나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31025 [1] 경기도 이천시 백사면 현방리 193-28 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM · 평가일 2025.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 현방리에 소재하는 ""현방2리 복지회관"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

완경사지 사다리형과 유사한 부정형 토지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 4M내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 연와조 슬라브지붕 2층 건물로서
외벽 - 적벽돌 치장쌓기, 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 - 알루미늄샷시 창호 등.

이용상태

1층 : 창고로 이용중임.
2층 : 단독주택(방 3, 거실, 주방, 욕실 2 등)으로 이용중임.(후면 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도 및 사진용지""와 같이 창고, 보일러실이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2025타경31025 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사행복자산관리대부 (추정)

물건명세서 작성일: 2026년 07월 06일

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 이천시 백사면 현방리 193-28

토지 면적: 402.00㎡ (약 121.6평)

건물 면적: 212.60㎡ (약 64.3평)

제시외 건물 면적: 15.00㎡ (약 4.5평) - 매각 포함

1.3. 건물 구조 및 용도

용도: 단독주택

건물 구조: 철근콘크리트조 및 연와조 슬라브지붕 2층 건물

건축물대장상 용도: 단독주택 외 1건 (창고)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 이천시 백사면 현방리에 소재하며, 주변은 주택, 전, 답, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 인근에는 '현방2리 복지회관'이 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다. 남동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 강봉욱 (이름: 강 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2003-02-03

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상임.

3.2. 등기부 현황 (토지)

접수일자: 1998-09-11, 소유권이전 (권리자: 강봉일)

접수일자: 1998-12-30, 근저당 (권리자: 이천농업협동조합, 금25,000,000원) - 말소기준권리 (을2)

접수일자: 1998-12-30, 지상권설정 (권리자: 이천농업협동조합) - 말소

접수일자: 2003-10-02, 근저당 (권리자: 이천농업협동조합, 금12,000,000원) - 말소

접수일자: 2006-10-18, 근저당 (권리자: 이천농업협동조합, 금42,000,000원) - 말소

접수일자: 2017-02-22, 근저당 (권리자: 주식회사행복자산관리대부, 금60,000,000원) - 말소

접수일자: 2017-05-11, 8번근저당권부질권 (권리자: 정경훈, 금60,000,000원) - 말소

접수일자: 2025-03-12, 임의경매 (권리자: 주식회사행복자산관리대부, 40,000,000원) - 말소 (본건 경매개시결정)

토지 등기부채권 총액: 139,000,000원

3.3. 등기부 현황 (건물)

접수일자: 2002-01-16, 소유권보존 (권리자: 강봉일)

접수일자: 2002-01-21, 근저당 (권리자: 이천농업협동조합, 금25,000,000원) - 말소기준권리 (을1)

접수일자: 2003-10-02, 근저당 (권리자: 이천농업협동조합, 금12,000,000원) - 말소

접수일자: 2006-10-18, 근저당 (권리자: 이천농업협동조합, 금42,000,000원) - 말소

접수일자: 2017-02-22, 근저당 (권리자: 주식회사행복자산관리대부, 금60,000,000원) - 말소

접수일자: 2017-02-23, 전세권설정 (권리자: 주식회사행복자산관리대부, 금5,000,000원) - 말소

접수일자: 2017-05-11, 6번근저당권부질권 (권리자: 정경훈, 금60,000,000원) - 말소

접수일자: 2025-03-12, 임의경매 (권리자: 주식회사행복자산관리대부, 40,000,000원) - 말소 (본건 경매개시결정)

건물 등기부채권 총액: 144,000,000원

3.4. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 강봉욱씨는 대항력이 없으며, 보증금과 차임이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

제시외 건물 15.00㎡ (약 4.5평)도 매각에 포함됩니다.

본건은 일괄매각 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 이천시 백사면 현방리는 주택과 농경지가 혼재하는 지역으로, 전원생활 또는 농업 활동과 관련된 입지 특성을 보입니다.

4.2. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

입력된 주변 빌라/연립주택 매매 정보에 따르면,

* 한진빌라 (1991년식, 57.76㎡): 2025년 11월, 3억 8천만원에 거래

* 강남빌라B동 (2005년식, 88.64㎡): 2026년 04월, 6억 원에 거래

* 상아 (1993년식, 52.92㎡): 2026년 03월, 4억 7천만원에 거래

이는 주로 소형 빌라/연립주택의 실거래가이며, 본건 단독주택과는 면적 및 토지 소유 방식에서 차이가 있습니다. 그러나 주변 지역의 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 대지 면적 402㎡ (약 121.6평)으로, 제시된 빌라들의 대지 지분보다 월등히 넓습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 '현방2리 복지회관'이 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

주변 지역에 대한 구체적인 초, 중, 고등학교 정보는 제공되지 않았으나, 계획관리지역 및 자연취락지구 특성상 근거리에 지역 교육 시설이 있을 것으로 추정됩니다.

5.3. 주변 시설

이천시 백사면 일대에는 대규모 공동묘지, 축사 등 혐오시설이 존재할 가능성이 제기되고 있습니다. 또한, 사설 화장장 건립에 대한 주민 반대 집회 사례도 있습니다. 본건 소재지(현방리 193-28)와의 정확한 거리는 추가적인 현장 조사나 지도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제

본 물건은 계획관리지역, 자연취락지구 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 물건 명세서 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 대지 면적(약 121.6평)을 가진 단독주택으로, 계획관리지역에 해당하여 향후 활용 가능성이 있습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차보증금도 없습니다. 다만, 주변 지역에 혐오시설(공동묘지, 축사 등)의 존재 가능성이 제기되고 있어, 정확한 위치 및 영향 범위 확인이 필요합니다. 감정가(2억 3,324만원) 대비 등기부상 총 채권액(약 2억 8,300만원)을 고려할 때, 시세 조사를 통한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 121.6평)과 계획관리지역 용도: 향후 건축, 증축, 개축 또는 토지 활용 가능성 보유.

* 모든 권리 소멸 및 임차보증금 인수 부담 없음: 낙찰 후 명도 외의 복잡한 권리 관계 부담이 적음.

* 부동산 임의경매: 채권자(주식회사행복자산관리대부)에 의해 신청된 경매로, 채권 회수를 위한 매각 진행.

* 제시외 건물 포함 일괄매각: 건물 전체를 활용하거나 개발 시 유리.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 233,246,100원입니다. 최근 인근 빌라/연립주택의 실거래가가 높은 수준을 보이고 있으나, 본건은 단독주택이며 넓은 토지를 보유하고 있다는 점에서 단순 비교는 어렵습니다. 등기부상 총 채권액이 약 283,000,000원임을 감안할 때, 시장 가치는 이를 상회할 가능성이 있습니다. 현지 시세 및 토지 가치 등을 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능한 가격대는 감정가 대비 10~20% 상승한 수준 또는 총 채권액에 근접하는 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 270,000,000원 내외를 목표로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 감정가를 상회하면서도 총 채권액을 넘지 않는 범위 내에서, 잠재적 가치를 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.