나이스옥션 법원경매 여주 2025타경552 [1] 경기도 이천시 중리동 229-3 이천파크뷰2 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이음 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 중리동 소재 ""이천남초등학교"" 동측에 위치하며, 주위는 간선도로변
주상 복합 건물, 업무시설(오피스텔), 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 비교적 용이하고, 본건 북측 간선도로변에 버스정류장이 위치하고
주변에 이천터미날, 남측 직선거리 약1.5km 이내 경강선 이천역이 소재하고 있으며,
지상 1층 일부에 옥외 주차장, 지하 1층에 주차장 시설이 되어 있음.

건물의 구조

2019년 5월 13일 사용승인 된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층
내 5층 504호로서,

외벽: 석재 붙임 마감 등
창호: 하이샷시 2중창 등 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 자세한 이용상황은 후첨 ""내부 구조도"" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 화재 설비, 개별 난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 경사지대에 위치하는 가로 장방형의 토지로서, 업무시설 부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 차인도 분리된 왕복 2차선의 간선도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 중로2류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상에 전세권 2억5천만 원이 설정되어 있으며, 자세한 임대 사항은
미상 임.

물건 비고

임차인 윤명숙은 대항력있는 임차인으로 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경552 (1)

소재지: 경기도 이천시 중리동 229-3, 이천파크뷰2 5층504호

물건종별: 오피스텔

감정가: 237,000,000원

토지면적: 22.53㎡ (약 6.81평)

건물면적: 83.63㎡ (약 25.30평) (전용면적), 약 117.97㎡ (약 35.68평) (분양면적 추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 윤OO

2. 입지조건

본건은 이천시 중리동 소재 이천남초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 주상복합 건물, 업무시설(오피스텔), 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량으로의 진출입이 비교적 용이하며, 본건 북측 간선도로변에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 이천터미널이 인근에 있으며, 경강선 이천역이 직선거리 약 1.5km 이내에 소재하여 수도권 접근성도 양호한 편입니다.

건물은 2019년 5월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 8층 건물 중 5층 504호입니다.

토지이용계획 상으로는 준주거지역이며, 중로2류에 접하고 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기사항전부증명서 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

소유권보존: 유훈원 (2019.05.20)

전세권설정: 윤명숙 (250,000,000원, 2022.05.30) - 말소기준권리

가처분: 문제서 (2022.06.30) - 말소

강제경매: 윤명숙 (250,000,000원, 2025.03.07) - 본건 경매개시

압류: 국민건강보험공단 (2025.03.19) - 말소

압류: 이천시 (2025.04.01) - 말소

등기부상의 채권액 총액은 250,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

- 심주식: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022.12.14, 대항력 없음.

- 윤명숙: 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.04.05, 확정일자 2022.04.05, 배당신고일자 2025.03.06, 대항력 있음.

본 경매에서 인수되는 보증금은 0원입니다. 다만, 임차인 윤명숙 씨는 대항력 있는 임차인으로, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 이천시 중리동 일대는 이천남초등학교를 중심으로 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다. 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 내 유동인구가 꾸준하며, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

교통 접근성이 우수하여 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 이천터미널과 경강선 이천역이 인근에 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

지역 내 업무시설 및 주거시설이 밀집되어 있어 오피스텔로서의 임대 경쟁력 및 수요는 양호할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

이천남초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

이천터미널을 비롯한 상업 시설들이 가까이에 있어 쇼핑, 문화, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

건물 내 옥외 및 지하 주차 공간이 마련되어 있어 차량을 보유한 거주자들의 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 윤명숙 씨의 존재와 관련된 보증금 인수 가능성입니다. 윤명숙 씨의 총 보증금은 2억 5천만 원으로, 이는 본건의 감정가(2억 3천 7백만 원)를 초과하는 금액입니다. 만약 윤명숙 씨가 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못한다면, 그 차액만큼 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 이는 총 투자 비용을 예상보다 크게 증가시킬 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

등기부등본 상 소유권 이전 및 신탁 관련 내용이 확인되므로, 이에 대한 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 상 여러 제한 사항(가축사육제한, 배출시설설치제한, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등)이 존재하여 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 이천시의 주요 업무 및 주거 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수하며 건물 상태 또한 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 하지만, 대항력 있는 임차인 윤명숙 씨의 보증금(2억 5천만 원)이 감정가(2억 3천 7백만 원)를 상회하는 점이 가장 큰 문제입니다. 이로 인해 낙찰 시 예상치 못한 보증금 인수 부담이 발생할 수 있어, 총 투자 비용 관리 및 수익률 계산에 신중을 기해야 합니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 임차인의 실제 배당 예상액 및 인수해야 할 보증금 규모를 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 입지: 이천시 중리동 핵심 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요 확보가 가능합니다.

편리한 교통: 버스정류장, 이천터미널, 경강선 이천역 접근성이 우수합니다.

최신 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 상품성이 좋습니다.

잠재적 시세차익: 대항력 있는 임차인으로 인한 위험 부담 때문에 시세 대비 저가 매수가 가능할 수 있습니다. 단, 총 투자 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 237,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 윤명숙 씨의 보증금이 250,000,000원으로 감정가를 초과하고 있으며, 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

이러한 위험 요소를 고려할 때, 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정해야 하며, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 권리 관계 분석을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 총 투자 비용이 감정가를 크게 벗어나지 않는 선에서 수익성을 확보하기 위해서는 보수적인 입찰 전략이 중요합니다.

이를 바탕으로, 예상 입찰가는 감정가의 약 70% ~ 75% 수준인 170,000,000원 ~ 177,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 인수 보증금의 실제 예상 금액, 현장 조사 결과, 본인의 투자 목표 및 위험 감수 수준을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

(참고: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액이며, 실제 투자 시 고려해야 할 총 비용은 '입찰가' + '인수되는 보증금'이 될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.