나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42978 [1] 경기도 이천시 백사면 송말리 672-19 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강인 · 평가일 2025.03.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 송말리 소재 ""송말3리마을회관"" 남측 근거리에 소재하며 주위는
농경지, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 토지는 인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로 공업기타 건부지로 이용중임.
기호 3 토지는 공부 및 현황 도로 등으로 이용 중임.
기호 4 토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 전 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 토지는 북서측으로 노폭 약 4 미터 포장도로와 접하며,
기호 3 토지는 현황 도로 상태이며,
기호 4 토지는 현황 맹지이나 동일 소유자의 인접필지(송말리 672-19)를 경유하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지

계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)이며,

기호 3 토지

계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>,

기호 4 토지

계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>이며,

이상 토지이용계획확인서에 의함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상 1층 건물로서,

외벽 및 내벽 : 복합판넬 마감 등,
창호 : 샤시 창호 마감 등.

이용상태

기호 2 는 2022.7.26 사용승인된 건물로 근린생활시설으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 및 전기설비 등이 구비 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록 1,4.에 소재하는 제시외 컨테이너 2동 및 제시외 폐수처리 시스템은 매각 제외.
- 목록 4.는 공부상 '과수원'이나 현황은 '전' 등으로 이용 중이며, 축대 및 토지 조성공사가 되어 있음.
- 목록 4.는 현황상 '맹지'이나 동일 소유자의 인접필지(송말리 672-19)를 경유하여 접근 가능함.
- 목록 4.는 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 이천시 백사면 송말리 672-19 소재 근린생활시설에 대한 경매 물건 정보를 제공합니다.

* 사건번호: 여주지원 2024타경42978 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 백사면 송말리 672-19

* 용도: 근린생활시설

* 감정가: 663,432,100원

* 토지면적: 1653.00㎡ (약 500.07평)

* 건물면적: 199.30㎡ (약 60.29평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 이천시 백사면 송말리 소재 '송말3리마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건도 보통입니다.

* 토지 이용 및 형태:

* 기호 1 토지는 인접지와 도로와 등고 평탄한 사다리형으로 건부지로 이용 중입니다.

* 기호 3 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

* 기호 4 토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형으로, 공부상 '과수원'이나 현황은 '전' 등으로 이용 중이며 축대 및 토지 조성 공사가 되어 있습니다.

* 인접 도로 상태:

* 기호 1 토지는 북서측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.

* 기호 3 토지는 현황 도로 상태입니다.

* 기호 4 토지는 현황 맹지이나, 동일 소유자의 인접 필지(송말리 672-19)를 경유하여 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 기호 1, 3, 4 토지 모두 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)에 속합니다.

* 전부제한지역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)인 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 경기도문화재보호조례 및 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.

* 배출시설설치제한지역(물환경보전법), 자연보전권역(수도권정비계획법), 수질보전특별대책지역(환경정책기본법)에 해당됩니다.

* 기호 1 토지는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)에 해당합니다.

* 주변 시설: 송말3리마을회관이 근거리에 있으며, 대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 소재합니다. 본건 주변 지역에 대해 혐오시설이 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 토지 등기부상 소유권이전(1990-04-24) 후 서지원 명의로 소유권이전(2021-05-13)되었습니다.

* 말소기준권리인 근저당(엠씨아이대부주식회사, 2021-05-13, 528,000,000원) 외 다수의 가압류 및 임의경매 개시 결정이 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존(서지원, 2022-07-27) 후 근저당(엠씨아이대부주식회사, 2022-08-05, 528,000,000원)이 설정되었으며, 이 역시 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 718,632,809원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자: 2022-09-21

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 농경지와 주택, 공장이 혼재하는 지역으로, 현재 건물이 제1종 근린생활시설로 사용 승인(2022.07.26)되어 영업 중이거나 영업 가능 상태입니다.

* 주변 시설: 인근 마을회관 및 버스 정류장이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 상업 시설과는 거리가 있습니다.

* 건물 용도: 제1종 근린생활시설로서 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가, 점포 등으로 활용 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 송말3리마을회관이 가까이 있으며, 추가적인 편의시설 이용을 위해서는 시내 지역으로 이동이 필요합니다.

* 교육시설: 반경 500m 내 학교 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 이천시 백사면 지역의 교육 환경을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시 외 물건 제외: 목록 1, 4에 소재하는 제시 외 컨테이너 2동 및 폐수처리 시스템은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도의 처리가 필요합니다.

* 목록 4 토지의 맹지 상태: 현황상 맹지이므로, 인접 필지(송말리 672-19) 소유자와의 원활한 협의 및 통행권 확보가 필수적입니다.

* 농지취득자격증명 제출 의무: 목록 4 토지는 농지로 이용 중이므로, 매각 결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 미제출 시 매수 보증금 반환이 거부될 수 있습니다.

* 건물 이용 현황: 2022년 사용 승인된 건물로 비교적 신축이나, 현재 임대 관계는 미상입니다.

* 토지 이용 현황: 목록 4 토지는 공부상 '과수원'이나 현황은 '전'으로 이용 중이며, 축대 및 토지 조성 공사가 되어 있어 원상복구 또는 용도 변경에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 이천시 백사면의 계획관리지역에 위치하며, 비교적 넓은 토지와 신축급 근린생활시설 건물을 함께 취득할 수 있는 기회입니다. 다만, 일부 토지의 맹지 상황, 농지취득자격증명 제출 의무, 제시 외 물건 제외 등 고려해야 할 사항들이 있습니다. 주변 환경과 토지 이용 현황을 고려할 때, 지역 기반의 상업 시설이나 창고, 작업장 등으로의 활용 잠재력이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지 확보: 약 500평의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 신축급 상가 건물: 2022년 사용 승인된 근린생활시설 건물로 즉시 활용 또는 임대가 가능합니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 가능성이 있는 지역으로, 용도 변경 등 다양한 사업적 활용 검토가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 일부 토지 조성 공사: 현황 '전'으로 이용 중이며 축대 및 조성 공사가 되어 있어, 추가적인 토지 활용 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 입찰가 결정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가 663,432,100원은 본 물건의 기준 가치입니다.

* 최근 주변 지역의 유사 부동산 시세, 거래 동향, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 목록 4 토지의 맹지 상황, 접근성 개선 비용, 농지취득자격증명 관련 제약 사항, 제시 외 물건 처리 비용 등을 반드시 고려해야 합니다.

* 낙찰 후 예상되는 임대 수익률 또는 개발 이익을 산정하여 투자 목표 수익률과 비교해야 합니다.

* 경매 시장의 경쟁 상황 및 응찰자들의 관심도를 파악하는 것도 중요합니다.

따라서, 본 물건의 투자 가치를 면밀히 분석하고, 예상되는 취득 및 보유 비용, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.