나이스옥션 법원경매 여주 2025타경545 [1] 경기도 양평군 용문면 신점리 369-54 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 용문면 신점리 소재 ""국민관광지주차장"" 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 관광단지로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 6미터 내외, 북측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 3~4미터의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 자연취락지구(신점2지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2019-07-23)(광역 소로 2-33)(접합), 가축사육제한구역(2024-06-10)(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(용문산하수처리구역(용문산공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도'참조.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상 입니다.
- 기 타: -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 목조 토기와지붕, 목조 한식기와지붕 단층으로서,
외 벽: 페인팅 마감 및 치장벽돌 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등
창 호: 목재창호, 하이새시 창호 등으로 마감 하였습니다.

이용상태

단독주택 및 근린생활시설 등으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상 입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 여주지원 2025타경545 (1)

1.2. 소재지: 경기도 양평군 용문면 신점리 369-54 (도로명 주소: 경기도 양평군 용문산로628번길 7)

1.3. 물건종별: 숙박시설 (단독주택 및 근린생활시설 복합 용도)

1.4. 토지면적: 451.00㎡ (약 136.45평)

1.5. 건물면적: 169.68㎡ (약 51.33평)

1.6. 감정가: 727,711,000원

1.7. 경매구분: 부동산임의경매

1.8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 양평군 용문면 신점리에 위치하며, "국민관광지주차장" 북측 인근입니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 관광단지 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태:

본건 토지는 동측으로 폭 약 6미터, 북측으로 폭 약 4미터, 남측으로 폭 약 3~4미터의 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황:

등기부상 소유권 이전 및 보존 등기 이후 다수의 근저당과 임의경매 개시결정이 기재되어 있으나, 해당 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2015년 3월 2일 접수된 용문통합새마을금고 근저당(채권액 390,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 640,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2020년 4월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

3.3. 인수되는 권리:

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 '지상권개요'는 공란으로, 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

권리분석상 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성:

본건이 위치한 용문면 신점리는 용문산 관광지와 인접한 관광단지 내에 속해 있습니다.

이로 인해 관광객 수요를 기반으로 한 상권 형성 잠재력을 가지고 있으며, 주변의 근린생활시설 및 단독주택으로 인해 지역 주민을 대상으로 한 상권도 일부 존재합니다.

4.2. 주요 시설:

"국민관광지주차장"이 인근에 있어 관광객의 접근성이 용이합니다.

용문사, 용문산 등 지역의 주요 관광 자원과 연계되어 있어, 계절 및 시기에 따른 방문객 수의 변동성이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설:

인근 관광단지 내 편의시설 이용이 가능하며, 용문면 소재지와의 접근성을 통해 일반적인 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설:

인근에 용문초등학교, 용문중학교, 용문고등학교 등이 소재하여 통학이 가능합니다.

5.3. 의료시설:

양평군립병원 등 지역 내 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한:

본건 토지는 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 있어 각종 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도:

건물 사용승인일이 1983년으로 건물 노후도가 상당합니다. 따라서 리모델링 또는 신축 시 상당한 추가 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 관광지 특성 반영:

주변 관광지와의 연계성으로 인해 방문객 수의 계절별, 요일별 편차가 클 수 있으며, 이는 임대 수익의 변동성으로 이어질 수 있습니다.

6.4. 도로 접근성:

북측 및 남측으로 접한 도로의 폭이 좁은 편(4m, 3~4m)이어서, 차량 통행 및 주차에 일부 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 용문면 관광단지 내에 위치한 숙박시설입니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석상 안전한 물건이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금이 없습니다.

다만, 건물 노후도와 다양한 토지 이용 제한 사항은 투자 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

주변 관광지와 연계한 운영 전략을 잘 수립한다면 잠재적 가치를 활용할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지: 용문산 관광지와 연계된 관광단지 내 위치하여 잠재적 수요 확보가 가능합니다.

8.2. 권리관계: 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.3. 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 727,711,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 현 상태(노후도, 토지 이용 제한 등), 향후 수익성 및 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

상세한 현장 조사와 더불어 주변 시세 조사를 통해 개별적으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.