나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31099 [1] 경기도 이천시 신둔면 수광리 314-2 우림파크빌 104동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙감정 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 ""신둔초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 단독주택，근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 4층 건 내 제4층 제401호로서，

외벽 : 석재붙임 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 1개호로 이용중임. (후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 공동현관설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 조성한 부정형지로 주거용 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 6미터, 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
현장조사시 폐문부재로 내부육안확인 불가하여 내부구조 및 이용상황 등은 건축물관리대장 현황도면 및 탐문에 의하였으며, 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 내역

사건번호: 여주지원 2025타경31099 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 253,000,000원 (2억 5천 3백만원)

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 이천시 신둔면 수광리 314-2 우림파크빌 104동 4층 401호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

건축물 면적:

- 건물 면적: 84.48㎡ (약 25.56평)

- 건물 지분: 84.48㎡ (약 25.56평)

- 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.3. 토지 정보

- 토지 면적: 68.83㎡ (약 20.82평)

- 토지 지분: 68.827㎡ (약 20.82평)

- 토지 제시외 면적: 0.00㎡

- 토지 형상 및 이용 상태: 완경사지를 조성한 부정형지로 주거용 건부지로 이용중

2.4. 특이사항

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

주의사항: 해당 사항 없음 (입력된 정보 기준)

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

단지 내 및 인근 지역으로 차량의 진출입이 원활하며, 대중교통 이용을 위한 노선버스정류장이 인근에 소재하고 있어 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.1. 3.인접 도로상태

본건 부동산은 남서측 및 남동측으로 폭 약 6미터 및 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부요약

등기부등본 상 최초 소유권 보존등기는 2020년 02월 14일에 박만길 외 3명 명의로 이루어졌습니다. 이후 2020년 04월 28일에 김석현에게 공유자전원지분전부이전(매매) 등기가 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2020년 04월 28일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권(채권액 204,000,000원)입니다.

이 외 주식회사 넥스젠파이낸스대부의 근저당권(2021-04-30, 63,700,000원), 이천시의 압류(2022-12-05), 서울경서농업협동조합(변경전: 경서농업협동조합)의 임의경매개시결정(2025-04-01, 156,991,152원), 이천시의 압류(2025-04-10) 등 다수의 권리가 등기되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 267,700,000원입니다.

1.2. 2.임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부를 직접 확인할 수 없어, 내부 구조 및 이용 상황은 건축물관리대장 현황도면 및 탐문을 통해 파악하였으며 표준적인 상황을 기준으로 하였습니다. 임대 관계가 미상이고 내부 확인이 어려운 상황이므로, 실제 점유 현황 및 대항력 유무 등은 추가적인 조사 및 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석 및 시세

1.3. 1.최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 동일 단지(혹은 유사 단지)인 "프리마빌(104동)"의 전용면적 84.88㎡(약 25.68평)이 2026년 05월 30일에 370,000,000원(3억 7천만원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 건물 면적 84.48㎡(약 25.56평)과 유사한 규모입니다.

다른 사례로는 2016년식 "레이캐슬(106동)" 전용면적 59.72㎡(약 18.07평)이 2026년 03월 21일에 155,000,000원(1억 5천 5백만원)에 거래되었습니다. 연식이 오래된 "풍전주택"의 경우 42.06㎡(약 12.72평)가 2026년 05월 28일에 61,000,000원(6천 1백만원)에 거래되었습니다.

1.3. 2.시세 분석

본건의 감정가는 253,000,000원(2억 5천 3백만원)입니다.

유사 면적의 최근 실거래가(3억 7천만원)가 감정가를 상회하고 있어, 감정가가 시장 가치보다 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 향후 입찰 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 시설

* 교육 시설: "신둔초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의 시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

1.4. 2.혐오시설 여부

주변 지역 지도를 검토한 결과, 본건 부동산 인근에 심각한 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)이 직접적으로 인접해 있는 것으로 확인되지는 않습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등이 포함되어 있어 지역 특성상 일부 축사나 관련 시설이 산재해 있을 가능성은 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 상태, 수리 필요 여부, 정확한 이용 현황 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 건축물관리대장 현황도면 및 탐문에 의존하였으므로, 실제 내부와 차이가 있을 수 있습니다.

* 미상 정보: 임대 관계가 미상이며, 명도 진행 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 공법상 규제가 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건이므로, 다른 담보물의 매각 결과에 따라 본건의 경매 진행 상황에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 신둔면의 다세대주택으로, 신둔초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다. 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

등기부상으로는 말소기준권리 이외의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 임차인 정보가 미상이고 내부 확인이 불가능하여 명도 및 내부 상태에 대한 불확실성이 존재합니다.

주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 거래 가격이 감정가를 상회하고 있어 시세 상승 여력 또는 시세 반영 미비 가능성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 시세 반영: 유사 면적 실거래가가 감정가를 상회하는 점은 시세 차익을 기대할 수 있는 긍정적 요인입니다.

* 안정적인 입지: 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 초등학교 등 교육 시설이 인근에 있어 주거 선호도가 일정 부분 유지될 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 문제로 인한 부담은 적습니다.

* 토지 지분 보유: 건물 면적 외 토지 지분을 함께 취득하여 재산권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 253,000,000원입니다.

유사 면적의 최근 실거래가가 370,000,000원임을 감안할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다.

하지만 내부 미확인, 임대차 관계 미상 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

경쟁 상황 및 명도 비용 등을 감안하여, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 280,000,000원에서 320,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 재확인, 명도 가능성 및 예상 비용, 주변 시세 변동 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.