나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30956 [1] 경기도 이천시 증포동 190-2 선경2차아파트 205동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 증포동 소재 ""증포초등학교"" 서남측 직선거리 약250미터 지점에 위치하는
선경2차아파트 205동 내에 소재하며, 인근일대는 아파트단지, 학교, 농경지 등으로 이루
어진 지역임.

교통상황

간선도로(이섭대천로)변에 위치하여 본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이
소재하며, 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 20층건 내 1층 104호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방, 식당, 화장실2, 다용도실 등)로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보
설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 북서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 아파트단지 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(금강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(증포초
등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지예슬유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경30956 (1) 사건번호로 진행되는 경기도 이천시 증포동 190-2 선경2차아파트 205동 1층104호에 대한 물건 보고서입니다. 본건은 아파트로 감정가는 335,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 여주지원 2025타경30956 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 증포동 190-2 선경2차아파트 205동 1층104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 335,000,000원

* 토지면적: 61.81㎡ (약 18.7평)

* 토지지분: 61.815㎡ (약 18.7평)

* 건물면적: 118.47㎡ (약 35.8평)

* 건물지분: 118.47㎡ (약 35.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 이천시 증포동에 소재하며, "증포초등학교" 서남측 직선거리 약 250미터 지점에 위치합니다. 인근은 아파트 단지, 학교, 농경지 등으로 이루어진 지역입니다.

* 교통상황: 간선도로(이섭대천로) 변에 위치하여 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 20층 건물 내 1층 104호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등으로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 아파트(방 4, 거실, 주방, 식당, 화장실 2, 다용도실 등)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 보일러 설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생, 급배수, 엘리베이터, 화재경보 설비 등이 되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 대체로 북서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 아파트 단지 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용 중입니다.

* 건축물 정보:

* 건축물명: 선경2차아파트

* 사용승인일: 1997년 10월 24일

* 총 층수: 20층 (본건 1층)

1.3. 권리분석

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리:

* 근저당권 (2024-11-25, 한에프앤아이대부주식회사, 330,000,000원)

* 전세권설정 (2024-11-25, 한에프앤아이대부주식회사, 5,000,000원)

* 기타 말소 예정 권리:

* 소유권이전 (1997-12-31, 연무순)

* 소유권이전 (2002-09-26, 이정덕)

* 가압류 (2025-02-12, 현대카드, 47,750,254원)

* 임의경매개시결정 (2025-02-25, 한에프앤아이대부, 229,643,836원)

* 총 채권액: 382,750,254원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 한에프앤아이대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권으로 등기되어 있으며, 말소 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지와 더불어 증포초등학교, 이천농협 등 생활 편의시설이 근접해 있습니다. 농경지가 일부 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 이섭대천로에 인접하여 시내외 접근성이 양호하며, 단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업/편의시설: 인근에 다양한 상점, 식당, 병원 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 증포초등학교가 단지에서 도보 가능한 거리에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 단지 정보:

* 단지명: 선경1차2차

* 총 세대수: 694세대

* 주차: 총 360대 (세대당 약 0.52대)

* 난방방식: 개별난방

* 준공년월: 1997년 1월 (사용승인 1997년 10월 24일)

* 아파트 매매/임대 정보:

* 최근 매매 사례 (2026년 6월~7월): 84.9㎡(약 25.7평) 기준 1억 6,500만원 ~ 2억 4,900만원, 59.5㎡(약 18평) 기준 1억 6,500만원. (본건 118.47㎡와 면적 차이가 있음)

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (전부제한지역)

* 상대보호구역 (금강유치원, 증포초등학교, 지예슬유치원)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역 (수도권정비계획법)

* 수질보전특별대책지역

* 내부 이용 상태: 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으며, 실제 내부 이용 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 주차 시설: 총 세대수 대비 총 주차 대수가 부족한 편으로, 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 1997년 준공으로 연식이 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 재건축/리모델링 관련 사항을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 이천시 증포동 소재 선경2차아파트로, 교육 및 교통 여건이 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 3억 3,500만원이며, 토지/건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 권리분석상 인수되는 부담이 없어 명도 후 안정적인 소유권 행사가 가능합니다. 다만, 연식, 내부 확인의 제약, 주차 공간 부족 등은 고려해야 할 사항입니다. 최근 실거래가와 비교하여 적정 가치 판단 후 입찰 전략을 수립할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 증포초등학교 인접으로 교육 환경 우수, 간선도로변 위치로 교통 편리.

* 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되어 인수 부담 없음.

* 재건축/리모델링 잠재력: 구축 아파트로 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발: 이천시의 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 335,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월, 84.9㎡ (약 25.7평): 20,000만원 (2억원)

* 2026년 6월, 84.9㎡ (약 25.7평): 24,900만원 (2억 4,900만원)

* 2026년 7월, 59.5㎡ (약 18평): 16,500만원 (1억 6,500만원)

* 본건 면적 (118.47㎡, 약 35.8평)은 위 최근 매매 사례보다 면적이 크며, 유사 면적(84.9㎡)의 최근 실거래가는 2억원 ~ 2억 4,900만원 수준입니다. 이를 고려할 때 본건의 시세 범위를 보수적으로 추정하면 2억 5,000만원 ~ 3억 2,000만원 선으로 예상됩니다.

* 종합적인 투자 가치 및 낙찰 가능성을 고려하여, 감정가(335,000,000원) 대비 80% ~ 100% 수준인 2억 7,000만원 ~ 3억 3,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시세 동향을 기반으로 추정한 것으로, 실제 현장 조사, 개별 물건 상태, 시장 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 최신 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가 추이 등을 추가적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.