나이스옥션 법원경매 안산 2025타경534 [1] 경기도 시흥시 대야동 541-18 센트럴프라자 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재""신천사거리""북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파
트단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 제반차량의 진입이 가능하며, 인근에는 ""버스정류장"" 및 ""신천역""이 소재
하는 등 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 201호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 페어그라스창임.

이용상태

공부상 근생시설용도(동물병원)이나 기준시점 현재는 ""공실""임.

설비내역

건물내 위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상빌딩 북서측으로 로폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로3류(폭12m~15m)(국지
도로)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 안산지원 2025타경534 (1) 사건에 대한 물건 정보를 종합적으로 분석한 것입니다.

* 사건번호: 안산지원 2025타경534 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 대야동 541-18 센트럴프라자 2층 201호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 820,000,000원

* 토지면적: 25.70㎡ (약 7.77평)

* 토지 지분: 25.70㎡ (약 7.77평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 120.68㎡ (약 36.50평)

* 건물 지분: 120.68㎡ (약 36.50평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 특수물건정보: 유동화 물건

* 주의사항: (제공된 정보 내에 구체적인 주의사항은 명시되지 않았습니다.)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 "신천사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재된 지대로서 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 빌딩까지 제반 차량의 진입이 가능하며, 인근에는 버스정류장 및 신천역이 소재하여 교통 상황은 대체로 무난합니다.

* 인접 도로상태: 대상 빌딩 북서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 건물정보

* 건물구조: 본 건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕의 9층 건물로서, 본건은 그중 2층 201호입니다.

* 외벽: 석재붙임 마감 등.

* 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.

* 창호: 샷시 페어그라스 창입니다.

* 이용상태: 공부상 근린생활시설 용도(동물병원)이나, 기준 시점 현재는 공실입니다.

* 설비내역: 건물 내 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 및 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

* 사용승인일: 2019년 11월 22일

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2020년 02월 04일 접수) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 비고: 없음)

* 등기부채권 총액: 504,000,000원

* 주요 등기 내역 (말소 예정):

* 소유권보존: 김행식 외 1명 (갑1, 2019-12-17)

* 공유자전원지분전부이전: 이종원 (갑2, 2020-02-04, 말소)

* 근저당권: 하나은행 (을1, 2020-02-04, 504,000,000원, 말소기준권리, 말소)

* 임의경매: 하나은행 (갑9, 2025-03-21, 412,901,256원, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (갑10, 2025-04-11, 말소)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인 관련 주의 문구: 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 예상되나, 임대관계가 미상이므로 관련 현황 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 건물 용도 및 현황: 본 건물은 제2종 근린생활시설로, 현재 공부상 용도는 동물병원이나 실제로는 공실 상태입니다.

* 주변 상권: 본건이 소재한 시흥시 대야동은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 지역입니다. 신천사거리 및 신천역 인근으로 상업 활동이 비교적 활발한 지역으로 판단됩니다.

* 주요 시설: 인근에 버스정류장 및 신천역이 위치하여 유동인구 확보에 유리한 조건입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 신천역이 인근에 위치하여 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 다수의 버스 노선이 운행하는 버스 정류장도 가까이에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 인근에 고시원, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하고 있으며, 특별히 혐오시설이나 기피 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 발생 기간 동안의 운영 부담이 존재합니다.

* 임대차 정보 미확인: 임대차 관계가 미상이므로, 정확한 점유 관계 및 미상 보증금/차임 등 추가적인 권리 관계 또는 법적 이슈가 있는지 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건과 다른 특별한 절차나 조건이 있을 수 있어 확인이 필요합니다.

* 특정용도제한지구: 해당 지역의 토지이용계획상 특정용도제한지구가 포함되어 있으므로, 향후 용도 변경이나 건축 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 대야동의 신천역 역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 입지입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 2층에 위치하며, 전용면적 120.68㎡(약 36.50평)의 넓은 면적을 확보하고 있습니다. 현재 공실 상태이나, 향후 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상 및 유동화 물건이라는 점은 투자 시 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 신천역과 인접한 위치로, 교통 편의성과 역세권 상권의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변의 대규모 아파트 단지 및 상업, 업무 시설로 인한 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 넓은 면적의 상가: 120.68㎡(약 36.50평)의 전용면적은 다양한 업종의 입점이 가능하며, 향후 임대 수익을 극대화할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 경매 절차를 통해 낙찰 후 모든 기존 권리가 소멸되므로, 권리 관계가 비교적 단순한 편입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 감정평가액 820,000,000원으로 책정되었습니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

다만, 본 물건은 현재 공실 상태이며, 유동화 물건이라는 특수성을 감안해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 공실률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.