나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30899 [1] 경기도 양평군 용문면 연수리 63 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.02.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 용문면 연수리 소재 ""연수2리 마을회관"" 남동측 근거리에 위치하는 부동산이며, 인근으로 농경지 및 임야, 단독주택, 펜션 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근 도로변으로 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2) : 본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 세장형의 토지이며, 단독주택 건부지임.
일련번호(3) : 본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 토지임야 상태임.

인접 도로상태

일련번호(2,3) : 각 필지는 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) : 보전관리지역(보전관리지역),가축사육제한구역(2024-06-10)(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(3) : 보전관리지역(보전관리지역),가축사육제한구역(2024-06-10)(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-06-10)(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골구조지붕 지상2층 건물로서,(사용승인일 : 2014.10.28.)
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등.
창호 : 알루미늄 새시 창호 마감 등.

이용상태

단독주택으로 이용중이며, 관리상태 보통임.
1층 : 농가주택(방2, 거실, 주방/식당, 욕실1 등)임.
2층 : 농가주택(방2, 거실, 욕실1 등)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도와 같이 지상에 제시외 건물 ㉠(철골조, 판넬지붕 단층-다용도실 및 통로(약 30.4㎡)), ㉡(철골조, 판넬지붕 2층소재-다용도실(약 19.6㎡)), ㉢(판넬조, 판넬지붕 단층-화장실(약 2㎡)), ㉣(판넬조, 판넬지붕 단층-창고(약 10.2㎡)), ㉤(판넬조, 판넬지붕 단층-창고(약 10.3㎡)), ㉥(철파이프조, 강판지붕 단층-창고(약 66㎡))이 소재하는 바, 경매 취득시 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 여주지원 2025타경30899 (1)

소재지: 경기도 양평군 용문면 연수리 63

용도: 단독주택

감정가: 738,127,000 원

토지 면적: 1658.00 ㎡ (약 501.55 평)

토지 지분: 1658 ㎡ (약 501.55 평)

건물 면적 (본 건물): 189.40 ㎡ (약 57.29 평)

건물 면적 (제시외): 138.50 ㎡ (약 41.89 평)

총 건물 면적: 327.90 ㎡ (약 99.18 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사아이비케이캐피탈 외 1명 (채권액: 2,000,000,000 원)

2. 입지조건

주위 환경:

본 건은 경기도 양평군 용문면 연수리 소재 "연수2리 마을회관" 남동측 근거리에 위치하고 있으며, 인근 지역은 농경지, 임야, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량으로 본 건까지 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지 현황:

일련번호(2) 토지는 인접 도로 및 인접 토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

일련번호(3) 토지는 인접 도로 및 인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 임야 상태입니다.

인접 도로 상태:

각 필지는 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

일련번호(2)와 (3) 토지 모두 보전관리지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등의 규제가 일부 적용되어 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2025년 02월 11일 접수된 주식회사아이비케이캐피탈외 1명의 강제경매 개시결정이 본 건의 말소기준권리입니다.

소멸 예정 권리:

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수 예정 권리:

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 단, 등기부등본상 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았으므로, 실제 존재 여부 및 권리 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

임차인 현황:

본 건과 관련된 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 추가적인 부담은 없을 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주변에 농경지, 임야, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 전원적인 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 상업 지구로서의 기능보다는 주거지 또는 휴양 시설로서의 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

대규모 상업 시설이나 밀집된 상업 지역은 형성되어 있지 않으며, 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 용문면 소재지나 양평읍 소재지로 이동해야 합니다.

인근 단독주택의 매매 시세를 고려할 때, 본 건의 토지 및 건물 규모를 감안한 시장 가치는 유사 사례에서 약 6억 8천만 원에서 8억 5천만 원 사이로 추정됩니다. 이는 최근 거래 사례를 기반으로 한 추정치이며, 정확한 시세는 추가적인 현장 조사 및 시장 상황 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

교통:

가장 가까운 대중교통 정류장은 도보로 약 5~10분 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 차량 이용 시, 용문면 소재지까지는 약 10분, 양평읍 소재지까지는 약 20~25분 정도 소요될 것으로 보입니다.

교육:

차량으로 약 15~20분 거리에 초등학교가 위치하며, 중학교 및 고등학교 등 상급 교육 시설은 양평읍 소재지를 이용해야 합니다.

편의시설:

인근에 소규모 지역 상점이 존재할 수 있으나, 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량으로 10분 이상 이동해야 이용 가능합니다.

주변 환경:

주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 쾌적하고 조용한 자연 환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 개발이 제한적인 지역이라는 점을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 규제:

본 건 토지는 보전관리지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 개발 제한 규제가 적용됩니다. 이러한 규제로 인해 건축 행위, 토지 이용, 시설 설치 등에 상당한 제약이 따르므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

가축사육 및 배출시설 제한:

일부 지역에 가축 사육 및 배출 시설 설치가 제한되는 구역으로 지정되어 있어, 관련 사업을 고려할 경우 제약이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물:

건물 등기부상에는 등록되지 않은 다용도실, 창고, 화장실 등 다수의 제시외 건물이 존재하며, 이들은 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이를 철거하거나 양성화하는 과정에서 추가적인 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

권리 관계:

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으므로, 실제 해당 권리가 존재하는지, 존재한다면 그 내용과 범위가 무엇인지 반드시 확인해야 합니다.

채권액과 감정가 차이:

강제경매 채권 총액(20억원)이 감정가(약 7.4억원)에 비해 매우 높습니다. 이는 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성을 시사하나, 채무자의 상황 및 경매 진행 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 다수의 건물을 포함하고 있어 잠재적 활용 가치가 있으나, 수도권임에도 불구하고 개발이 엄격히 제한되는 지역에 속합니다.

주변 환경은 자연 친화적이어서 전원주택이나 세컨드하우스로 적합할 수 있으나, 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다.

권리 관계상 특이사항은 없어 보이나, 소멸되지 않는 지상권에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

토지이용규제와 제시외 건물의 존재는 본 건의 활용 및 가치 평가에 중요한 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적(1658㎡)을 활용하여 전원주택, 주말주택, 또는 규제 범위 내에서의 농업 관련 시설 등으로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

주변의 소음이나 공해로부터 벗어나 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

본 건물(189.40㎡)과 제시외 건물(138.50㎡)을 합한 총 327.90㎡(약 99평)의 넓은 건물 면적으로 쾌적한 주거 공간 확보가 가능합니다.

유사한 조건의 주변 부동산 시세와 비교했을 때, 감정가가 상대적으로 경쟁력 있는 수준으로 평가될 수 있습니다. (단, 규제 및 시장 변동성 고려)

9. 예상 입찰가

감정가: 738,127,000 원

본 건과 유사한 조건의 양평군 용문면 지역 단독주택 매매 시세를 분석한 결과, 시장 가치는 약 6억 8천만 원에서 8억 5천만 원 사이로 추정됩니다.

하지만 본 물건은 보전관리지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 중첩된 개발 규제를 받고 있습니다. 또한, 공부상 제시외 건물(약 138.50㎡)의 존재는 향후 추가적인 행정 절차 및 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요하며, 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 입찰가 산정 시 중요한 고려 요소입니다.

이러한 제약 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 보수적으로 감정가 대비 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 5억 1천 6백만 원에서 6억 6천 4백만 원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 법원의 매각 허가 기준, 현장 답사를 통한 상세 확인 결과, 현재 시장 상황, 그리고 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.