나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30975 [1] 경기도 이천시 사음동 189-6 성원캐슬 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 사음동 소재 ""다산고등학교"" 북서측 직선거리 약800미터 지점에 위치하는
성원캐슬(다세대주택) 1동 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 농경지, 공업용부동산,
야산 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

경충대로 북측 인근에 위치한 지역으로서 본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류
장이 소재하며, 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 2층 201호 외 4개호수로서
외벽 : 돌붙임, 타일붙임, 징크판넬, 치장벽돌 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

공히 다세대주택(방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 북하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

동측으로 3~4미터 정도의 포장도로, 서측 일부가 폭4~5미터 정도의 하천복개도로(진출입
불가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 여주지원 2025타경30975 (1)

소재지: 경기도 이천시 사음동 189-6 성원캐슬 1동 2층201호

건축연도: 2016년

용도: 다세대주택

감정평가액: 156,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

토지 면적: 58.02㎡ (약 17.55평)

건물 면적: 47.86㎡ (약 14.48평)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "다산고등학교" 북서측 직선거리 약 800미터 지점에 위치합니다. 주변 일대는 다세대주택, 농경지, 공업용부동산, 야산 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

경충대로 북측 인근에 위치하여 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 각종 규제 사항이 적용됩니다.

1.1. 4. 인접 도로 상태

동측으로는 3~4미터 정도의 포장도로에 접하고 있으며, 서측 일부는 폭 4~5미터 정도의 하천복개도로에 접해 있으나 해당 도로는 진출입이 불가합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 3월 4일 접수된 이금호의 강제경매개시결정(채권액 140,000,000원)입니다.

* 채권자: 이OO (강제경매)

* 말소기준권리: 2025-03-04 접수, 강제경매 (채권자: 이금호)

* 소멸 예정 권리: 갑3, 갑8, 갑9, 갑10 등기 권리

* 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서상)

특이사항:

* 대항력 있는 임차인: 최효정 (보증금 120,000,000원, 전입 2024-05-13, 확정 2024-04-23).

* 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, "대항력 있음"으로 표기되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없을 것으로 예상되지만, 이에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 이성재 (2021-06-04)

* 강제경매: 이금호 (2025-03-04) - 말소기준권리

* 압류: 이천시 (2025-04-01) - 말소

* 가압류: 이천농업협동조합 (2025-04-04) - 말소

1.3. 상권분석

본건 주변은 주거용 건물과 더불어 농경지, 공업용부동산, 야산 등이 혼재되어 있어 전형적인 주거 상권으로 보기보다는 복합적인 지역 특성을 보입니다. "다산고등학교"가 인근에 위치하나, 중심 상업 지구와는 거리가 있어 자체적인 상권 형성은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "다산고등학교"가 인근에 위치하며, 대형 상업 시설이나 병원 등은 차량을 이용해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

* 주거 형태: 다세대주택으로, 일반적인 방 2개, 거실, 주방, 화장실 등으로 이용 가능한 구조입니다.

* 설비 내역: 개별난방 방식이며, 엘리베이터, 위생, 급배수, 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 최효정 임차인은 보증금 120,000,000원에 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 권리분석 상 인수 보증금이 0원으로 예상되나, 법적 절차상 낙찰자에게 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없어 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

* 개발 제한: 토지이용계획 상 자연녹지지역, 자연취락지구 등 각종 규제 지역에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

* 주변 환경: 농경지, 공업용 부동산 등이 혼재되어 있어 주거 쾌적성이 상대적으로 낮을 수 있으며, 소음이나 악취 등의 문제가 발생할 가능성도 고려해야 합니다.

* 도로 접근성: 서측의 하천복개도로는 진출입 불가하여 도로 이용이 일부 제한적일 수 있습니다.

* 공동담보: 특이사항 및 특수물건정보에 "공동담보"라고 명시되어 있어, 본건 외 다른 부동산도 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 다른 담보물건의 경매 진행 상황 등을 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 사음동에 위치한 2016년식 다세대주택으로, 감정가는 1억 5,600만원입니다. 교통 여건은 무난한 편이나, 주변 지역은 주거지 외 다양한 용도의 토지가 혼재되어 있어 입지적 특수성을 지닙니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 관련하여 인수 부담 가능성에 대한 면밀한 검토가 요구되며, 복잡한 토지 이용계획 및 제약 사항은 향후 자산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 주변 유사 건물 거래 사례를 바탕으로 시세 대비 저평가 여부를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

* 감정가와 현재 시장 시세 간의 차이를 활용한 시세 차익 기대가 가능할 수 있습니다. (단, 권리관계 및 제반 리스크 해소 비용 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적의 주변 다세대주택(건화홈타운, 더포레스트 등)의 실거래가는 약 90,900,000원에서 128,000,000원 범위로 확인되었습니다. 본건 건물 면적(47.86㎡)을 기준으로 보수적으로 환산할 때, 시장 형성 가격은 약 85,000,000원에서 102,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 156,000,000원으로, 이는 인근 실거래가 및 본건의 잠재적 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 개발 제한 등)을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으므로, 임차인 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는다고 가정합니다.

종합적인 시장 분석 및 잠재적 위험 요인을 고려하여, 예상 입찰가는 보수적으로 95,000,000원 수준에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 시장 시세 범위 내에서 투자 위험을 완화하며, 추가적인 권리관계 확인 및 명도 비용 등을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.