나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41551 [1] 경기도 평택시 합정동 967-6 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다옴 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 ""평택시청"" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 평택시청, 평택문화예술회관, 소방서 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하고, 주변으로 버스정류장이 위치하며 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 중 제3층 제301호로서(사용승인일 2014.12.12),
외벽 : 치장돌붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 알루미늄 새시창호입니다

이용상태

집합건물(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 정방형의 평지로 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 차,인도 분리된 왕복2차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

합정동 967-6 :준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계(등기사항전부증명서 기준)
-등기목적 : 주택임차권, -접수 : 2023년7월28일 제43612호
-등기원인 : 2023년7월27일 수원지방법원 평택지원의 임차권등기명령 (2023카임1137)
-임차보증금 : 금220,000,000원, -범위 : 301호 전부
-임대차계약일자 : 2021년6월14일, -주민등록일자 : 2021년6월30일
-점유개시일자 : 2021년6월30일, -확정일자 : 2021년6월15일
-임차권자 : 김** ******-*******
경기도 평택시 평택5로34번길 43-5, 301호(합정동, 베스트홈)

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 김소연)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의합니다.’라는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 경기도 평택시 합정동 967-6, 3층 301호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경41551 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 223,000,000원입니다.

토지면적은 34.39㎡ (약 10.40평)이며, 건물면적은 84.69㎡ (약 25.62평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택시청" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 평택시청, 평택문화예술회관, 소방서 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 원활하며, 주변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (cite: 14, 17, 18)

신축 오피스텔들이 다수 위치해 있으며, 평택시청 등 관공서와 문화시설 접근성이 좋습니다. (cite: 1, 2, 15)

주변에 롯데마트 평택점, 평일초등학교, 세교중학교, 한광고등학교 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 근접해 있습니다. (cite: 5)

따로 확인된 혐오 시설은 없으나, 평택 지역은 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있는 것으로 파악됩니다. (cite: 13, 16)

3. 권리분석

등기사항전부증명서상 주택임차권이 등기되어 있습니다.

- 임차인: 김소연 (수원지방법원 평택지원 2023카임1137, 2023.07.28. 접수)

- 임차보증금: 220,000,000원

- 임대차계약일자: 2021년 6월 14일

- 주민등록일자: 2021년 6월 30일

- 점유개시일자: 2021년 6월 30일

- 확정일자: 2021년 6월 15일

또한, 임차인 이흥우가 존재하나 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으며, 대항력은 있는 것으로 파악됩니다.

핵심 사항은 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서입니다.

- 내용: 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다.

- 이에 따라, 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

말소기준권리: 수원지방법원 평택지원의 강제경매개시결정(2025타경41551)입니다.

등기부채권 총액은 220,000,000원입니다.

낙찰 후 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 합정동 일대는 평택시청을 중심으로 상업 및 업무시설이 밀집된 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 발달하여 기본적인 상업 활동이 활발하며, 오피스텔 및 다세대주택이 혼재하여 주거 기능도 겸하고 있습니다. (cite: 3, 4, 5, 9, 11, 12)

평택시청, 평택문화예술회관 등 관공서 및 공공시설이 인접하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 주변에 신축 오피스텔 공급이 꾸준히 이루어지고 있어 경쟁 상황을 고려해야 합니다. (cite: 3, 4, 5, 9, 11, 12)

5. 생활정보

본 물건은 평택시청 인근에 위치하여 행정, 문화, 편의시설 이용이 용이합니다.

- 교통: 제반 차량 출입이 원활하며, 주변 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. (cite: 14, 17, 18)

- 쇼핑: 롯데마트 평택점 등 쇼핑 시설 이용이 가능합니다. (cite: 5)

- 교육: 평일초등학교, 세교중학교, 한광고등학교 등 교육 시설이 근접해 있습니다. (cite: 5)

- 문화/여가: 평택문화예술회관, 평택호 관광단지 등 문화 및 여가 시설 이용이 가능합니다. (cite: 15, 19)

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 임차인과의 관계입니다.

- 대항력 있는 임차인(이흥우)이 존재하나, 보증금이 0원으로 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

- 김소연(HUG 관련) 임차인의 경우, 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 대항력 관련 리스크는 해소된 것으로 보입니다.

- 하지만, 임차인 관련 절차 및 변제 관련 변수가 예상치 못한 문제를 야기할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시청 인근의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

감정가는 223,000,000원으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

가장 큰 장점은 임차인과의 관계에서 대항력 포기 확약서 제출 및 인수 보증금 0원이라는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차인 관련 문제로 인한 금전적 부담이나 법적 분쟁을 최소화할 수 있음을 시사합니다. (cite: 4, 5)

다만, 실제 임차인과의 명도 과정에서 원활한 협의가 중요하며, 예상치 못한 변수에 대한 대비가 필요합니다.

전반적으로 안정적인 주거 또는 업무 환경을 제공하며, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 평택시청 인근 핵심 상업/업무지구 위치, 우수한 입지 조건.

- 평택시의 개발 호재 및 지속적인 수요 증가 기대. (cite: 10)

- 대항력 포기 확약서 제출로 인한 임차인 관련 리스크 최소화.

- 인수되는 임차보증금 0원으로, 명도 부담 감소.

- 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 및 임대수익 기대. (cite: 3, 4, 5, 9, 11, 12)

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 동향을 고려할 때, 본 건의 감정가는 223,000,000원입니다.

주요 임차인의 보증금 220,000,000원이 인수되지 않고, 다른 임차인 또한 인수 보증금 0원으로 파악됨에 따라, 입찰가는 감정가를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 평택 합정동 일대 오피스텔 시세는 해당 물건의 전용면적(84.69㎡) 기준, 2억 초반에서 3억 초반까지 형성되는 것으로 파악됩니다. (cite: 3, 7, 8, 9, 10, 11)

다만, 실제 경매에서의 경쟁률, 현장 임장 결과, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현 시세 및 권리 분석상, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 220,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

이 범위 내에서 입찰 시, 명도 진행 및 향후 임대/매각을 통해 수익을 창출할 수 있을 것으로 기대됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.