나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41339 [1] 경기도 평택시 서정동 304-5 서정트인자리애1차 4층407호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""서정리역(수도권 전철 1호선)"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설, 단독주택등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대
로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장 및 수도권 전철 1호선 서정리역등이
소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상18층 건물내 제4층 제407호 로서,
외벽:외장석타일붙임 및 몰탈위페인팅마감등.
내벽:벽지도배, 타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형) 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비,
주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 소로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(저촉), 가축사육제한구역(전
부제한구역), 상대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m
~140m미만 협의업무위탁2016.9.9)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 정지연)로부터 2026.06.05.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의합니다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41339 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 304-5, 서정트인자리애1차 4층 407호

건물명: 서정트인자리애1차

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

준공년도: 2017년 (건축물대장 기준)

건물 연식: 9년

총 층수: 지하 4층, 지상 18층 중 4층

건물 면적: 27.04㎡ (약 8.18평)

토지 면적: 4.55㎡ (약 1.38평)

토지 지분: 4.5547㎡ (약 1.38평)

감정가: 110,000,000원

2. 입지조건

위치: 경기도 평택시 서정동 304-5번지에 위치하며, 수도권 전철 1호선 서정리역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 역세권을 중심으로 상업 및 주거 기능이 발달한 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 서정리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 접근성: 건물 동측 및 북측으로 소로의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.02.12. 접수)

임차인 현황:

* 임차인: 이재필

전입일자: 2024.12.06.

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 보증금은 없으나, 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 명도 관련하여 주의가 필요합니다.

* 임차인: 정지연 (주택도시보증공사)

전입일자: 2022.02.07.

보증금: 111,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2022.01.18.

배당신고일자: 2024.02.26.

대항력: 없음

비고: HUG(주택도시보증공사)로부터 보증금 반환 관련 우선변제권 주장 및 대항력 포기에 대한 확약서가 제출되었습니다.

등기부상 주요 권리:

* 소유권 이전 (박경숙, 조지훈)

* 주택 임차권 (정지연, 111,000,000원) - 매각으로 인해 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 111,000,000원) - 말소기준권리

총 등기부 채권액: 111,000,000원

종합: 말소기준권리보다 후순위인 임차권 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, HUG의 확약서 내용과 임차인 이재필의 대항력 존재 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

주변 입지: 본건은 1호선 서정리역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역에 위치합니다.

상업시설: 역세권을 중심으로 다양한 근린생활시설, 식당, 병원 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

주거 형태: 주변에 공동주택, 다세대주택, 단독주택 등 다양한 형태의 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

시세 비교:

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건(27.04㎡, 2017년식)과 유사한 평수의 비교 매물은 제공되지 않았습니다.

대신, 인근 다세대 주택의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 송탄빌리지8동 (49.62㎡, 1990년식): 2026.05.05, 80,000,000원 (평당 약 533만원)

* 부락맨션나동 (59.64㎡, 2003년식): 2026.05.01, 110,000,000원 (평당 약 610만원)

* 풍림주택(마동) (48.06㎡, 1987년식): 2026.05.14, 53,000,000원 (평당 약 365만원)

분석:

본건의 감정가 110,000,000원은 약 8.18평 기준으로 평당 약 1345만원 수준입니다. 이는 비교 매물들의 평당 가격(약 365만원 ~ 610만원)보다 현저히 높은 편입니다.

그러나 본건은 비교 매물들보다 건물 연식이 최신(2017년 준공)이며, 소형 도시형생활주택으로서 신축급의 장점을 가지고 있어 가격 차이가 발생한 것으로 보입니다.

서정리역 역세권 내 신축급 소형 주거 상품의 희소성을 감안할 때, 감정가는 이러한 요소를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 수도권 전철 1호선 서정리역을 도보로 이용 가능하며, 주변 버스 노선 또한 다양하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

교육: 단지 북측 인근에 서정초등학교가 소재하여 학군 배정에 유리할 수 있습니다. (상대보호구역)

편의시설: 서정리역 주변 상업지구에 대형마트, 병원, 은행, 영화관, 다양한 음식점 등 풍부한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

기타: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 도시 환경으로, 편리한 생활 환경을 제공합니다.

주변 환경 조사 결과, 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전구역으로 지정되어 있어 항공기 소음이나 비행에 따른 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 확약서 관련 리스크:

주택도시보증공사(양도전:임차권자 정지연)로부터 2026.06.05.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의합니다.’라는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 정지연 임차인의 대항력이 법적으로 포기된 것으로 해석될 수 있습니다. 그러나 HUG의 최종적인 채권 회수 방식 및 법적 절차에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인 존재:

보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 이재필 씨가 존재합니다. 해당 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성이 있으므로, 명도 전략을 사전에 수립하는 것이 중요합니다.

높은 감정가:

본건의 평당 감정가는 주변 유사 연식의 다세대주택 시세 대비 높은 수준으로 산정되어 있습니다. 최신 건물 연식 및 소형 면적에 대한 프리미엄이 반영된 결과로 보이나, 매수 후 시세 차익을 기대하기 위해서는 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 서정동, 1호선 서정리역 역세권에 위치한 2017년 준공의 도시형생활주택(원룸형)입니다.

우수한 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다.

권리 분석상 HUG의 확약서 제출로 임차권 관련 복잡성이 존재하지만, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

다만, 높은 감정가와 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

신축급 역세권 소형 주택으로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되나, 투자 수익률 및 명도 리스크를 충분히 고려하여 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 소형 주택: 1호선 서정리역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 직장인, 학생 등 1인 가구의 임대 수요가 높을 것으로 기대됩니다.

최신 건물 연식: 2017년 준공으로 비교적 관리가 용이하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

인수 부담 적음: 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 및 잔금 납부 시 금전적 부담이 적습니다.

지역 개발 잠재력: 평택시의 지속적인 개발 계획 및 KTX 지제역 개통 등으로 인한 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000원

본건의 면적(27.04㎡) 및 건물 연식(2017년)을 고려할 때, 감정가는 최신 건물 프리미엄과 역세권 소형 주택의 희소성을 반영한 것으로 판단됩니다.

제공된 주변 시세 정보상 비교 대상의 면적이 본건보다 상당히 크고 연식이 오래되어 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

그러나 감정가가 평당 가격 기준으로 높게 책정된 점, HUG 관련 확약서 및 대항력 있는 임차인의 존재 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가 이하의 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이지만, 복잡한 권리 관계 및 명도 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 감정가의 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 약 99,000,000원 ~ 104,500,000원

권고 입찰가: 약 95,000,000원 ~ 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.