나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41351 [1] 경기도 평택시 서정동 1121 평택 롯데캐슬 103동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 '서정리초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 남서측으로 지하철 1호선 서정리역이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건내 18층 1802호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : PVC 샷시 창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

※폐문부재 등으로 건축물현황도 등을 기준하여 표기하였는바 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터시설, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 대체로 평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 공도를 통해 단지 서측으로 송탄로, 단지 북측으로 서정남로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

서정동 1121 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서정주공1), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송일초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>

서정동 1123 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서정주공1), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송일초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41351 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 1121 평택 롯데캐슬 103동 18층1802호

용도: 아파트

감정가: 495,000,000원

토지 면적: 59.72㎡ (약 18.07평)

토지 지분: 59.7156㎡ (약 18.07평)

건물 면적: 118.31㎡ (약 35.80평)

건물 지분: 118.31㎡ (약 35.80평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케OOOOOOOOO

2. 입지조건

* 본건은 경기도 평택시 서정동 '서정리초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다.

* 남서측으로 지하철 1호선 서정리역이 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 서정리역까지 도보 접근이 가능하며, 조용한 주거 환경을 갖추고 있다는 평가가 있습니다.

* 단지 내 공도를 통해 송탄로 및 서정남로와 연결됩니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 에이파이낸셜대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 없어 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2022-08-31 접수된 케이드래곤대부주식회사 근저당권 (을2)입니다.

* 본 경매 물건은 말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 위에 등기된 권리(을2, 을3, 을4, 을2-4, 을3-4)는 소멸됩니다.

* 등기부상 확인되는 총 채무액은 655,000,000원입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인에게 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 서정리역 인근의 기존 도심 지역에 위치하며, 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 주변에 서정리초등학교, 라온중학교, 송탄고등학교 등 학군이 형성되어 있습니다.

* 생활 편의 시설로는 전통시장과 대형마트 등이 인접하여 주거 편의성이 높을 것으로 보입니다.

* 아파트 자체적으로도 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등의 복리 시설을 갖추고 있습니다.

* 2010년 입주한 아파트로, 주변 시세는 3.3㎡당 약 817만원에서 927만원 수준으로 형성되어 있으며, 단지 내 시가총액 순위는 3위입니다.

* 최근 실거래 사례(2026년 5월~6월) 기준으로 전용 84.98㎡가 32,000만원 ~ 32,500만원, 전용 59.98㎡가 26,800만원에 거래되었습니다. 이는 본건 건물 면적 118.31㎡ (약 35.8평)에 비해 작은 면적의 거래 사례입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 서정리역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 단지 인근을 경유하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서울 및 수도권으로의 접근성이 용이합니다.

* 교육: 서정리초등학교, 라온중학교, 송탄고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 주변에 전통시장, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 분포하여 생활이 편리합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지로 형성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 단지 내에는 다양한 복리 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물현황도 상의 정보는 폐문부재 등으로 인해 건축물 현황도 등을 기준으로 표기되었으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 부동산 등기부등본 상에 표기되지 않은 미등기 전세권, 유치권, 법정지상권 등 특이 권리가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 평택시 서부권에 대규모 환경복합시설(쓰레기 소각 및 매립 시설) 건립 계획이 추진되고 있어, 해당 시설과의 거리 및 영향에 따라 주거 환경이나 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다. (다만, 본건과의 직접적인 거리 및 영향 정도는 추가적인 조사가 필요합니다.)

* 송탄로 170번지 인근 지역은 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 롯데캐슬 아파트 경매 건으로, 지하철 1호선 서정리역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나며, 주변 학군도 양호하여 주거 환경이 우수합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수할 부담이 없는 물건입니다. 다만, 현재 공급되는 주택의 면적보다 큰 면적의 물건으로, 최근 실거래가 정보와의 면적 비교 시 가격 책정에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 또한, 장기적인 관점에서 평택시의 개발 계획 및 환경 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 서정리역 역세권 단지로 교통 편리성이 우수합니다.

* 주변 상권 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리 및 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성될 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 495,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 전용 84.98㎡ (약 25.7평) 면적이 32,000만원 ~ 32,500만원에 거래되었습니다. 본건은 건물 면적이 118.31㎡ (약 35.8평)으로, 최근 거래 사례보다 큰 면적입니다.

면적 대비 가격을 환산해 볼 때, 84.98㎡ 기준 1㎡당 약 379,500원 ~ 382,450원 수준으로 볼 수 있습니다. 이를 본건 면적 118.31㎡에 적용하면 대략 45,000,000만원 ~ 45,300,000만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

다만, 아파트 거래 데이터의 한계와 본건의 실제 면적(공급면적 또는 전용면적 여부) 및 층수(18층), 향, 내부 상태 등에 따라 시세는 달라질 수 있습니다. 또한, 감정가는 시장 상황 및 평가 기준에 따라 책정되므로, 실제 시장 가격과의 괴리가 있을 수 있습니다.

따라서, 본건은 감정가 495,000,000원 대비 실제 시장 가치가 더 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 권리상 인수할 부분은 없으며, 명도 리스크도 낮다고 판단됩니다.

현 시세 및 감정가를 고려하여, 보수적인 접근으로는 감정가의 85~90% 수준인 42,000만원 ~ 44,500만원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과를 바탕으로 입찰가를 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.