나이스옥션 법원경매 여주 2025타경414 [1] 경기도 여주시 매룡동 101-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유감정 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 여주시 매룡동 소재 ""상동사거리(여주대교 남단)"" 남동측 직선거리 약1km지점에
위치하는 토지로서 인근일대는 농경지, 전원주택, 농가촌락, 상업 및 공업용 부동산들이
혼재하는 지역임.

교통상황

345번 지방도로변에 위치하여 본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며,
제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 평지이며, 전기타 상태임.

인접 도로상태

남서측 일부가 왕복4차로의 345번 지방도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 성장관리계획구역(일반형), 소로1류(폭 10m~12m)(광역 소로1-107호선)(접합)
가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호
구역<농지법>, 접도구역(지방도 345호선 접도구역)<도로법>, 역사문화환경보존지역(역사
문화환경보존지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

본건의 의뢰목록상 지목은 '답'이나 현황 '전기타' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
-제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡)은 매각제외.
-최저매각가격은 위 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 여주지원 2025타경414 (1)

소재지: 경기도 여주시 매룡동 101-1

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 내역

용도: 답 (현황: 전 기타)

매각대상: 토지매각

채권자: 허OO

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 326,100,000원

토지면적: 1,087.00㎡ (약 328.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 경매 정보

채권 총액: 416,000,000원

최저매각가격: (제시외 건물로 인해 제한받는 가격임)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 여주시 매룡동에 소재하며, ""상동사거리(여주대교 남단)""에서 남동측 직선거리 약 1km 지점에 위치합니다.

주변 일대는 농경지, 전원주택, 농가촌락, 상업 및 공업용 부동산 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건은 345번 지방도로변에 위치하여 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지의 남서측 일부가 왕복 4차로의 345번 지방도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

토지 지목은 '답'이나 현황은 '전 기타' 상태입니다.

토지 형태는 부정형이며, 대체로 평지입니다.

건물은 존재하지 않으며, 토지 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡)은 매각에서 제외됩니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 농림지역, 성장관리계획구역(일반형), 소로1류(폭 10m~12m)(광역 소로1-107호선)(접합)에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m), 농업보호구역, 접도구역(지방도 345호선 접도구역), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다. [cite: none]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

최근 소유권 이전은 2015년 11월 27일에 임규영으로 이루어졌습니다.

등기부 채권 총액은 416,000,000원입니다.

말소기준권리는 2020년 12월 17일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을2)입니다.

이후 접수된 을4, 을5 근저당권 및 본건 경매개시결정(갑8)은 모두 말소된 상태로, 일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (2020-12-17)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을2(근저당), 을4(근저당), 을5(근저당), 갑8(임의경매개시결정) 등은 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

본건에 임차인은 없는 것으로 조사되었으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. [cite: none]

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본건은 농경지와 전원주택, 농가촌락이 혼재하는 지역에 위치하나, 345번 지방도로변에 있어 상업 및 공업용 부동산과의 접점도 나타납니다. 인근 지역은 개발 잠재력과 더불어 농업적 특성을 유지하고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설 및 환경

주변 지역은 자연환경과 함께 생활 기반을 갖춘 지역으로 판단됩니다. 다만, 상업 및 공업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설의 밀집도는 지역적 특성에 따라 상이할 수 있습니다.

황학산수목원, 강천섬 등 여주의 주요 관광지와 인접해 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 취득 관련

본건은 지목이 '답'이나 현황 '전 기타'로 농취증명 제출이 필수적입니다. 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수인이 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생하므로 유의해야 합니다. [cite: none]

5.2. 제시외 건물 및 법정지상권

감정서상 제시외 건물(㉠, ㉡)은 매각에서 제외되며, 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 법정지상권이 성립할 경우 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

최저매각가격은 이러한 제시외 건물로 인해 제한받는 가격으로 책정되었습니다.

5.3. 토지 이용 제한

농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 자연보전권역 등 복합적인 토지 이용 제한이 많아 토지 활용 계획 시 면밀한 검토가 필요합니다. [cite: none]

여주시 일부 지역에서 가축분뇨 처리 시설, 폐기물 처리장 등으로 인한 주민 민원 발생 사례가 있으나, 본건 소재지(매룡동 101-1)와 직접적인 연관성을 보여주는 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 매룡동에 위치한 토지 매각 건입니다. 345번 지방도로에 접하여 교통이 편리하고, 농경지, 전원주택, 상업/공업 시설 등이 혼재하는 지역적 특성을 가집니다. 토지 면적은 1,087.00㎡(약 328.8평)으로 비교적 넓은 편입니다.

권리상 문제는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되어 특별히 없어 보입니다.

하지만 농지 취득 자격 증명 발급 요건, 매각 제외된 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명, 다수의 토지 이용 제한 사항 등은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 특히 농취증명 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 지방도로 인접성으로 인한 개발 잠재력.

* 경매로 인한 일반 매매 대비 시세 차익 기대 가능성.

* 토지 자체 매각으로, 향후 건축 및 개발 용이성 (제한사항 검토 후).

8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 인근 유사 토지의 최근 실거래가, 지역별 부동산 시세 동향, 개별 토지의 현재 이용 상태 및 향후 개발 가능성, 그리고 농지취득자격증명 발급 가능성 및 법정지상권 등의 리스크를 면밀히 분석하는 심층적인 권리분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

더불어, 채권 총액과 감정가격을 참고하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.