나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30484 [1] 경기도 양평군 강상면 신화리 477 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강상면 신화리 소재 ""신화2리마을회관"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역),성장관리계획구역(2024-10-14),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(2016-12-06)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>,
하수처리구역(강하하수처리구역(강하공공하수처리구역)<하수도법>,
수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항없음.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 목조지붕 2층건으로서,
외 벽 : 황토벽돌마감임.
창 호 : 목재 및 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등임.

부합물 및 종물

제시외건물 기호㉠,㉡이 소재함.(후첨 ""내부구조도 및 사진용지"" 참고바람.)

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록1.소재 제시외 건물(샷시조 렉산지붕 5㎡, 목조 목조지붕 8㎡) 매각포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 양평군 강상면 신화리 477에 소재한 단독주택으로, 여주지원 2025타경30484(1) 사건번호로 부동산 임의경매가 진행 중입니다. 감정가는 349,231,560만원이며, 토지면적은 487.00㎡(약 147.25평), 건물면적은 142.32㎡(약 43.05평)입니다. 건물에는 제시외 면적 13.00㎡(샷시조 렉산지붕 5㎡, 목조 목조지붕 8㎡)가 포함되어 매각됩니다. 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강상면 신화리 소재 "신화2리마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 대체로 사다리형이며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역이며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건축 행위 등에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2011년 9월 30일 접수된 인천축산업협동조합의 근저당권(150,000,000원)입니다. 이에 따라 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당 2건, 임의경매 1건)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 215,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김정남 씨가 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 전입일자(2023-07-13) 대비 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

특별한 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 언급이 있으나, 상세 내용이 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 제시외 건물은 매각에 포함되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

제공된 주변 연립/다세대 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 에덴빌라 (2016년 건축, 73.88㎡): 2024년 12월 16,800만원에 거래.

* 우주맨션 (2010년 건축, 59.43㎡): 2026년 5월 8,000만원에 거래.

본건은 단독주택으로, 위 다세대 주택과는 성격이 다릅니다. 검색 결과에 따르면, 양평군 강상면 신화리 일대의 단독주택 및 전원주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2020년 12월 건축된 철근콘크리트 전원주택(대지 429㎡, 건물 260㎡)이 8억 5천만원에 매물로 나왔습니다.

* 2015년 9월 건축된 목구조 2층 전원주택(토지 668㎡, 건물 132㎡)이 2026년 4월, 1억 인하하여 3억 9천만원에 급매로 나왔습니다.

* 2024년 2월, 강상초 인근 다가구주택(대지 262㎡, 건물 164㎡)이 3억 8천만원에 나왔습니다.

* 2024년 1월, 강상초 인근 전원주택(대지 588㎡, 건물 140㎡)이 5억 5천만원에 나왔습니다.

* 2024년 2월, 강상초 인근 전원주택(대지 436㎡, 건물 202㎡)이 6억 5천만원에 나왔습니다.

* 2024년 2월, 강상면 소재 전원주택(대지 429.75㎡, 건물 125.62㎡)이 3억 7천만원에 나왔습니다.

4.2. 시세 분석

제공된 주변 다세대 주택 거래가와 검색된 단독주택/전원주택 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 면적(토지 약 147평, 건물 약 43평)의 신축 또는 비교적 최근에 건축된 단독주택의 경우, 3억 5천만원에서 8억원 이상까지 다양한 가격대에 형성되어 있습니다. 특히, 2015년 건축된 40평 규모의 전원주택이 3억 9천만원에 급매로 나온 사례를 고려하면, 본건의 감정가 3억 4천 9백만원은 시세 대비 적정한 수준으로 보입니다. 다만, 본건의 건축 연도가 2004년으로 비교적 오래되었고, 주변의 신축/반신축 주택 시세는 더 높은 편입니다.

5. 생활정보

본건은 양평군 강상면 신화리에 위치하여 양평 시내 및 주요 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 차량으로 약 7~8분 거리에 양평 시내 및 KTX 양평역이 있어 교통이 편리하며, 중부내륙고속도로 남양평IC 접근성도 좋습니다. 차량 3~4분 거리에 강상면 복지센터와 다목적 체육센터가 있으며, 강상초등학교와 병설유치원이 인근에 있어 자녀 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역 외에도 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다양한 규제 지역에 속해 있어 향후 토지 활용 및 건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 2004년에 건축되어 비교적 오래된 건물로, 유지보수 또는 리모델링에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 매각에 포함된 제시외 건물(샷시조 렉산지붕 5㎡, 목조 목조지붕 8㎡)은 건축물대장에 없을 가능성이 있으며, 관련 인허가 사항 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. (단, 현재 임차인은 대항력 없음)

7. 종합 의견

본건은 양평군 강상면 신화리라는 입지 조건과 단독주택이라는 점이 긍정적입니다. 주변 환경이 쾌적하고 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호합니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 적다는 점도 장점입니다. 다만, 건축 연도가 오래된 점과 다양한 토지 이용 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다. 최근 급매로 나온 유사 규모의 전원주택이 3억 9천만원에 거래된 사례가 있음을 감안할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양평 지역의 쾌적한 자연환경 및 조용한 주거 환경.

* 차량 이용 시 양평 시내, KTX역, 고속도로 IC 접근 용이.

* 권리관계가 명확하여 인수할 부담이 거의 없음.

* 단독주택으로 향후 증축, 개축 등 활용 가능성 존재 (단, 토지이용계획 확인 필수).

* 감정가 대비 주변 시세 고려 시 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 349,231,560원입니다.

주변 유사 단독주택의 급매 사례(3억 9천만원) 및 일반 시세를 고려할 때, 3억 5천만원에서 4억 2천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

총 채무액 215,000,000원을 고려하여, 낙찰 후 명도 및 수리 비용 등을 감안한 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

보증금 0원의 임차인이 있으나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

최종 입찰가는 물건의 정확한 상태, 현장 조사 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.