나이스옥션 법원경매 여주 2025타경452 [1] 경기도 여주시 점동면 처리 127 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세로 · 평가일 2025.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 여주시 점동면 처리 '두보식품 여주공장' 남서측 인근에 위치하며 주위는 전, 답, 단독주택, 소규모 공장, 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차랑 진출입 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

북동하향 완경사인 부정형 토지로서 공장용지임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약4m 내외 처리2길에 접하며, 북동측으로 구거와 노폭 약4m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

R.C조 스라브지붕 3층건으로서,(사용승인일 : 1993.11.27)
1층 : 내외벽은 몰탈위 페인트마감
창호는 샷시 창호 및 샷다문이며,

2,3층 : 외벽은 판넬위 페인팅 마감
내벽은 판넬 마감
창호는 샷시창호 및 철재행거도어임.

이용상태

1층: 공장
2층: 공장, 사무실, 식당, 화장실
3층: 기숙사임.

설비내역

일부에 위생 급배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 2층 북측으로 판넬조 판넬지붕 약11.55㎡ 가 휴게소 등 용도로 부착되어 있음.

공부와의 차이

본건 2,3층은 공부상 구조(알씨조 스라브지붕)와 달리 일반철골구조 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록 2는 공장이나 현황은 운영이 중단된 상태임(감정서참조)
-목록 2는 공부상 알씨조 스라브지붕으로 되어있으나 현황은 일반
철골구조 판넬지붕임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

여주지원 2025타경452 (1)

1.2. 소재지

경기도 여주시 점동면 처리 127

1.3. 용도

공장

1.4. 감정가

373,263,250원

1.5. 토지 면적

1278. 00㎡ (약 386.6 평)

1.6. 토지 제시외 면적

0. 00㎡

1.7. 건물 면적

1016. 27㎡ (약 307.4 평)

1.8. 건물 제시외 면적

11. 55㎡ (약 3.5 평)

1.9. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.10. 경매 구분

부동산 임의경매

1.11. 채권자

하나은행 (말소기준권리)

1.12. 특이사항

유동화물건, 공동담보

1.13. 주의사항

* 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 현황 운영 중단된 공장 (감정서 참조)

* 건물 구조 공부상(R.C조 스라브지붕)과 현황(일반 철골구조 판넬지붕) 상이

1.14. 특수 물건 정보

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 여주시 점동면 처리 '두보식품 여주공장' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 단독주택, 소규모 공장, 임야 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 노폭 약 4m 내외 처리2길에 접하고, 북동측으로 구거와 노폭 약 4m 내외 도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 1000m, 500m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역으로 지정되어 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

2.5. 혐오시설

주변 지역은 전, 답, 단독주택, 소규모 공장, 임야 등이 혼재된 환경으로, 현재까지 조사된 바로는 혐오시설이 직접적으로 인접해 있지 않음. 다만, 여주시 전반적으로 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 일부 있는 것으로 파악되나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2023-06-08, 180,000,000원)

* 총 등기부채권액: 588,814,205원

* 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상되어 권리상 인수하는 부담은 없을 것으로 보임.

3.2. 건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2023-06-08, 180,000,000원)

* 총 등기부채권액: 595,678,825원

* 건물 등기부 역시 토지 등기부와 동일하게 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수되는 권리

* 없음

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 공장 용도로, 주변 지역은 농업 시설(전, 답)과 주거(단독주택), 소규모 공장, 임야가 혼재된 농촌 및 준공업 지역임.

4.2. 인프라

주요 상업시설이나 편의시설에 대한 정보는 부족하며, 공장 운영을 위한 필수적인 기반 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

4.3. 개발 가능성

여주시 점동면 처리지구는 산업·유통복합개발이 추진 중이며, 향후 물류·유통 거점 기능 강화 및 지역 경제 활성화가 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

공장 용도이므로 일반적인 생활 편의시설 정보는 제한적임. 주변 환경은 주거 및 농경지 위주로 구성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 공부와의 차이

* 건물 2, 3층은 공부상 R.C조 스라브지붕이나, 현황은 일반 철골구조 판넬지붕으로 상이함. 이는 추후 용도 변경이나 건축물 대장 관련 업무 시 문제가 될 수 있음.

6.2. 현황 운영 중단

* 공장이 현재 운영이 중단된 상태임. 재가동을 위해서는 설비 점검, 보수, 인허가 등의 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음.

6.3. 토지 이용계획 제한

* 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 활용 및 개발에 제약이 따를 수 있음.

6.4. 유동화 및 공동담보 물건

* 물건이 유동화 및 공동담보로 설정되어 있어, 복잡한 채권 구조로 인해 경매 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

경기도 여주시 점동면에 위치한 본 물건은 넓은 토지와 건물을 일괄 매각받는 공장 용도의 경매 물건임. 현재 공장 운영이 중단된 상태이며, 건축물대장과 현황 간 건물 구조 차이가 존재함. 다수의 권리가 설정되었으나 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 위험은 낮음. 그러나 토지이용계획상의 제약과 운영 중단으로 인한 재가동 비용, 공부와의 차이 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지와 공장 건물을 일괄 취득 가능.

* 해당 지역(처리 지구)에서 산업·유통복합개발 사업이 추진 중으로, 향후 지역 가치 상승 및 물류 허브 역할 강화 기대.

* 특정 업종에 적합한 경우, 자체적인 활용 가치가 높을 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 공장 거래 사례, 예상되는 리모델링 및 재가동 비용, 향후 예상 임대 수익률 또는 매각 차익 등을 종합적으로 분석하는 상세한 현장 조사 및 시장 분석이 필요함. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어려움.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.