나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30933 [1] 경기도 여주시 월송동 345-51 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 월송동 소재 연라초등학교 북측 근거리에 위치하며 부근은 전원주택, 나지, 임야, 농경지 및 근린상가 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건 까지 차량진출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 평지로서 상업용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 6m도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 미등기 입찰외 건물 1동이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경30933 (1)

소재지: 경기도 여주시 월송동 345-51

구주소: 경기도 여주시 여주남로 84-20 (월송동)

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 835,991,800원

토지면적: 357.00㎡ (약 108.0평)

건물면적: 350.91㎡ (약 106.2평)

건물 제시외 면적: 11.60㎡ (약 3.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (등기부 을5 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 월송동 소재 연라초등학교 북측 근거리에 위치하며, 부근은 전원주택, 나지, 임야, 농경지 및 근린상가 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 형태 및 이용상태

본건 토지는 가장형의 평지로서 상업용 건물의 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태

동측으로 노폭 약 6m 도로에 접해 있음.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등의 토지이용계획 및 제한상태가 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 을5 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 2022.08.10. 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않음.

* 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금은 0원이며 임대 관계는 미상으로 확인됨. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 건물 등기부상 특이사항

건물 등기부상에는 말소기준권리가 2025.08.12. 접수된 임의경매개시결정(엠씨아이대부주식회사)으로 되어 있으나, 토지 등기부상 근저당권이 선순위로 소멸될 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

본건은 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 주변 지역은 주거용 건물과 상업용 건물이 혼재하고 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있음. 전원주택 단지와 농경지 등이 인접해 있어 상권의 특수성을 가질 수 있으며, 근린 상가로서의 기본적인 기능을 수행할 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

본건은 연라초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호함. 주변에 편의점, 소규모 상점 등 근린생활시설이 분포하고 있으며, 차량 이용 시 여주시내 주요 편의시설 및 관공서 접근이 용이함.

* 혐오시설 및 특이사항

주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 토지 이용 계획상 '가축사육제한구역', '배출시설설치제한지역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등이 포함되어 있어 잠재적인 환경 영향 가능성을 배제할 수는 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 병합 사건: 본 건은 중복 병합된 사건으로, 경매 진행 과정에서 다소 복잡성이 있을 수 있음.

* 제시외 건물: 건물 등기부상에 명시되지 않은 제시외 건물 1동이 존재함. 일괄 매각 대상에 포함되어 있으나, 무단 증축 또는 불법 건축물 여부 등 추가 확인이 필요함.

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 상태로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외 다수의 환경 관련 규제 지역에 속해 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 월송동에 위치한 제2종 근린생활시설로, 안정적인 근린상가 수요가 기대되는 물건임. 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 8억 3천여만 원임. 권리 관계는 말소기준권리 이하 소멸될 것으로 보이나, 제시외 건물 및 임대 관계 미상 등의 확인이 필요한 사항임. 다양한 토지 이용 제한이 존재하므로 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득 가능

* 제2종 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 기대

* 연라초등학교 인근으로 지역적 수요 존재

* 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확 (단, 제시외 건물 및 임대 관계 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 총 채무액(근저당 5.4억 + 경매청구액 약 4.6억 = 총 10억 이상) 및 감정가(8.3억)를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 주변 시세, 물건의 현재 가치, 향후 개발 가능성, 명도 비용, 추가 확인이 필요한 사항(제시외 건물, 임대 관계 등)에 대한 제반 비용을 종합적으로 고려하여 시장 조사 바탕으로 산출되어야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.