나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30884 [1] 경기도 양평군 양평읍 백안리 875 양평벽산블루밍아파트1단지 104동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 백안리 소재 ""백안교차로"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
농경지대 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 인근지역은 양평군 시가지 북동측 아파트단지ㆍ
다세대주택 및 단독주택 등 일반주택지대ㆍ근린생활시설ㆍ공장 및 창고ㆍ농경지ㆍ임야 등이
혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 제반 차량 출입 자유로운 상태로 인근 간선도로와의 거리 및 계통 등 차량의 이용편
은 대체로 무난한 상태이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장의 위치 및 노선 등 대체로 보
통임.

건물의 구조

본건은 2010.08.26. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층건내 4층 403
호로서
외벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트마감
창호 : 하이샷시창임

이용상태

본건은 아파트로서 집합건축물대장 도면상 방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 파우더룸, 현관,
발코니, 대피공간 등의 구조임.

설비내역

본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관 보안설비, 도시가스공급설비
등 되어 있으며, 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 부정형 남측 하향 완경사지내 평탄하게 조성된 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 아파트단지내 도로는 북서측으로 왕복3차선의 중앙로167번길과 연결되며,
이 도로는 서측 백운길, 남측 중앙로, 북측 경강로(국도6호선) 등과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2019-07-23)(양평 소로1-2)(접함), 소로1류(폭 10
m~12m) (2019-07-23)(양평 소로1-5)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계
획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구
역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지
역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환
경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 내부구조는 집합건축물대장상 도면을 도시하여 작성하였는 바, 입찰시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2025타경30884 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 양평읍 백안리 875 양평벽산블루밍아파트1단지 104동 4층403호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층건 내 4층 403호

* 감정가: 340,000,000원

* 토지면적: 129.92㎡ (약 39.31평)

* 건물면적: 114.89㎡ (약 34.74평)

* 전용면적(추정): 약 84.59~101.85㎡ (약 25.59~30.81평) (최근 매매/임대 거래 면적 기준)

* 분양면적(추정): 114.89㎡ (약 34.74평) (건축물대장 등재 면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2010년 8월 26일

* 총 층수: 17층 (해당 동 기준)

* 특이사항: 중복사건

2. 입지조건

* 주위 환경:

* 본건은 경기도 양평군 양평읍 백안리 소재 "백안교차로" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 농경지대 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 인근 지역은 양평군 시가지 북동측으로 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 등 일반주택지대와 근린생활시설, 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황:

* 제반 차량 출입은 자유로운 상태이며, 인근 간선도로와의 거리 및 계통 등 차량 이용 편의는 대체로 무난한 상태입니다.

* 대중교통 여건은 인근 버스정류장의 위치 및 노선 등 대체로 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태:

* 본건이 소재하는 아파트단지 내 도로는 북서측으로 왕복 3차선의 중앙로167번길과 연결됩니다.

* 이 도로는 서측 백운길, 남측 중앙로, 북측 경강로(국도6호선) 등과 연결됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 제2종일반주거지역입니다.

* 소로1류(폭 10m~12m)(2개 노선)와 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 에이파이낸셜대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2015.09.18, 권리금액: 261,600,000원)

* 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 439,390,475원

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026년 6월 22일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내용 없음)

* 특이사항: 없음

4. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 단지 주변으로 주택지대, 근린생활시설, 일부 공장 및 창고 등이 혼재되어 있습니다.

* 아파트 단지 자체적으로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 기본적인 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설 및 혐오시설 관련 (외부 검색 결과):

* 제공된 정보 상으로는 주변에 대규모 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다.

* 다만, "농경지대 및 임야", "공장 및 창고" 등이 혼재하는 지역이라는 설명이 있어, 해당 시설들의 종류와 운영 상태에 따라 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 지정되어 있어, 환경 규제가 강한 지역입니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 양평벽산블루밍1단지

* 소재지: 경기도 양평군 양평읍 백안리 875

* 총 동수: 8개 동

* 총 세대수: 495세대

* 사용승인일: 2010년 8월 26일

* 총 주차대수: 686대 (단지 전체 기준)

* 최고층: 18층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

* 전기차 충전시설: 지상 6대, 지하 8대

* 내부 구조 (집합건축물대장 도면 기준):

* 방 4개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 파우더룸, 현관, 발코니, 대피공간 등으로 구성되어 있습니다.

* 개별난방 방식입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 동시에 진행 중일 수 있습니다. 낙찰 후 복잡한 법적 절차나 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

* 임대관계 미상: "기타참고사항"에 본건 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 추가적인 점유자나 미등기 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 내부 구조 확인 필요: 집합건축물대장상 도면을 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조가 다를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장을 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획의 제약: 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 각종 환경 규제가 적용되어 있어 향후 재산권 행사나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 경기도 양평읍에 위치한 양평벽산블루밍1단지 아파트 경매 물건으로, 2010년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다.

* 양평 시가지 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 국도6호선과의 연결성도 좋아 교통이 편리한 편입니다.

* 등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리관계를 가지고 있어 안전한 투자가 가능합니다.

* 다만, '중복사건'이라는 점과 '임대관계 미상'으로 인한 잠재적 위험, 그리고 실제 내부 구조를 반드시 확인해야 하는 점은 유의해야 합니다.

* 주변이 농경지, 임야, 주택가, 상가, 공장 등이 혼재된 지역인 점을 감안할 때, 쾌적성과 생활 편의시설 접근성 사이의 균형을 고려한 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 낙찰 후 인수할 부담이 없습니다.

* 신축급 아파트: 2010년식으로 비교적 최근에 지어진 아파트라 상품성이 우수합니다.

* 지역 내 입지: 양평 시가지 인근에 위치하여 생활 편의성과 지역 발전 가능성을 동시에 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(84~101㎡)의 거래가는 2억 6천만원대에서 2억 9천만원대로 형성되어 있습니다.

* 본건의 건물 면적(114.89㎡)은 최근 거래된 면적보다 크다는 점을 고려해야 합니다.

* 감정가는 3억 4천만원이나, 최근 실거래가 수준을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 3억 1천만원에서 3억 3천만원 사이로 판단됩니다.

* 경쟁 정도 및 현장 조사를 통한 최종 판단이 필요하나, 현 시세 및 물건 가치를 종합적으로 고려하여 320,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.