나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41277 [1] 경기도 평택시 안중읍 안중리 449-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '안중읍 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 20미터 내외의 도로, 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물로서,
(사용승인일: 2022.10.05.)
외벽: 석재 붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 소매점(1층) 및 다가구주택(2층, 3층, 4층)으로 이용 중임.

설비내역

위생 급, 배수 설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41277 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 449-4 (신주소: 경기도 평택시 송담9길 114)

* 용도: 다가구주택 (1층 소매점, 2-4층 다가구주택)

* 감정가: 2,213,830,380원

* 토지면적: 393.90㎡ (약 119.16평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 696.12㎡ (약 210.48평) (출처: 건축물대장 정보)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '안중읍 행정복지센터' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구)에 해당합니다. 또한 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 기타지붕의 4층 건물로, 2022년 10월 5일에 사용승인을 받았습니다. 1층은 소매점, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중에 있습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 시공되었습니다. 위생 급배수, 도시가스, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설

본건 인근에는 안중초, 안중중, 안중고 등 교육시설과 안중읍 행정복지센터, 각종 금융기관, 상업시설 및 병의원 등이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다. (지도 검색 결과, 본건 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.)

3. 권리분석

* 말소기준권리

토지에 대한 말소기준권리는 2021년 10월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. 건물에 대한 말소기준권리는 2022년 10월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. 본 경매는 이들 권리 이후에 설정된 임의경매로, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 존재하나, 권리분석 결과 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 나타났습니다. 따라서 경매 절차를 통해 임차권은 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* CUISHUNDE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-10-25, 대항력 없음.

* CUIZHELONG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-13, 대항력 없음.

* QUANHONGLIAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-10-25, 대항력 없음.

* QUANLONGZHU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-10-25, 대항력 없음.

* QUANYULIN(최순덕): 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-25, 확정 2022-10-17, 배당 2025-03-14, 대항력 없음.

* 김가실: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2024-04-17, 확정 2024-04-17, 배당 2025-04-22, 대항력 없음.

* 김도완: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-10-17, 대항력 없음.

* 김병주: 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-17, 확정 2022-10-14, 배당 2025-03-10, 대항력 없음.

* 김성균: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-17, 대항력 없음.

* 세일기계설비주식회사: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2024-04-23, 확정 2022-10-20, 배당 2025-04-22, 대항력 없음.

* 이민주: 보증금 30,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2024-04-23, 확정 2023-10-12, 배당 2025-03-10, 대항력 없음.

* 장경철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-17, 대항력 없음.

* 주식회사다경기업: 보증금 5,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2024-04-17, 확정 2023-10-12, 배당 2024-04-22, 대항력 없음.

* 최원종: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 -, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 인수/소멸되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 모든 임차인의 대항력이 없고, 등기부상 근저당권 및 임의경매는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 안중읍은 평택시 서부 지역의 핵심 상권으로, 행정, 금융, 의료, 상업 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다. 특히 안중송담지구 개발 계획에 따라 주거 및 상업 기능이 꾸준히 발전하고 있는 지역입니다. 본건은 근린생활시설과 다가구주택이 혼재된 입지로, 주변 지역 주민들을 대상으로 하는 소매점 운영 및 다가구 주택으로서의 임대 수익 창출에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

교육: 안중초, 안중중, 안중고 등 다수의 학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

의료: 평택성모병원 및 다수의 병의원이 근거리에 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

쇼핑/금융: 안중터미널 인근 상업지구와 더불어 각종 은행, 마트 등 편의시설 이용이 편리합니다.

행정: 안중읍 행정복지센터가 인접해 있어 행정 업무 처리가 용이합니다.

* 주거 환경

본 건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 조화롭게 분포하고 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도

2022년 10월 5일 사용승인된 신축 건물로, 건물 노후도는 거의 없다고 볼 수 있습니다. 이는 즉시 임대 수익 창출 및 하자 발생 가능성 감소로 이어집니다.

* 권리관계 복잡성

본건은 다수의 임차인이 존재하나, 권리분석 결과 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁이 발생할 가능성은 낮습니다. 채권 총액이 감정가를 초과하지 않아 정상적인 경매 절차 진행이 예상됩니다.

* 혐오시설 유무

현장 조사 및 관련 자료 검토 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 향후 개발 가능성/제한

본건은 지구단위계획구역(안중송담지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 제1종일반주거지역 및 가축사육제한구역 등의 토지이용계획으로 인한 개발 제약 사항도 일부 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물로서 건물 상태가 우수하고, 안중읍의 중심 지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 권리관계가 명확하며, 낙찰자가 인수해야 할 추가 비용(보증금 등)이 없어 투자 위험이 낮습니다. 안중 송담지구 개발 계획과 더불어 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 임대 수익 실현 가능.

* 안중 송담지구 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 권리관계가 명확하여 추가 인수 부담 없음.

* 우수한 주변 생활 편의시설 및 교통 접근성.

* 다가구주택 및 근린생활시설의 안정적인 수요 예상.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(2,213,830,380원)를 기준으로 하되, 경매 진행 횟수에 따른 유찰가, 주변 유사 물건의 시세, 예상 명도 비용, 취득세 및 부대 비용, 그리고 투자자의 희망 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 모든 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 입찰자는 해당 금액을 제외한 순수 낙찰가만을 고려하여 투자 가치를 평가할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.