나이스옥션 법원경매 여주 2025타경25 [1] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 401동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 무촌리 소재 “이천시종합운동장” 남동측 인근에 소재하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 단지 내 차량주차 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용여건 상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

2022년 6월 9일 사용승인된, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서,
외 벽: 석재 및 벽돌타일 붙임 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창 호: 샤시창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태

본건 공부상 다세대주택(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)입니다.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있는 것으로 조사되나, 세부 설비사항은 별도 확인을 요합니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. / 기타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2025타경25 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 401동 3층302호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2022년 6월 9일

감정가: 244,000,000원

토지면적: 98.76㎡ (약 29.87평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OOOOO

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역

1.1. 입지조건

2.

입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 “이천시종합운동장” 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

단지 내 차량 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통으로 판단됩니다.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

말소기준권리

수원지방법원 여주지원의 강제경매개시결정(2025타경25)으로, 접수일자는 2025년 1월 31일입니다.

선순위 권리

본건 등기부상 말소기준권리보다 앞서는 등기된 권리는 확인되지 않습니다.

인수되는 권리

본건 경매물건의 가장 중요한 권리사항으로, 을구 6번 주택임차권(박주한)이 존재하며, 매수인에게 대항할 수 있습니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 215,000,000원

* 전입일자: 2022년 12월 26일

* 확정일자: 2022년 11월 21일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 임대차보증금 215,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

기타 권리

갑 2번 신탁등기 말소, 갑 3번 강제경매(말소기준권리), 갑 4번 압류(이천시) 등기 등이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

특이사항

* 중복사건: 본 사건 외 중복으로 진행되는 경매 사건이 있을 수 있어, 경매 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 공동담보: 해당 물건이 다른 담보물건과 함께 묶여 경매될 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 단지(미라지움, 죽당리 1549번지) 내 유사 면적(59.97㎡)의 다세대 주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 9월 8일: 2층, 196,470,000원

* 2025년 9월 17일: 4층, 303,620,000원

본건은 3층에 위치하므로, 상기 2개 거래 사례의 중간 정도 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 2016년 준공된 인근 단지(미라지움 204동, 72.965㎡)의 2026년 5월 거래가 127,000,000원은 면적과 준공연도를 고려할 때 이례적으로 낮아, 본건 시세 분석에는 직접적인 참고가 어렵습니다.

신축 건물(2021년 준공)의 실거래가(2025년 9월 기준)가 1.9억에서 3.0억 수준임을 고려할 때, 본건(2022년 준공) 또한 이 시세 범위에서 거래될 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

주변 시설

본건은 이천시종합운동장 인근에 위치하며, 주거, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재된 지역입니다. 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 생활 편의시설은 보통 수준으로 판단됩니다.

건축물 현황

* 건물명: (특정 건물명 없음, 미라지움 단지 내)

* 동: 401동

* 층: 3층

* 호수: 302호

* 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

* 사용승인일: 2022년 6월 9일

* 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 총 동 면적(401동): 599.42㎡

* 주차 대수: 단지 내 총 223대

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 가장 큰 리스크로, 임차인 박 에게 지급된 보증금 215,000,000원 중 배당으로 충당되지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 중복사건 및 공동담보: 경매 절차의 복잡성 및 변동 가능성이 존재합니다.

* 시세 변동성: 유사 면적의 최근 실거래가에서 층수에 따라 상당한 가격 차이를 보인 점은 시장 변동성에 유의할 필요가 있음을 시사합니다.

* 감정가 대비 실질 인수 비용: 낙찰가 외에 인수해야 할 임차 보증금을 고려하면, 총 투입 비용이 감정가를 초과할 가능성이 높습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 설명상 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로 일부 환경적 요인이 존재할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 실제 거주 여부 및 추가적인 임대 관계 등은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 이천시 부발읍 지역은 개발 가능성을 내포하고 있으며, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

그러나, 대항력 있는 선순위 임차인 박 의 보증금 215,000,000원을 인수해야 할 위험이 가장 크므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 인수 금액에 대한 면밀한 계산이 필수적입니다.

최근 유사 물건의 실거래가와 감정가를 비교 분석하였을 때, 인수되는 임차 보증금을 감안하면 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 중복 사건 및 공동 담보 정보 또한 경매 진행 상황을 예의주시해야 할 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 초기 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 입지 잠재력: 이천시 부발읍은 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 반영: 감정가가 2.44억 원인 반면, 최근 거래가(2025년 9월, 59.97㎡)는 1.96억 원부터 3.03억 원까지 분포하며, 본건 3층은 그 중간 가치를 가질 것으로 보입니다. 인수 보증금 고려 시, 적정 낙찰가 산정을 통해 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

감정가: 244,000,000원

인수되는 임차 보증금 (최대): 215,000,000원

최근 실거래가 분석

* 동일 단지 59.97㎡, 2층: 196,470,000원 (2025년 9월)

* 동일 단지 59.97㎡, 4층: 303,620,000원 (2025년 9월)

본건(3층)은 2층과 4층 시세의 중간 가치로 평가될 수 있습니다. 임차 보증금 215,000,000원을 인수하는 점을 고려하면, 매수인이 실제 부담해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 중요합니다.

건물 자체의 순수 가치(시세)를 최근 최저가 시점(196,470,000원)보다 다소 높게, 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 (건물 자체 가치): 210,000,000원 ~ 230,000,000원

이 경우, 총 예상 매수 비용 (입찰가 + 인수 보증금) 은 약 425,000,000원 ~ 445,000,000원 이 됩니다.

* 중요 참고사항

* 상기 예상 입찰가는 건물 자체의 가치에 대한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경매 당일 경쟁 입찰 상황에 따라 달라집니다.

* 임차인이 배당받는 금액에 따라 실제 인수해야 할 보증금 액수는 변동될 수 있으므로, 배당 현황을 반드시 확인해야 합니다.

* 총 예상 매수 비용이 감정가(244,000,000원)보다 훨씬 높은 점을 감안하여, 신중한 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.