나이스옥션 법원경매 여주 2025타경496 [1] 경기도 여주시 가남읍 삼군리 산24-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 가남읍 삼군리 소재 "삼군1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 부근으로 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 북서측 인근 도로변으로 노선버스정류장이 소재하며, 동 도로를 이용하여 인접지역으로의 이동이 용이한 바 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 북동측 하향의 완경사지의 부정형의 토지이며, 전으로 이용중임. 일련번호(2) : 남서측 하향 완경사지의 부정형 토지이며, 부속토지로 이용중임. 일련번호(3, 4) : 2필 일단으로 남서측 하향 완경사지의 부정형 토지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1 ~ 4) : 각 필지는 서측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역,성장관리계획구역(일반형),가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권정비계획법> 일련번호(2) : 계획관리지역,자연취락지구(삼군2),성장관리계획구역(일반형),성장관리계획구역(주거형),가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권정비계획법> 일련번호(3) : 계획관리지역,자연취락지구(삼군2),성장관리계획구역(일반형),성장관리계획구역(주거형),가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권정비계획법> 일련번호(4) : 계획관리지역,자연취락지구(삼군2),성장관리계획구역(일반형),성장관리계획구역(주거형),가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

본건 일련번호(1) 토지 지상에 분묘 1기가 소재함. (후면 지적개황도 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

본건 일련번호(1) 토지는 지목 임야이나, 현황 전으로 이용중이고, 일련번호(2) 토지는 일련번호(3, 4)의 부속토지로 이용중이며, 일련번호(3, 4) 토지는 지목 임야이나, 현황 대지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 스라브지붕 건물로서,(사용승인일 : 1980) 외벽 : 치장 벽돌쌓기 마감 등. 창호 : 하이새시 창호 등. 세멘브록조 스레트지붕 건물로서,(사용승인일 : 1978) 외벽 : 치장 벽돌쌓기 마감 등. 창호 : 하이새시 창호 등.

이용상태

주택 및 부속사로 이용중이며 관리상태 보통임. 1층 : 주택으로 이용중임. 1층 : 부속사로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외건물(㉠ ~ ㉨)이 소재하는바, 경매 취득시 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1. 지상소재 농작물 및 재배시설 매각제외
3. 목록1. 지상 분묘 약1기가 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임
4. 목록2~4. 지상 소재 철거 및 이동 용이한 비닐하우스 및 창고 등 매각제외(감정평가서 상 표시 ㉣,㉤,㉦,㉧)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 여주시 가남읍 삼군리 산24-1에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 여주지원 2025타경496 (1)이며, 감정가는 1,163,935,900원입니다.

토지 총 면적은 4499.00㎡ (약 1361.15평)이며, 건물 면적은 136.30㎡ (약 41.23평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 건물은 단독주택 용도로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 여주시 가남읍 삼군리 소재 "삼군1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: source_data_idx]

주변으로는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: source_data_idx]

차량의 진출입이 가능하며, 북서측 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. [cite: source_data_idx]

토지는 북동측 하향 완경사지의 부정형 토지로, 일부는 전(밭)으로, 일부는 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 각 필지는 서측으로 약 4m 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역 등에 해당합니다.

주변 지역에서 혐오시설은 특정되지 않았으며, 가남읍 지역 내 편의시설(마을회관, 상점 등) 및 교육시설(가남초, 가남중)의 접근성은 보통 수준으로 파악됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 31일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을34)으로 확인됩니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리 사항은 현재까지 파악된 바로는 없는 것으로 보입니다.

다만, 임차인 현황에서 서종례 씨는 1982년 2월 15일부터 전입하여 대항력이 있는 것으로 나타납니다. 해당 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이 있는지 또는 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

다른 임차인(이형봉, 최건식, 한창희)은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

총 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 대항력 있는 임차인 서종례 씨에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 여주시 가남읍 삼군리 일대는 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 지역의 활성화된 상권과는 거리가 있습니다.

주변의 편의시설은 가남읍 중심부로 접근하여 이용 가능하며, 본 물건 자체의 상업적 가치보다는 주거용으로서의 가치 또는 넓은 토지를 활용한 개발 잠재력에 초점을 맞춰야 합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 구체적인 JSON 데이터가 제공되지 않아 상세한 시세 분석이 제한적입니다. 그러나 계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 100%를 적용받을 수 있어 향후 토지 활용에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건 인근에는 가남1리 마을회관이 위치하고 있습니다.

기본적인 편의시설은 가남읍 소재지 내에 위치하며, 차량 이동 시 이용이 가능합니다.

교육 시설로는 가남초등학교, 가남중학교 등이 가남읍 내에 소재하고 있어 통학이 가능합니다.

건축물은 1978년, 1980년 사용승인을 받은 노후된 건물로, 주택 및 부속사로 이용 중이며, 관리 상태는 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 지상 약 1기의 분묘가 소재하고 있으며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘 처리에 따른 추가 비용 및 법적 절차가 발생할 수 있습니다. [cite: source_data_idx]

* 대항력 있는 임차인: 서종례 씨의 경우, 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있음에도 대항력이 있어 인수 여부 및 명도 협상이 필요합니다. [cite: source_data_idx]

* 제시외 건물: 목록 1. 지상 농작물 및 재배시설, 목록 2~4. 지상 비닐하우스 및 창고 등은 매각에서 제외되므로, 실제 취득 가능한 건축물 범위를 정확히 확인해야 합니다. [cite: source_data_idx]

* 토지 이용 현황: 지목은 임야이나 현황 전, 대지로 이용 중인 부분이 있어, 향후 토지 이용 및 건축 시 관련 법규 확인이 중요합니다.

* 건물 노후도: 사용승인 연도가 오래되어 건물 자체의 수리 또는 신축에 상당한 비용이 예상됩니다.

* 토지 용도 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 묶여 있어 특정 업종 운영 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 가남읍 삼군리에 위치한 넓은 토지(약 1361평)를 가진 단독주택 부지입니다. 계획관리지역으로 향후 토지 활용 가능성이 있습니다. 그러나 현재로서는 분묘기지권, 대항력 있는 임차인의 존재, 노후된 건물 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 사전에 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 4499.00㎡ (약 1361평)의 넓은 토지는 향후 개발 또는 다목적 활용에 큰 장점이 될 수 있습니다.

* 계획관리지역: 건폐율 40%, 용적률 100%가 적용되어 향후 증축, 신축, 또는 토지 활용 계획 수립 시 유리합니다.

* 잠재적 가치: 분묘 및 임차인 문제를 해결하고 노후된 건물을 활용(리모델링 또는 재건축)할 경우, 주거 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,163,935,900원입니다. 현재까지 파악된 인수 보증금은 0원입니다.

그러나 분묘 처리 비용, 대항력 있는 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 및 시간, 노후 건물에 대한 수리 또는 철거 비용 등을 고려해야 합니다.

또한, 주변 시세에 대한 상세 분석이 제한적이므로, 이러한 위험 요인들을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 시장에서 리스크가 있는 물건은 감정가 대비 낮은 비율에서 입찰이 진행될 수 있습니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 8억 1천만 원에서 9억 3천만 원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.