 고 (고경석): 보증금 15,000,000원, 차임 600,000원, 대항력 없음. (확정일자 없음)

* 고 (고상훈): 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 (김형환): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 노 (노영훈 상가): 보증금 120,000,000원, 차임 2,400,000원, 대항력 없음.

* 노 (노영훈 주택): 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 없음.

* 민 (민재기): 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 대항력 없음.

* 박 (박두한): 보증금 36,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 손 (손명덕): 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 대항력 없음.

* 신 (신은주): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 안 (안정호): 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 용 (용경화): 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 대항력 없음.

* 이 (이귀동): 보증금 20,000,000원, 차임 280,000원, 대항력 없음.

* 이 (이영욱): 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이 (이주해): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이 (이해권): 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 장 (장민석): 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 정 (정대영): 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 정 (정병태): 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 대항력 없음.

* 함 (함순희): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

3.3. 유치권 및 기타 권리 분석

청록건설(정병태) 및 이경범이 각 공사대금을 근거로 유치권을 신고하였으나, 신청 채권자인 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 법원으로부터 유치권 부존재 확인 원고 승소 판결(2026.4.2, 2026.3.28 확정)을 받아 제출함에 따라 해당 유치권은 법적으로 인정되지 않습니다.

3.4. 인수되는 권리 없음

등기부상 모든 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 시세 및 상권 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 서진빌 (2015년 준공, 전용면적 29.91㎡): 2026년 4월 8일 75,000,000원 (약 250.8만원/㎡)

* 에코타운A (2017년 준공, 전용면적 61.02㎡): 2026년 4월 1일 110,000,000원 (약 180.3만원/㎡)

* 안중거승B (1991년 준공, 전용면적 46.4㎡): 2025년 12월 29일 50,000,000원 (약 107.8만원/㎡)

위의 비교 사례 중 최근 준공 연도의 물건(서진빌, 에코타운A)을 기준으로 볼 때, 제곱미터당 약 180만원 ~ 250만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본 건의 건물 면적 649.06㎡에 최근 시세(평균 약 215.5만원/㎡)를 적용하여 산정한 예상 시세는 약 13억 9천 8백만원입니다. 이는 감정가 16억 1천 6백만원(건물 및 토지 합산) 대비 다소 낮은 수준으로, 시장 상황에 따른 추가 조사가 필요합니다.

4.2. 시장 동향

평택시는 지속적인 개발 호재와 인구 유입으로 인해 부동산 시장이 활발하게 움직이는 지역 중 하나입니다. 안중읍 지역 역시 도시 재생 및 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활 편의 및 교육 시설

* 주변 편의 시설: 감정평가서상 주위 지역에 점포, 주점, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교육 시설: '경기물류고등학교' 인근에 위치하며, '안일고등학교' 관련 보호구역으로 지정된 바 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 권리 관계가 복잡하였으나, 유치권 부존재 확인 판결 및 모든 근저당권, 압류 등의 말소 예정으로 인해 권리 관련 리스크는 현저히 낮다고 판단됩니다.

6.2. 임차인 관련 리스크 (대항력 불인정)

"대항력 있는 임차인"이 특수물건정보에 언급되어 있으나, 상세 임차인 현황에서 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 보증금 미회수나 명도 관련 예상치 못한 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 물건 용도 및 상태

본 건은 도시형생활주택으로 분류되나, 감정평가 요약상 노래방, 휴게음식점 등으로도 이용된 이력이 있어 실제 이용 현황 및 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 특히 지층 101호의 정확한 용도와 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

일반적인 지도 검색 및 주변 환경 분석 결과, 본 건 인근에서 심각한 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 산업 폐수 배출 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 평택시 안중읍에 위치한 도시형생활주택으로, 명확한 권리 관계와 인수되는 임차 보증금 부담이 없어 안정적인 투자가 가능한 물건입니다. 유치권 관련 분쟁 또한 법적 판단으로 해결되었으므로 권리적 부담은 적습니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있으므로, 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 복합적인 용도로 이용된 이력이 있는 점과 지층이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 모든 권리 및 유치권이 말소 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금 부담이 없습니다.

* 입지 조건: 평택시의 개발 잠재력과 안중읍 지역의 생활 편의성을 바탕으로 향후 가치 상승 기대.

* 다양한 활용 가능성: 도시형생활주택 외 상가 등으로도 활용될 수 있는 잠재력 보유 (단, 실제 용도 확인 필수).

9. 예상 입찰가 산정

감정가 1,600,000,000원 대비 주변 시세 분석 결과, 예상 시세는 약 14억원 수준으로 파악됩니다.

인수 부담이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 고려하여, 시장 시세와 감정가 사이에서 합리적인 가격으로 입찰가를 결정할 필요가 있습니다.

본 건의 경우, 1,500,000,000원 ~ 1,550,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 현장 답사를 통한 추가적인 가치 평가 및 경쟁 물건 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.