나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31014 [1] 경기도 이천시 신둔면 수남리 106 이든빌 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수남리 '서이천 골프클럽' 서측에 인접함. 본건 주위는 시가지 외곽 주택지대로서 연립주택과 다세대주택, 단독주택, 골프연습장 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 2017년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 다세대주택 중 1층 102호로서,
외벽은 파벽돌 붙임 마감,
내벽은 벽지 마감,
창호는 샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 침실3, 거실, 주방, 욕실, 화장실, 현관, 발코니 구조임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방과 급탕설비, 급배수시설, 위생설비, 승강기 설비, 무인경비 공동현관시스템 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 목적 토지는 자체 등고평탄한 삼각형 형태로 1동 다세대주택 대지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 둔터로124번길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 이해관계인의 부재로 임대관계를 확인하지 못하였으며, 내부 구조 및 상태 등은 일반건축물대장 건축물현황도와 외부 관찰로 확인하였음.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서(2026.4.22.)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 경기도 이천시 신둔면 수남리 106 이든빌 1층 102호에 소재하고 있습니다.

건물은 2017년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택이며, 2017년 3월 사용승인되었습니다.

본건은 4층 건물 중 1층에 위치한 구분건물입니다.

건물 전유면적은 70.92㎡ (약 21.4평)이며, 토지 지분은 80.375㎡ (약 24.3평)입니다.

건물 외벽은 파벽돌 붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다.

내부 구조는 침실 3개, 거실, 주방, 욕실, 화장실, 현관, 발코니로 구성되어 있습니다.

설비로는 도시가스에 의한 개별난방, 급탕설비, 급배수 및 위생설비, 승강기, 무인경비 공동현관 시스템 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 자체 등고평탄한 삼각형 형태로 대지권 목적으로 이용 중입니다.

단지 북측으로 둔터로124번길에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.

1.2. 감정가 및 면적

본 건물의 감정가는 190,000,000원입니다.

토지면적은 80.38㎡ (약 24.3평)이며, 건물면적은 70.92㎡ (약 21.4평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 여주지원 2025타경31014 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.4. 매각 대상

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

1.5. 매각 조건

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 사항이 있으며, 선순위 임차권 관련 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수남리 '서이천 골프클럽' 서측에 인접해 있습니다.

주위는 시가지 외곽 주택지대로서 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 골프연습장 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 미상 (0원)

차임: 미상 (0원)

전입일자: 2023-07-10

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 임차인 김 의 경우 보증금 및 차임이 미상이므로, 인수 시 금전적 부담이 발생할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 장 )

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-27

확정일자: 2020-07-27

배당신고일자: 2022-08-23

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하겠다는 내용의 확약서(2026.4.22.)가 제출되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (단, 지상권 등 미등기 권리 존재 가능성은 있으나, 해당 사항은 명세서에 기재된 바 없습니다).

3.3. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 10월 20일자 압류(인천광역시계양구)입니다. 이에 따라 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전, 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등의 권리 변동이 있었으며, 본 건 강제경매(주택도시보증공사)가 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸됩니다. 을3 주택임차권(장경혜) 또한 말소 예정으로 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 시가지 외곽 주택지대에 위치하며, 주변에 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다. 상업 시설보다는 주거 환경에 특화된 지역으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

서측 인근에 서이천 골프클럽이 위치하고 있으며, 지역 내 기본적인 생활 편의시설은 차량 접근을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 내부 정보

2017년 3월 사용승인된 건물로 비교적 신축입니다. 내부는 침실 3개, 거실, 주방, 욕실, 화장실, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 도시가스 개별난방, 승강기, 무인경비 시스템 등 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 사항

주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대한 대항력 포기 및 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권 포기에 대한 확약서가 제출된 점은 매수인의 임차보증금 인수 위험을 크게 줄여줍니다. 그러나 이러한 합의 과정 및 효력에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 보증금

주택도시보증공사(장 )의 임차보증금 1억 6천만원은 확약서에 따라 매수인이 인수하지 않아도 되지만, 보증금 및 차임이 미상인 임차인 김 의 존재는 잠재적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구 등 다양한 용도지구 및 제한구역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근 연식(2017년)의 다세대주택으로, 넓은 토지 지분을 확보하고 있습니다. 권리분석상으로도 임차인 관련 위험이 HUG의 확약서 제출로 인해 크게 해소된 상태이며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 교통 및 주변 환경은 주거지로서 양호한 편입니다. 다만, 보증금 및 차임이 미상인 임차인의 존재는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. HUG의 적극적인 매각 진행 의지가 엿보이는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년식) 건물로 유지보수 부담이 적습니다.

* 임차인 보증금 관련 인수 부담이 확약서 제출로 인해 해소되었습니다.

* 토지 지분이 넓어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 강제경매 개시 채권자가 주택도시보증공사로, 매각 절차의 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 최근 매매 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 대승빌라1동 (1995년식, 50.31㎡) 2026년 2월 매매 6,980만원 (약 139만원/㎡)

* 롯데빌리지108동 (1995년식, 63.53㎡) 202026년 5월 매매 5,300만원 (약 83만원/㎡)

* 더프라임(104동) (2025년식, 75.01㎡) 2026년 5월 매매 33,500만원 (약 447만원/㎡)

본건은 2017년식 건물로, 1995년식 구옥보다는 높은 가치를, 2025년식 신축보다는 낮은 가치를 가질 것으로 예상됩니다. 건물의 전용면적 70.92㎡ (약 21.4평) 기준, 감정가 190,000,000원 (약 268만원/㎡)은 주변 시세 및 건물 연식을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.