나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41470 [1] 경기도 안성시 가사동 산18-35 임야 경매
매각기일: 2026-01-19
물건 개요
나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41470 [1] 경기도 안성시 가사동 산18-35 임야 경매
- 사건번호: 2025타경41470
- 주소: 경기도 안성시 가사동 산18-35
- 감정가: 23,100,000원
- 최저가: 11,319,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 임야
평택지원 경매4계 2025타경41470 | 소재지: 경기도 안성시 가사동 산18-35 | 감정가: 23,100,000원 | 최저가: 11,319,000원 | 용도: 임야
1. 물건 개요
1.1. 사건 및 소재지 정보
사건번호는 평택지원 2025타경41470 (1)이며, 소재지는 경기도 안성시 가사동 산18-35입니다.
본건의 용도는 임야(자연림)이며, 토지면적은 420.00㎡ (약 127.05평)입니다.
감정가는 23,100,000원으로 책정되었습니다.
1.2. 물건 현황 및 경매 정보
본 경매는 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지 전체(100% 지분)입니다.
소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.
특이사항으로는 ‘분묘기지권’이 언급되어 있어 권리분석 시 중대한 검토가 필요합니다.
지상의 수목은 토지 가액에 포함하여 평가되었습니다.
2. 입지 조건 분석
2.1. 주변 환경 및 접근성
본건 토지는 경기도 안성시 가사동 소재 보개면사무소 남측 직선거리 약 350미터 지점에 위치합니다.
주위는 38번 국도변의 야산지대로 농경지, 일부 근린생활시설 및 전원주택 등이 혼재하는 지역입니다.
교통상황은 38번 국도변에 위치하고 근거리에 버스정류장이 소재하나, 본건 임야까지는 차량 진입이 불가능한 맹지 상태입니다.
형태는 부정형의 토지이며, 대체로 남서 하향의 완경사지로서 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.
2.2. 용도지역 및 제한 사항
토지이용계획상 도시지역 및 보전녹지지역에 속하여 개발 행위에 많은 제한이 따릅니다.
또한 가축사육제한구역(일부제한구역), 공익용산지, 보전산지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.
이러한 중첩된 규제는 보존 및 관리 위주의 토지임을 시사합니다.
3. 권리 분석
3.1. 매각대상 및 특이 사항
매각대상은 토지 전체이나, 주의사항에 따르면 본건 토지 남측 일부 경계지상에 분묘 및 석물이 소재하며 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.
최저매각가격은 이미 분묘로 인해 소유권이 제한받는 부분을 반영하여 정해졌습니다.
분묘기지권은 성립 시 낙찰자가 임의로 분묘를 철거할 수 없어 토지 이용에 큰 제약이 되므로, 정확한 현황 측량과 권리관계 확인이 필수적입니다.
제시외 물건으로 분묘 1기가 남측 일부 경계지상에 소재하는 것으로 조사되었습니다.
3.2. 권리 관계
본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 권리 분석 결과에 따라 인수되는 권리가 발생할 수 있으나, 제공된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리분석은 제한적입니다.
기본적으로 임대관계는 미상입니다.
4. 상권 분석
4.1. 개발 잠재력
본건은 보전녹지지역 및 보전산지로 지정된 임야로서 상업적인 개발 잠재력은 매우 낮습니다.
주변에 근린생활시설 및 전원주택이 산재하고 있으나, 본건 토지는 맹지이며 경사지로 차량 진입이 불가능하여 당장의 건축이나 상업적 활용은 어렵습니다.
따라서, 단기적인 개발 이익보다는 장기적인 임야 보유 또는 보존 가치에 중점을 두어야 합니다.
5. 생활 정보
5.1. 주요 시설
본건 주변은 국도변 야산지대로서, 인근에 보개면사무소가 위치하여 행정시설 접근성은 보통입니다.
38번 국도가 인접해 있어 광역 교통망 접근성은 있으나, 본건까지 차량 진입이 불가하여 실질적인 생활 편의성은 떨어집니다.
5.2. 주변 혐오시설 현황
광범위한 안성시 주변 지역에는 다수의 혐오시설 조성 계획이 논란이 되고 있습니다.
구체적으로 용인시의 자원회수시설 확충사업(소각장), LNG 발전소 설치, 송전선로 건설, 평택시의 공공종합 장사시설 조성 추진 등이 언급됩니다.
특히 송전선로 일부가 보개면을 통과하는 것으로 알려져 있어, 본건 소재지인 가사동도 지역적인 환경 이슈에서 자유롭지 못할 수 있습니다.
이러한 시설들이 확정될 경우 장기적인 지역 환경 및 토지 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 토지 이용 제한 및 맹지 위험
본건은 지적도상 맹지(차량 진입 불가)이며, 보전녹지지역 및 보전산지로 묶여 있어 사실상 개발이 불가능한 토지입니다.
현재 상태로는 주말 농장 등의 용도로도 활용성이 낮습니다.
향후 건축 허가 등을 위해서는 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙(지상권 등)을 받아야 하므로 추가 비용 및 협의가 필요합니다.
6.2. 분묘기지권 위험
가장 중대한 리스크는 분묘기지권입니다.
본건 최저매각가격에 분묘로 인한 소유권 제한 부분이 이미 반영되었다는 점은 리스크가 크다는 것을 의미합니다.
분묘기지권이 성립되면 토지 매수인은 분묘의 소유자에게 지료를 청구할 수 있을 뿐, 분묘를 함부로 철거할 수 없습니다.
정확한 분묘의 위치와 기수를 확인하고, 분묘기지권 성립 여부를 법적으로 면밀히 검토해야 합니다.
7. 종합 의견
본건은 비교적 소규모의 임야로서, 38번 국도와 인접하여 교통망 접근성은 좋으나 맹지이며 보전녹지 및 보전산지로 묶여 개발 가능성은 매우 낮습니다.
특히 토지 이용을 제한하는 분묘 1기가 존재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지의 실질적인 활용 가치는 더욱 하락합니다.
감정가가 분묘로 인한 제한을 반영하여 책정되었으므로, 입찰자 또한 해당 리스크를 충분히 인지하고 그에 상응하는 가격으로 입찰가를 산정해야 합니다.
단순히 저렴한 가격에 매입하여 개발 이익을 얻으려는 투자자에게는 부적합한 물건입니다.
8. 투자 포인트
본건 임야는 현 시점에서는 개발보다는 보존 가치에 무게가 실린 투자 물건입니다.
분묘기지권이라는 중대한 권리상의 리스크가 있으므로, 리스크 헤지(Risk Hedge)를 위한 낮은 가격으로의 입찰이 중요합니다.
장기적인 관점에서 해당 토지의 가치 상승을 기대하거나, 인근 토지와의 통합 매각 또는 보전녹지지역 해제 등 정책 변화를 예상하는 초장기 투자자에게 적합할 수 있습니다.
반드시 분묘의 현황 및 분묘기지권 성립 여부, 그리고 맹지 해소 방안을 사전에 철저히 확인해야 성공적인 투자가 가능합니다.
법원 정보
평택지원 경매4계