나이스옥션 법원경매 여주 2025타경511 [1] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 404동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 어반 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 소재 ""이천시 종합운동장"" 동측인근에 위치하는 부동산으로소 인근은 다세주택, 중소규모의 공장 및 단독주택, 농경지등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 구조 경사지붕 지상4층 건물내 4층 402호로서

외벽 : 벽돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호 등 임

이용상태

다세대주택(방3, 욕실2, 주방 및 식당, 다용도실 등)으로 이용중임

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지대내 대채로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 4-5m의 포장도로가 단지내 포장도와 연결되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 여주지원 2025타경511 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 404동 4층402호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO (임차인 배혜은과 동일 인물로 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 96.38㎡ (약 29.16평)

건물면적: 58.54㎡ (약 17.72평)

토지/건물 일괄 매각 대상

1.3. 건물 정보

건축년도(사용승인일): 2021년 (JSON 데이터 기준), 2022년 6월 9일 (건축물대장)

구조: 철근콘크리트 구조, 경사지붕

층수: 4층 중 4층

1.4. 가격 정보

감정가: 233,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍에 위치하며, "이천시 종합운동장" 동측 인근입니다. 주변 지역은 다세대주택, 중소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건의 남측으로 약 4-5m의 포장도로가 단지 내 포장도로와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 채권자

본 건은 채권자 배OO(임차인 배혜은과 동일인으로 추정)에 의해 신청된 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 4월 5일 접수된 주식회사지앤에이건축사사무소의 근저당권(을구 6번)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸되며, 후순위 권리 및 임차권 등이 정리될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 조건

임차인: 배혜은

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 28일

확정일자: 2022년 2월 4일

배당신고일자: 2024년 3월 29일

대항력: 있음 (본 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 합니다.)

3.4. 등기부 요약

등기부상 을구 7번 순위의 주택임차권(배혜은, 210,000,000원)은 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.5. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 1,450,600,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 지역은 공동주택, 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 복합적인 용도의 지역입니다.

4.2. 건물 내/외부 현황

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 벽돌붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 형태 및 내부 구조

본 물건은 다세대주택으로, 내부 방 3개, 욕실 2개, 주방 및 식당, 다용도실 등으로 이용 중입니다.

5.2. 건물 설비

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차 보증금

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원 전액이 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 한다는 점입니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계가 불명확하여, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근인 2021년에 건축된 공동주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 입지 조건은 도심 지역보다는 외곽의 혼합 용도 지역에 해당하며, 교통 및 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 그러나 이 물건의 성패를 좌우할 핵심 요소는 대항력 있는 임차인 배 의 보증금 210,000,000원 인수 문제입니다. 임차인이 경매 신청 채권자이므로 배당을 통해 일정 부분 회수할 가능성이 높으나, 낙찰가가 배당금액을 초과할 경우 그 차액은 매수인이 부담해야 하므로, 이에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 건축 연식(2021년)으로 건물의 신축성이 기대됩니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 명확하게 명시되어 있어, 리스크 관리가 용이합니다.

* 이천시 부발읍은 지역 개발 계획에 따라 향후 가치 상승 가능성이 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (매매/전월세 데이터 기반)

본 건의 전용면적은 58.54㎡(약 17.72평)입니다.

최근 2025년 9월, 동일 단지(1549번지) 내 59.97㎡ 면적의 매매가는 2층 196,470,000원, 4층 303,620,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월, 동일 단지(미라지움) 내 72.965㎡ 면적의 매매가는 127,000,000원이었습니다. (참고: 해당 건은 면적이 크나 건축 연식이 더 오래되었을 가능성이 있습니다.)

현재 감정가는 233,000,000원입니다.

9.2. 감정가 및 인수 보증금 고려

본 건은 임차인 배 에게 210,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 조건이 있습니다.

만약 낙찰가를 감정가(233,000,000원)로 가정할 경우, 인수 보증금을 제외한 실제 매수인의 초기 부담은 약 23,000,000원 수준이 됩니다.

그러나 2025년 9월 4층에서 303,620,000원에 거래된 사례를 볼 때, 일반 매매 시세는 감정가보다 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

본 건의 경우, 임차인이 경매 신청 채권자이므로 배당 과정에서 보증금 일부라도 회수하려 할 것입니다. 그러나 배당표 확정 전까지 인수해야 할 정확한 보증금액을 예측하기는 어렵습니다.

따라서, 보증금 210,000,000원을 매수인이 인수한다고 가정하고 입찰가를 산정하는 것이 안전합니다.

최근 4층 거래 사례(303,620,000원)를 참고하되, 경매 특성상 할인율과 제반 비용(취득세, 법무비 등) 및 임차인 인수 리스크를 고려하여, 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 배당표를 확인하고, 인수될 보증금액을 정확히 파악한 후 본인의 투자 성향에 맞춰 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.