나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31013 [1] 경기도 여주시 강천면 적금리 125-3 가동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산 · 평가일 2025.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 강천면 적금리 '적금2리 마을회관' 북동측 인근에 위치함. 본건 주위는 전원주택 단지로 전원주택과 나지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(2)는 남서향 완경사지대에 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로 단독주택 대지로 이용중임.
기호(3),(4)는 완경사지대에 부정형 토지로 단지 내 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(3),(4) 토지는 남동측으로 적금리길에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2),(3) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m), 배출시설설치 제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역이며,
기호(4) 토지는 보전관리지역, 생산관리지역, 소로1류(폭 10M~12m)(농어촌도로 강천205호) 접함, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역임.

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인의 부재로 임대관계는 확인하지 못하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 건물은 2022년 12월 사용승인된 일반목구조 기타지붕(목조)지붕 2층 건물로,
외벽은 세라믹판넬 붙임 마감,
내벽은 벽지 마감,
창호는 샷시 이중창호이며,

부속건물은 내외벽 판넬 마감임.

이용상태

기호(1) 건물 단독주택 1층은 침실 1, 거실, 주방, 식당, 욕실, 드레스실, 화장실, 다용도실, 보일러실, 현관, 2층은 침실 2, 욕실 구조이며,
부속건물은 물탱크실 용도임.

설비내역

LPG가스에 의한 개별난방 및 급탕설비, 급배수시설, 위생설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

기호(1) 부속건물 내 관정과 물탱크 등은 마을 공동재산으로 조사되어 평가에서 제외하였음.

공부와의 차이

기호(1) 부속건물은 제시목록 외 토지 강천면 적금리 125-29 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현정 조사시 이해관계인의 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으며, 내부 구조 및 관리상태 등은 일반건축물관리대장 건축물현황도와 외부 관찰 등으로 확인하였음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록2. 토지 옹벽과 담장, 정원수 등은 평가 및 매각 포함.
- 목록1. 부속건물 내 관정과 물탱크 등은 마을 공동재산으로 조사되어 매각 제외.
- 목록1. 부속건물은 제시목록 외 토지 '강천면 적금리 125-29' 지상에 소재함.
- 목록3,4.는 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 여주지원 2025타경31013 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국양봉농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 여주시 강천면 적금리 125-3 가동

용도: 단독주택

토지면적: 1679.00㎡ (약 508평)

토지지분 매각: 479.998㎡ (약 145평)

건물면적: 138.88㎡ (약 42평)

건물지분: 138.88㎡ (약 42평)

매각대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

1.3. 감정가 및 금액 정보

감정가: 386,742,800원

등기부채권 총액: 361,200,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 강천면 적금리 '적금2리 마을회관' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 전원주택 단지로, 전원주택과 나지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

기호(2),(3) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m), 배출시설설치 제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

기호(4) 토지는 보전관리지역, 생산관리지역, 소로1류(폭 10M~12m)(농어촌도로 강천205호) 접함, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 5월 16일자 한국양봉농업협동조합 근저당 (을5, 건물 을3)

등기부채권 총액: 361,200,000원

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다 (다만, 지상권 개요는 있으나 상세 내용은 없습니다).

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

여주시 강천면 적금리 일대는 남한강변을 끼고 전원주택 단지가 형성되어 있으며, 주말주택이나 세컨하우스 용도로의 수요가 있는 지역입니다. 최근에는 근린생활시설이나 공방, 작업실 등으로 활용 가능한 복층 건물 매물도 소개되고 있습니다.

4.2. 주변 시세

주변 단독주택 매매가는 2억 원대에서 3억 3천만 원대까지 다양하게 형성되어 있습니다. 예를 들어, 129.1평 대지에 25.7평 주택이 2억 3천만 원에, 191평 대지에 33평 주택이 3억 3천만 원에 매물로 나온 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 3억 8천여만 원으로, 비교적 최근에 사용 승인된 신축 건물임을 감안할 때 현재 시세와 유사하거나 조금 높은 수준으로 보입니다. 토지 지분 매각이라는 점은 시세 분석 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지 인근에 편의시설(마트, 편의점 등)은 차량 이동이 필요합니다. 다만, 영동고속도로 여주 IC에서 차량 10분 내외의 거리에 있어 시내권(시청, 이마트 등) 접근성은 양호한 편입니다. 남한강변과 인접하여 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

5.2. 학군

인근 학군 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련

본건은 토지의 지분만 매각 대상이므로, 토지 전체 소유주와의 협의 및 관리가 필요할 수 있습니다. 특히, 제시외 건물(부속건물)이 제시 목록 외 토지('강천면 적금리 125-29' 지상)에 소재한다는 점은 별도 확인 및 관리가 요구됩니다.

6.2. 부속건물 관련

부속건물 내 관정과 물탱크 등은 마을 공동 재산으로 조사되어 매각에서 제외되었습니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지 이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등으로 묶여 있어 건축이나 토지 활용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

과거 강천면 일대에 하수슬러지 시설 및 고형폐기물(SRF) 발전소 건립 반대 움직임이 있었으나, 본건 소재지 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 관련 민원이 있었던 지역이므로 주변 환경 변화 가능성을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 2022년 12월에 사용 승인된 신축 단독주택으로, 비교적 넓은 토지 면적과 최신 건축이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 토지 지분 매각, 부속건물의 외부 토지 소재 및 마을 공동 재산 제외 등 특이사항이 존재하여 권리 관계 및 향후 이용에 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

7.2. 장점

* 최근 신축 건물 (2022년 12월 사용승인)

* 넓은 토지 면적 (대지 1679㎡)

* 조용한 전원생활 환경 및 남한강변 인접

7.3. 단점

* 토지 지분 매각으로 인한 권리관계 복잡성

* 부속건물 외부 토지 소재 및 마을 공동재산 제외

* 보전관리지역 등 토지 이용 제한

8. 투자 포인트

8.1. 시세 차익 기대

신축 주택이라는 점과 비교적 저평가될 가능성이 있는 지분 매각 물건이라는 점에서 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 입지 개선 가능성

강천면 일대는 전원주택 단지로 활성화되고 있으며, 교통망 개선 및 주변 개발 가능성을 고려해 볼 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 386,742,800원이며, 등기부채권 총액은 361,200,000원입니다. 주변 시세를 종합적으로 고려하고, 토지 지분 매각 및 부속건물 관련 특수성을 감안했을 때, 현 시세 대비 약 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 310,000,000원 ~ 350,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 보증금을 제외한 금액이며, 낙찰 후 추가적인 명도 비용이나 기타 제반 비용을 고려해야 합니다. 정확한 시세 조사와 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.