나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31064 [1] 경기도 이천시 사음동 195-5 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 종일 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 사음동 소재로서 ""사음1통 마을회관"" 서측 인근에 위치하는

공동주택(통칭 뜨란채) 3층 302호로서 인근일대는 다세대주택, 기존주택,

주상용지 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 및 생활편의시설 등에의 접근성은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 부근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통

포함 전반적인 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층중 3층 일부로서

외벽 : 적색 및 치장벽돌마감 등.

내벽 : 세멘몰탈위 벽지 및 치장재 마감 등.

창호 : 샷시창 등임.

이용상태

3층 302호 공동주택(다세대주택)임.

(내부 구조는 건물 개황도 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리평지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

세로(가)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역,

자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.

2.본건 구분건물의 베란다확장여부는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 이영준의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.05.04.)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 여주지원 2025타경31064 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 사음동 195-5 3층302호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 일부

* 용도: 다세대주택 (구분건물)

* 준공일: 2013년 9월 26일

1.2. 토지 및 건물 정보

* 토지면적: 47.62㎡ (약 14.4평)

* 토지지분: 47.625㎡

* 건물면적: 41.40㎡ (약 12.5평) - 전용면적

* 건물지분: 41.4㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 121,000,000원 (1억 2,100만원)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 경기도 이천시 사음동 소재로서, "사음1통 마을회관" 서측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택, 기존주택, 주상용지 등이 혼재된 지역임.

* 주위 환경 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

* 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을구 3번 근저당권 (주식회사페이게이트, 2022.02.15. 접수, 5,000,000,000원)이 말소기준권리가 됨.

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 4번 임차권 (이영준)은 등기부상 '말소' 예정으로 표기되어 있으며, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

* 채권자: 주택도시보증공사 (임차인 이영준의 승계인)

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-14

* 확정일자: 2021-09-14

* 배당신고일자: 2023-08-08

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 임차인 이영준의 승계인으로서, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.05.04.)를 제출하였음. 따라서, 본 건 매각으로 인해 임차인 관련 인수되는 보증금은 없음.

4. 상권분석

* 본 물건은 공동주택(다세대주택)이 밀집한 주거지역 내에 위치함.

* 주변에 기본적인 생활 편의시설 및 상업시설이 있으나, 대규모 상권보다는 지역 기반 상권으로 형성되어 있음.

* 인근 단지의 최근 매매 사례를 고려할 때, 지역 내 수요는 꾸준한 것으로 파악됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

* 인근 마을회관, 버스정류장 등 기본적인 편의시설 접근성이 보통 수준임.

* 대형마트, 백화점 등 대규모 편의시설 이용 시 차량 이동 필요.

5.2. 기타

* 임대 관계 미상.

* 건물 베란다 확장 여부 미상.

6. 잠재적 리스크

* 다세대 주택 밀집 지역으로, 주차 공간 확보의 어려움이 있을 수 있음.

* 지역 내 제한적인 개발 호재로 인해 급격한 가치 상승보다는 안정적인 시세 유지 가능성이 높음.

* 등기부상 총 채권액은 높으나, HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없어 권리관계는 명확함.

* 제공된 정보 내에서 주변 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 이천시 사음동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있음.

* 명확한 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 보증금은 없어 권리 관계는 명확함.

* 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 신중한 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자 포인트

* 인수되는 권리 부담 없음 (임차인 보증금 인수 없음).

* 지역 내 꾸준한 주거 수요 기대.

* 주택도시보증공사의 확약서로 인한 권리관계의 명확성 확보.

9. 예상 입찰가

* 주변 최근 매매 사례 분석:

* 더포레스트(1동) (52.195㎡): 2026년 5월, 9090만원 ~ 9290만원 (약 174~178만원/㎡)

* 건화홈타운(101동,102동) (59.78㎡): 2026년 5월, 12800만원 (약 214만원/㎡)

* 본 건 전용면적 41.40㎡ (약 12.5평)

* 유사 면적 및 입지, 연식(2013년식 vs 2016년식)을 고려한 시세 추정 시, 대략 7,200만원 ~ 8,800만원 수준으로 판단됨.

* 감정가(12,100만원)와 최근 거래 사례 간의 차이가 존재하므로, 시장 가치를 기반으로 보수적인 접근이 필요함.

* 예상 입찰가: 8,500만원 ~ 9,500만원 범위에서 신중하게 고려해볼 것을 권장함. (감정가 대비 약 70% ~ 78%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.