나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30894 [1] 경기도 여주시 가남읍 신해리 620-17 동남아파트 102동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 가남읍 신해리 소재 '신해2리마을회관' 동측 인근에 위치하는 동남
아파트 102동 1층 106호로서, 부근은 경충대로 주변 일반주택지대로서 아파트단지, 근린
생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 간선도로인 경충대로 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 평슬래브지붕 10층건 중 1층 106호로서,
(사용승인일자 : 1997. 12. 13)
외벽: 몰탈위수성페인팅,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감,
창호: 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 토지로서, 부정형의 토지로서 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄하며,
현황 아파트 및 상가 부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 로폭 약 12미터의 2차선포장도로와 접하며, 남측 인근으로 간선도로인 경충대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역(일반형), 성장관리계획구역
(주거형), 제2종지구단위계획구역이며,
가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.
기호2 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역(주거형), 제2종지구단위계획
구역이며,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경30894 (1)

소재지: 경기도 여주시 가남읍 신해리 620-17 동남아파트 102동 1층 106호

용도: 아파트

감정가: 1억 1백만원

토지 면적: 49.94㎡ (약 15.11평)

건물 면적: 59.77㎡ (약 18.08평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO (본건 경매 개시 채권자)

건축물 정보: 1997년 12월 13일 사용승인, 철근콘크리트조, 10층 중 1층

2. 입지조건

위치: 경기도 여주시 가남읍 신해리 '신해2리마을회관' 동측 인근에 소재합니다.

주변 환경: 본건이 위치한 지역은 일반 주택지대로서, 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있고 간선도로인 경충대로가 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 본건 단지는 남측으로 폭 약 12미터의 2차선 포장도로와 접하고 있으며, 남측 인근으로는 간선도로인 경충대로와 연계됩니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 9월 5일자 주택도시보증공사의 가압류 (채권액 515,000,000원)입니다.

선순위 권리:

* 을구 12번: 김영태의 주택임차권 (2024년 5월 10일 등기, 임대차보증금 88,000,000원, 전입 및 확정일자 2021년 1월 18일). 이 임차인은 대항력 있는 임차인이며, 임대차보증금 88,000,000원은 매수인이 인수하게 됩니다.

기타 권리:

* 갑 10번: 김영태의 강제경매 (2025년 2월 13일 등기, 채권액 88,000,000원) - 본건 경매 사건입니다.

* 갑 11번: 국민건강보험공단의 압류 (2025년 2월 28일 등기) - 말소 대상 권리입니다.

인수되는 권리:

* 임차인 김영태의 보증금 88,000,000원. (배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.)

주의사항: 대항력 있는 임차인의 보증금이 인수되므로, 낙찰 후 실제 총 지출 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 배당 상황에 따라 최종 인수 금액이 달라질 수 있으므로, 철저한 사전 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지와 일반 주택지가 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

경충대로와 같은 주요 도로와 인접해 있어 차량을 이용한 접근성이 용이한 편입니다.

5. 생활정보

아파트 단지 정보: 동남아파트는 총 4개동, 480세대로 구성되어 있습니다.

해당 물건: 102동 1층 106호이며, 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등 일반적인 아파트 구성입니다.

건축 연도: 1997년 12월에 사용승인되어 건축된 지 약 29년 경과되었습니다.

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이 놀이터 등이 갖추어져 있습니다.

관리사무소 연락처: 031-882-9928

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김OO의 보증금 88,000,000원이 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상보다 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 건축 연식: 1997년에 건축된 아파트로, 건물 노후화에 따른 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 제한: 토지 이용 계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등에 해당하여 향후 건축, 개발 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 상황 변화에 따라 물건의 가치 변동 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 여주시 가남읍에 위치한 동남아파트 경매 물건입니다. 비교적 접근성이 좋은 입지에 자리하고 있으며, 최근 실거래 사례가 존재한다는 점은 긍정적입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 8,800만원이 인수되는 조건은 매수인의 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 투자 시 가장 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

건축 연령이 20년을 초과했으나, 최근 매매 사례를 볼 때 시장에서는 여전히 거래가 이루어지고 있음을 알 수 있습니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 존재하며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 금액이 됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가: 본 건과 동일한 면적(59.77㎡)의 아파트가 2026년 5월에는 9,200만원, 2026년 7월에는 10,500만원 및 10,900만원에 실거래되었습니다.

* 감정가: 101,000,000원으로, 최근 실거래가 범위 내에 있어 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

* 인수 보증금 고려: 88,000,000원의 임차 보증금 인수를 고려하면, 낙찰가가 시장 가격을 초과하지 않도록 총 지출 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

* 잠재적 가치: 지역 발전이나 교통망 개선 등 미래 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가: 9,200만원 ~ 10,900만원

감정가: 101,000,000원

인수 보증금: 88,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 88,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 따라서, 실제 매수인의 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 총 투자 비용이 물건의 실질 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시장 가치는 약 100,000,000원 수준으로 판단됩니다.

총 투자 비용을 이 수준으로 맞추기 위한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 = 적정 시장 가치 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 101,000,000원 - 88,000,000원 = 13,000,000원

따라서, 입찰 희망가는 13,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이 경우, 실제 총 지출은 13,000,000원(입찰가) + 88,000,000원(인수 보증금) = 101,000,000원이 됩니다.

이는 감정가 수준이며, 물건의 현 상태, 향후 시장 전망, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.