나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30361 [1] 경기도 이천시 마장면 표교리 405 1호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 마장면 표교리 소재 '표교2리마을회관' 남동측 인근에 위치하며,
부근은 국도주변 농촌지대로서 단독주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며, 남동측
인근으로 대형 물류센터단지가 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로(중부대로 등) 및 노선버스정류장 등이 소재
하는 등 제반 교통환경은 보통시됨.

형태 및 이용상태

자루형의 토지로서, 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄하며, 현항 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 로폭 약 3~4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(주거형))이며,
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1) 경량철골조 판넬지붕 단층건으로,
(사용승인일자: 1999. 08.18)
외벽: 샌드위치판넬마감,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감
창호: 하이샷시 이중창호임.

이용상태

단독주택(방3, 거실, 주방, 욕실 등)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, LPG배관망에 의한 가스설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이
되어있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물 ㄱ)~ㄷ)이 소재하여 이를 각각 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-본건 토지 지상에 소유자 미상의 컨테이너 창고 1식(18㎡) 평가 및 매각 제외(감정평가서 참조)
-목록1. 건물 공부상 도로명 주소(27-42)와 실제 도로명 주소(27-36) 상이함(현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경30361 (1)

소재지: 경기도 이천시 마장면 표교리 405 1호

실제 도로명 주소: 경기도 이천시 서이천로320번길 27-36

용도: 단독주택

감정가: 202,092,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 임OO

토지면적: 440.00㎡ (약 133.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

건물 제시외면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

건물 지분: 96㎡

토지 지분: 440㎡

건축물대장상 건물 사용승인일자: 1999년 08월 18일 (일반건축물대장상 1990년 12월 29일 건물도 확인됨)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 이천시 마장면 표교리 소재 '표교2리마을회관' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 국도변 농촌지대로 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하며, 남동측 인근으로 대형 물류센터단지가 소재합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로(중부대로 등) 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통환경은 보통 수준입니다.

* 토지 형태: 자루형의 토지로서, 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄하며 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 남측으로 로폭 약 3~4미터의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 08월 12일 접수된 근저당권 (임정환, 84,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 후순위로 설정된 근저당, 가압류, 임의경매 등은 모두 말소될 예정이므로 인수되는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박점수

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2004년 12월 13일

* 주의: 임차인 박점수는 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 실제 채권/채무 관계에 따라 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 소유권 보존(1981.08.31, 죽산박씨충민공파종중) → 소유권 이전(2024.01.23, 박종환) → 이후 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 등이 설정되었으나 모두 말소 대상입니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존(1999.09.17, 박점수) → 소유권 이전(2007.11.20, 박종환) → 토지 등기부와 유사한 권리 설정 및 말소 이력을 보입니다.

* 등기부 채권 총액: 312,339,860원.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 경기도 이천시 마장면 표교리에 위치한 국도변 농촌 지역에 속합니다.

* 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있으며, 대규모 물류센터단지가 인접해 있어 지역 경제 활동에 영향을 줄 수 있습니다.

* 도심 상업지구와는 거리가 있으나, 국도변으로 기본적인 편의 시설 접근은 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세 및 매매/임대 정보는 제공되지 않아 구체적인 상권 분석은 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 국도변에 위치하여 기본적인 편의 시설 접근성은 있으나, 상세 정보는 부족합니다. 인근에 대형 물류센터단지가 소재합니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 해당 물건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않으나, 대형 물류센터단지가 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인 박점수가 존재하여, 향후 명도 과정이나 법적 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 주소 불일치: 건물 공부상 도로명 주소(27-42)와 실제 도로명 주소(27-36)가 상이하며, 건축물대장 상 총괄표제부(27-36)와 일반건축물(27-50)의 주소 및 면적 차이가 존재하여 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 제시외 건물: 소유자 미상의 컨테이너 창고(18㎡)는 평가 및 매각에서 제외되었으나, 이에 대한 정확한 현황 확인이 필요합니다. 건물 제시외 면적(31.00㎡)은 평가 및 매각에 포함되었습니다.

* 토지이용규제: 계획관리지역이나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 개발 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 마장면 표교리에 소재한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 깨끗한 상태입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 박점수가 보증금 0원으로 존재하며, 건물 주소 불일치, 건축물대장상의 차이 등 추가 확인이 필요한 사항이 많습니다. 입지적으로는 국도변 농촌 지역이며 인근에 대형 물류단지가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 이천시 지역의 잠재적 개발 가능성 및 물류단지 인근이라는 점은 향후 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 감정가가 2억 209만 2천원으로, 지역 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,092,000원입니다.

제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 확인됩니다.

주변 시세 분석을 위한 매매/임대 정보가 제공되지 않아, 현 시세 기준 예상 입찰가를 산출하기는 어렵습니다.

일반적으로는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 고려되나, 본 건은 대항력 있는 임차인 존재, 주소 불일치, 건축물대장상의 차이, 각종 개발 제한 구역 지정 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 상세한 시세 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 시세 파악 후, 리스크 요인을 충분히 할인하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산출이 불가합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.