나이스옥션 법원경매 여주 2025타경285 [1] 경기도 이천시 중리동 464-5 코아루페라즈오피스텔 14층1403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 이천시 중리동에 소재하는 '이천터미널(고속·시외버스)' 남동측
인근에 위치하고, 부근은 단독주택 및 공동주택 등 주거용 부동산, 상업·업무용 부동산,
각급 학교 및 관공서 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

- 대상건물까지 차량을 통한 접근 원활하고, 인근에 노선버스정류장 및 고속·시외버스
정류장이 위치하고 있으며, 남서측 인근으로 지방도 제70호선이 통과하는 등 제반 교통
상황 양호한 편입니다.

건물의 구조

- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상20층 건물 내 제14층 제1403호로
2018.08.17.에 사용승인 되었고,

외벽 : 석재마감 및 모르타르 위 페인팅마감 등,
내벽 : 타일마감 등,
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

- 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참고하시기 바라며, 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

- 단지 내 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 및 옥내소화전설비, 위생 및
급배수설비 등 설치되어 있으며, 개별 난방기구 등 구비되어 있는 것으로 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 사다리형 평지로 현황 상업기타로 이용중이며, 지상에 오피스텔 및 근린생활시설이 소재
합니다.

인접 도로상태등

- 대상토지 동측으로 도로폭 약 30~33M 내외의 3차선 도로, 남측으로 도로폭 약 8M 내외
도로에 접하고, 남측 도로를 통하여 대상건물의 차량출입구로 접근할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 등기사항전부증명서상 대상건물은 『민간임대주택에 관한 특별법』 제43조 제1항에 따라
임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을
준수해야 하는 민간임대주택으로 부기 등기 되어있으니, 업무진행시 참고하시기 바라며,
현장조사시 이해관계인의 부재로 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

* 사건번호: 여주지원 2025타경285 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 홍OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 소재지및건물정보

* 소재지: 경기도 이천시 중리동 464-5, 코아루페라즈 오피스텔 14층 1403호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상20층 건물 내 제14층 제1403호

* 사용승인일: 2018년 8월 17일

* 건물 용도: 오피스텔 (집합건축물대장 상 업무시설)

1.3. 면적및토지/건물정보

* 토지 면적: 5.95㎡ (약 1.80평)

* 토지 지분: 5.95㎡ (약 1.80평)

* 건물 면적: 49.38㎡ (약 14.94평)

* 건물 지분: 49.385㎡ (약 14.94평)

* 전유부분 면적: 49.38㎡ (JSON상 49.385㎡)

1.4. 감정가및매각정보

* 감정가: 194,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 5월 26일): 49.385㎡ (17층) 165,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경및위치

* 대상 건물은 경기도 이천시 중리동에 위치하며, '이천터미널(고속·시외버스)' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 부근은 단독주택 및 공동주택 등 주거용 부동산, 상업·업무용 부동산, 각급 학교 및 관공서 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근성이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 고속·시외버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남서측 인근으로 지방도 제70호선이 통과하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용현황및제약

* 토지는 사다리형 평지로 현황 상업 기타 용도로 이용 중이며, 지상에는 오피스텔 및 근린생활시설이 소재합니다.

* 대상 토지는 동측으로 폭 약 30~33M의 3차선 도로, 남측으로 폭 약 8M 도로에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 상 일반상업지역, 대로2류(폭 30~35m), 소로2류(폭 8~10m)에 해당합니다.

* 다만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 공법상 제한사항이 다수 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 집합건물 등기부 요약상, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 있습니다.

* 을구에는 2019년 11월 20일 전세권 설정(홍영희, 1억 7천만원)이 말소기준권리이며, 이후 근저당(스카이블루에셋, 6천 6백만원)과 임의경매(홍영희, 1억 7천만원)가 설정되었다가 모두 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액은 236,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 홍영희

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: 2019-11-20

* 배당신고일자: 2025-01-17

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 상기 임차인 홍영희는 대항력이 없는 것으로 조사되었으며, 배당을 통해 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수및소멸권리

* 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(근저당, 전세권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 것으로 보입니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 관련 세부 정보는 없어 확인이 필요합니다. (현재까지 확인된 바로는 별도 인수 부담 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설및이용현황

* 이천터미널 인근으로 주거, 상업, 업무 시설이 혼재되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설이 입점해 있어 자체적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 오피스텔시세분석

* 최근 3건의 매매 사례를 분석한 결과,

* 2026년 5월: 49.385㎡ (17층) 1억 6,500만원

* 2026년 4월: 24.017㎡ (9층) 8,200만원

* 2026년 4월: 25.795㎡ (12층) 8,100만원

* 본건 면적(49.38㎡)과 유사한 2026년 5월 17층 매매 사례가 1억 6,500만원으로, 이를 기준으로 본건의 감정가(1억 9,400만원)는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 다만, 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및기반시설

* 이천터미널이 인접해 있어 고속·시외버스 이용이 매우 편리합니다.

* 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 건물 내에는 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 옥내 소화전, 위생 및 급배수 설비, 개별난방기구 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 각급 학교가 소재하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계상의위험

* 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. (총 인수 보증금 0원)

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 부분에 대한 현장 조사를 통한 상세 확인이 필요합니다.

6.2. 공법상제한

* 일반상업지역임에도 불구하고 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 법규에 의한 제약이 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 제한이 될 수 있습니다.

6.3. 민간임대주택관련사항

* 등기사항전부증명서 상 『민간임대주택에 관한 특별법』에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하는 민간임대주택으로 부기 등기되어 있습니다. 따라서 매수 시 임대 의무 기간 및 관련 규제를 확인하고 승계해야 할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설존재여부

* 주변 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 조사되지 않았습니다. 이천터미널 인근 지역의 특성상, 소음이나 통행량 등 생활 불편 요소는 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

* 본건은 이천시 중심 상업 지역에 위치한 코아루페라즈 오피스텔 14층 물건으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 등기부상 권리 관계는 명확하며, 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점, 민간임대주택 관련 의무 사항, 공법상 제한 사항 등은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 이천터미널 인근 상업지구 내 입지로 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰 후 명도 용이성이 높습니다.

* 49.38㎡의 비교적 넓은 전용면적으로 1~2인 가구 또는 소형 사무실로 활용도가 높습니다.

* 최근 실거래가 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다. (감정가 대비)

9. 예상입찰가

* 최근 매매 사례 (2026년 5월 17층, 49.385㎡) 1억 6,500만원을 기준으로, 본건(14층)의 가치를 평가합니다.

* 본건은 14층으로 17층보다 층수가 낮으나, 감정가는 1억 9,400만원으로 책정되어 있습니다.

* 최근 실거래가(1억 6,500만원)를 기준으로 하되, 약간의 상승 여력을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

* 권리 분석 상 특이사항(지상권 등) 및 임대 의무 기간 등을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 적정 입찰가 범위: 1억 5,500만원 ~ 1억 7,000만원

* 주의: 상기 입찰가는 현재 시점의 정보와 통상적인 경매 물건 분석을 바탕으로 산정된 것으로, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 권리 변동 사항 확인, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.