나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41159 [1] 경기도 평택시 독곡동 473 한일아파트 102동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다옴 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 ""송북동주민자치쎈터"" 북측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하고, 주변으로 버스정류장이 위치하며 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상9층 건물 중 제102동 제2층 제203호로서(사용승인일 1993.09.03),
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 알루미늄 새시창호입니다

이용상태

집합건물(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 서측의 경기대로(1번 국도)와 연계가능함.

토지이용계획 및 제한상태

독곡동 473 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(지산2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계(등기사항전부증명서 기준)
-등기목적 : 주택임차권, -접수 : 2024년1월31일 제4252호
-등기원인 : 2024년1월26일 수원지방법원 평택지원의 임차권등기명령 (2024카임1026)
-임차보증금 : 금135,000,000원, -범위 : 건물의 전부
-임대차계약일자 : 2021년12월2일, -주민등록일자 : 2022년1월24일
-점유개시일자 : 2022년1월17일, -확정일자 : 2021년12월9일
-임차권자 : 신준범 870625-*******
경기도 평택시 경기대로 1576, 102동 203호(독곡동,한일아파트)

물건 비고

한국주택금융공사(임차권자 신준범)가 2026.03.04.자에 대항력 포기 확약서 제출(임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41159 (1)

소재지: 경기도 평택시 독곡동 473 한일아파트 102동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 1억 5,900만 원

토지면적: 37.05㎡ (약 11.2평)

토지지분: 37.045㎡ (약 11.2평)

건물면적: 59.34㎡ (약 17.9평) (전용면적 기준)

건물 지분: 59.34㎡ (약 17.9평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 한국주택금융공사

* 아파트 정보

- 아파트명: 한일아파트

- 사용승인일: 1993년 9월 3일 (준공 후 약 33년 경과)

- 총 동수: 5개 동

- 총 세대수: 450세대

- 본건 위치: 102동 2층 203호 (총 9층 건물)

2. 입지조건

* 주변 환경

- 본건은 경기도 평택시 독곡동 소재 "송북동주민자치센터" 북측 인근에 위치합니다.

- 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

- 단지 내 도로를 통해 서측의 경기대로(1번 국도)와 쉽게 연결됩니다.

- 주변에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

- 제반 차량의 출입이 원활하여 차량 이용 편의성이 좋습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

- 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(지산2지구)으로 지정되어 있습니다.

- 대로1류, 소로1류, 중로3류 도로에 접합되어 있습니다.

- 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

- 한국주택금융공사의 강제경매 개시 결정 등기(2025타경41159)가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 신준범 (주민등록: 2022년 1월 24일, 점유 개시: 2022년 1월 17일)

- 임차보증금: 1억 3,500만 원

- 차임: 월 0원 (월세 없음)

- 임대차 계약일: 2021년 12월 2일, 확정일자: 2021년 12월 9일

- 임차권 등기: 2024년 1월 31일 접수 (접수번호: 4252호, 등기 원인: 2024카임1026)

- 특이사항: 본 건은 "대항력있는임차인", "HF 인수조건 변경", "선순위임차권" 등의 특수 물건 정보가 있습니다. 그러나, 임차인 현황표에는 "대항력: 없음"으로 기재되어 있습니다.

- 주의사항: 한국주택금융공사는 2026년 3월 4일자로 임차권자 신준범에 대한 대항력 포기 확약서를 제출했습니다. 이는 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용입니다.

- 결론: 상기 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력 행사 가능성이 낮아 보이며, 매수인이 임차보증금을 인수할 위험은 매우 낮은 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타 권리 관계

- 소유권 이전 기록이 있습니다 (허수빈, 윤사라).

- 집합건물 등기부 요약상 을구 7번으로 신준범의 주택임차권(1억 3,500만 원)이 등기되어 있으나, 말소 예정 또는 이미 말소된 권리일 수 있습니다. (등기부요약상 '말소' 표기 확인)

4. 상권분석

* 주거지로서의 특성

- 본건이 위치한 독곡동 473번지 일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

- 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 상권 가치

- 주변에 아파트 단지가 많아 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

- 평택시의 지속적인 개발 및 KTX 평택역 인근의 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 상권 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 편의 시설

- 송북동 주민자치센터가 인근에 위치하여 행정 및 지역 커뮤니티 이용이 편리합니다.

- 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

- 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

* 교육 및 의료 시설

- (제공된 정보에 상세히 명시되지 않았으나, 일반적인 아파트 단지 인근에 초/중/고등학교 및 병의원 시설이 분포합니다.)

* 주변 시설

- 본건은 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 발생 가능성이 있습니다. (혐오시설로 분류될 만한 폐기물 처리 시설, 대규모 산업 단지 등은 주변에서 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복잡성

- 대항력 여부에 대한 상반된 정보(특이사항 vs. 임차인 현황표)가 존재하나, 한국주택금융공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 인수 부담은 크게 감소했습니다. 다만, 명도 과정에서의 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화

- 1993년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 지역 제한 사항

- 비행장 소음대책구역 제3종 구역에 해당하여 소음 발생 가능성이 있습니다. 이는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 독곡동에 위치한 한일아파트 102동 203호로, 감정가는 1억 5,900만 원입니다. 아파트의 전용면적은 59.34㎡ (약 17.9평)이며, 1993년에 준공되어 다소 노후화된 점은 있으나, 교통 및 주거 환경은 무난한 편입니다.

가장 주목할 부분은 임차인 신준범 씨와 관련된 권리 관계입니다. 대항력있는 임차인으로 표기되어 있으나, 한국주택금융공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 1억 3,500만 원을 인수할 위험은 현저히 낮아졌습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인을 완화시키는 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 보입니다.

다만, 비행장 소음대책구역에 포함되어 있다는 점과 건물의 노후화는 향후 거주 및 관리 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 인수 부담

- 임차인의 보증금 1억 3,500만 원을 인수하지 않아도 되는 조건으로, 실제 투자금 부담이 예상보다 적습니다.

* 시장 경쟁력 있는 가격

- 최근 실거래가(1억 1,350만 원 ~ 1억 2,800만 원)를 고려할 때, 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 평택시 개발 잠재력

- 평택시는 산업 단지 조성, KTX 개통 등 지속적인 개발 호재가 있는 지역으로, 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석해 볼 때, 해당 아파트의 시세는 1억 1,350만 원에서 1억 2,800만 원 선으로 형성되어 있습니다. 감정가 1억 5,900만 원은 현 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 접근한다면 1억 1,500만 원에서 1억 2,500만 원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 시장 상황을 반영한 추정치이며, 실제 경매 당일의 경쟁 상황, 본인의 자금 계획, 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.