나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31034 [1] 경기도 양평군 양평읍 양근리 493-3 리버캐슬 101동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 ""양평도서관"" 남측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 제반 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 양평역이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건 내 제2층 제202호로서
(사용승인일 :2018.09.05)로서

외벽 : 석재마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

본건은 도시형생활주택 1개호로 이용중임. (후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 3필 일단의 사다리형지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 소재하는 왕복2차선 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-06-10)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
현장조사시 점유자부재로 내부육안확인 불가하여 내부구조 및 이용상황 등은 건축물관리대장 현황도면 및 탐문에 의하였으며, 표준적인 상황을 기준하여 표시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 경매 컨설턴트의 관점에서 분석한 내용입니다.

1.1. 부동산 기본 정보

사건번호: 여주지원 2025타경31034 (1)

소재지: 경기도 양평군 양평읍 양근리 493-3 리버캐슬 101동 2층202호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2018.09.05

감정가: 272,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 51.59㎡ (약 170.55평)

토지지분: 51.59㎡ (약 170.55평)

건물면적 (전용면적): 69.92㎡ (약 231.14평)

건물지분: 69.92㎡ (약 231.14평)

건물 연면적 (총괄표제부 기준): 711.71㎡ (약 2,153.41평)

대지권 총면적 (총괄표제부 기준): 1502㎡ (약 4,543.56평)

1.3. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호

외벽: 석재마감 등

내벽: 벽지, 타일 등

창호: 샷시 창호

내부 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 지하주차장

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 "양평도서관" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 양평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통사정은 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 단지는 북서측으로 왕복 2차선 도로를 통해 진입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 01월 23일에 접수된 양평군의 압류(갑7)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박근성, 양숙자

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022년 07월 11일

* 확정일자: 2022년 07월 11일

* 배당신고일자: 2025년 03월 12일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

등기부 채권 총액은 305,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 등기부 기재 내용을 바탕으로 하며, 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하여 투자 시 주의가 필요합니다. 임차인의 보증금은 240,000,000원이며, 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다.

보고서 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 경매 절차에서의 배당 순위나 낙찰자의 인수 여부에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 분석이 요구됩니다.

4. 상권분석

본 건은 주택지대에 위치하고 있으며, 주변으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주의 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"양평도서관"이 인근에 위치하여 교육 및 문화생활 접근성이 좋습니다. 또한, 양평역과 버스정류장이 인접하여 양평군 내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

2018년에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 엘리베이터 및 지하주차장 등 현대적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 보증금 240,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 비록 본 보고서 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 낙찰 후 보증금 인수 여부 및 배당 절차상의 복잡성을 충분히 인지해야 합니다. 임차인의 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역), 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제들은 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 주변 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 자체 조사 결과, 본 건과 직접적으로 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 다수 존재하여, 광범위한 지역 차원에서 환경적 고려가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 양평역 및 도서관 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물 자체의 상태나 시설은 양호한 것으로 판단됩니다. 그러나 2억 4천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하고, 임차인이 경매 신청인 중 하나라는 점은 중요한 투자 고려사항입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기는 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않아도 될 가능성을 시사하지만, 권리관계가 복잡할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 다수의 환경 관련 규제 대상 지역에 속해 있다는 점도 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)

* 양평역 및 양평도서관 인근의 편리한 입지

* 지하주차장, 엘리베이터 등 현대적 주거 편의시설 보유

* 상대적으로 저평가된 시장가 대비 높은 감정가 (시장가와 감정가의 차이 활용 가능성)

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 "리버캐슬" 단지 내 유사 면적(69.69㎡)의 물건이 2026년 5월 6일에 190,000,000원(1억 9천만원)에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 69.92㎡로 유사하며, 건물 연식 또한 동일합니다. 현재 감정가는 272,000,000원(2억 7천 2백만원)으로, 시장 거래가와 상당한 차이를 보입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 240,000,000원이지만, 본 보고서 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수하지 않아도 되는 상황을 가정합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 시장 거래가를 기준으로 하되, 경매 특성 및 잠재적 리스크를 감안하여 예상 입찰가는 210,000,000원 (2억 1천만원) 으로 산정합니다. 이 가격은 시장 거래가(1억 9천만원)보다 높지만, 감정가(2억 7천 2백만원)보다는 낮아 수익 확보의 여지를 남깁니다.

최종 입찰가 결정 시에는 대항력 있는 임차인과의 권리관계를 더욱 면밀히 분석하고, 실제 현장 조사 및 법적 검토를 통해 확정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.