나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30998 [1] 경기도 양평군 옥천면 용천리 275-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡 · 평가일 2025.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 대상토지는 경기도 양평군 옥천면 용천리에 소재하는 '용천교' 남동측 인근에 위치하고,
부근은 전원주택단지, 상업용 부동산, 농경지 및 임야 등이 있으며, 제반 주위환경 보통
입니다.

교통상황

- 대상토지까지 차량을 통한 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있으나,
노선 및 배차간격 등을 고려할 경우 대중교통상황은 다소 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

- 기호 1: 완경사지대에 위치한 세장형 토지로 자체지반은 대체로 평탄하며 현황 주거기타
(주택 및 사무실 등)상태입니다.

- 기호 3 : 부정형 완경사지로 현황 도로 상태입니다.

인접 도로상태

- 기호 1 : 대상토지 북측으로 도로폭 약 3~4M 내외 포장도로(기호 3)에 접하고 있습니다.

- 기호 3 : 대상토지 북측으로 도로폭 약 4~6M, 북동측으로 도로폭 약 4~6M 내외 포장도로에
접하고, 대상토지도 도로로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-06-10)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권
정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)
<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>,

- 기호 3 : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-10)(일부제한구역220m(모든
축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)
(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책
기본법>입니다.

제시목록 외의 물건

- 후첨 '사진용지' 참조하시기 바라며, 대상토지의 부합물인 옹벽 등은 일반거래 관행에
따라 토지가치에 포함하여 감정평가 하였습니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 후첨 '건물감정평가요항표' 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 경량철골구조 경량철골조지붕 단층 건물로 2016.05.09.일자로 사용승인 되었으며,

외벽 : 패널마감 등,
내벽 : 패널, 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

- 일반건축물대장상 용도는 주택 및 창고이고, 창고 부분은 사무실 등의 상태로 조사되었
습니다.

설비내역

- 위생 및 급배수설비 등 구비되어 있는 것으로 조사되었습니다.

부합물 및 종물

- 후첨 '건물개황도 및 내부구조도' 와 '사진용지' 참조하시기 바라며, 대상건물 기호 2의
부합물인 소유자미상의 제시외건물㉠,㉡은 현장조사시 개략적으로 구조 및 용도를 파악
하고, 면적을 실측하여 감정평가하였고, 창문에 설치된 차양 등은 건물가치에 포함하여
감정평가 하였습니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ: 경량철골구조 썬라이트 지붕 단층(창고) 12.5㎡, ㄴ: 경량철골구조 렉산지붕 단층(차양 및 데크) 22.15㎡) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 양평군 옥천면 용천리 275-8번지에 소재하는 단독주택으로, 여주지원 2025타경30998 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 254,508,000원이며, 토지 654.00㎡ (약 197.83평)와 건물 63.00㎡ (약 19.06평) 일괄 매각 대상입니다.

건물은 2016년 5월 9일 사용승인된 경량철골구조 단층 건물입니다.

매각에 포함되는 제시외 건물로는 경량철골구조 썬라이트 지붕 단층 창고 12.5㎡ (약 3.78평)와 경량철골구조 렉산지붕 단층 차양 및 데크 22.15㎡ (약 6.70평)가 있습니다.

채권자는 농업협동조합자산관리회사이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 양평군 옥천면 용천리에 소재하며, '용천교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 전원주택단지, 상업용 부동산, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량을 이용한 진출입은 가능하나, 인근에 위치한 노선버스정류장의 노선 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

1.1. 3. 토지 이용 현황

기호 1 토지는 완경사 지대에 위치한 세장형 토지로, 자체 지반은 대체로 평탄하며 현황 주거 및 기타(주택, 사무실 등) 용도로 이용 중입니다.

기호 3 토지는 부정형 완경사지로 현황 도로로 이용 중입니다.

1.1. 4. 도로 상태

기호 1 토지는 북측으로 폭 약 3~4M의 포장도로(기호 3)에 접하고 있습니다.

기호 3 토지는 북측으로 폭 약 4~6M, 북동측으로 폭 약 4~6M의 포장도로에 접하고 있으며, 해당 토지 역시 도로로 이용 중입니다.

1.1. 5. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당됩니다. 이로 인해 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.1. 6. 주변 혐오시설

제공된 자료 내에서는 주변 혐오시설에 대한 언급이나 정보가 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.

1.2. 2. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부 상 말소기준권리는 2016년 6월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다. 해당 근저당권 이하 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권은 이세환 외 3명으로부터 이세환에게 이전되었으며, 이는 상속 및 증여에 의한 것입니다.

1.2. 3. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부 상 말소기준권리는 토지 등기부와 동일한 2016년 6월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다. 건물 역시 매각으로 인해 근저당권 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 소유권은 이세환 명의로 보존되었습니다.

1.2. 4. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2016년 6월 17일 접수된 근저당권(을1)으로, 해당 권리보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 임의경매 포함)는 매각으로 소멸됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 환경

본건은 전원주택단지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 양평군 옥천면 지역에 위치하여 자연환경이 비교적 양호합니다.

1.3. 2. 인근 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

제공된 주변 연립주택(대림빌라, 옥천면 용천리 502번지) 최근 매매 정보에 따르면,

- 2024년 5월 거래: 12,200만원 (1.22억원)

- 건물 연식: 1994년 (준공 후 약 30년)

- 전용면적: 95.05㎡ (약 28.75평)

- 대지면적: 141.56㎡ (약 42.82평)

- 주택 타입: 연립, 3층

본건은 단독주택으로, 제공된 연립주택 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 2016년 준공으로 연식이 훨씬 짧고, 토지 면적 및 건물 구조에서도 차이가 있습니다. 따라서 제시된 연립주택 시세는 참고용으로 활용해야 합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있으나 대중교통 이용이 다소 불편한 점을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 양평읍 등 인근 시내로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 2. 주거 환경

전원주택단지와 농경지, 임야가 혼재하는 지역 특성상 조용하고 쾌적한 자연환경 속에서의 주거가 가능합니다. '용천교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 토지 이용 규제

본건 토지는 농림지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있어 건축 행위나 토지 이용에 관한 각종 법규에 따른 제한이 따를 수 있습니다.

1.5. 2. 도로 관련 문제

토지(기호 1)가 북측 약 3~4M 도로에 접하고 있으며, 이 도로가 기호 3 토지이고 해당 토지 또한 도로로 이용되고 있는 점은, 도로의 지분 소유 관계 또는 통행로 확보에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 3. 제시외 건물 및 실제 이용 현황

창고(12.5㎡) 및 차양/데크(22.15㎡) 등 제시외 건물이 포함 매각되지만, 이들 건물의 현황 용도 및 건축법규 준수 여부에 대한 확인이 필요합니다. 또한, 건물감정평가요항표에서 창고 부분이 사무실 용도로 조사되었다는 점은 실제 이용 현황과 건축물대장상 용도 간의 차이 발생 가능성을 시사합니다.

1.5. 4. 대중교통 불편

대중교통 이용이 다소 불편하다는 점은 생활의 편의성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 옥천면의 전원생활에 적합한 입지에 소재한 단독주택입니다. 2016년 준공된 비교적 신축 건물이며, 토지와 건물이 일괄 매각되고 제시외 건물도 포함되어 있어 활용 가치가 있을 것으로 보입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되는 조건으로 권리상 문제는 없어 보입니다. 다만, 농림지역 등의 토지 이용 규제, 대중교통의 불편함, 도로 관계 등은 매수인이 반드시 확인하고 고려해야 할 잠재적 리스크 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물: 2016년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

- 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 별도의 명도 또는 분할 절차가 필요 없습니다.

- 추가 공간 확보: 제시외 건물(창고, 차양/데크) 포함으로 활용 범위가 넓어질 수 있습니다.

- 자연 친화적 입지: 양평의 쾌적한 자연환경 속에서 전원생활, 주말주택 등으로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 254,508,000원

주변 연립주택(대림빌라)의 2024년 5월 실거래가 1.22억원은 본건 단독주택과의 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 본건은 연식, 면적, 용도 등에서 차이가 있습니다.

양평군 옥천면 일대 단독주택의 시세는 지역별, 도로 접근성, 토지 규제 등에 따라 편차가 존재합니다. 토지 654㎡ (약 198평), 건물 63㎡ (약 19평) 규모와 2016년 준공 연식을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

농림지역, 보전관리지역 등 토지 이용 규제를 감안하고, 대중교통의 불편함 등 입지적 제약을 고려했을 때, 감정가의 70% ~ 90% 수준을 입찰가 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 178,000,000원 ~ 229,000,000원 사이에서의 입찰가격을 고려할 수 있습니다.

*본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 현장 조사, 상세 시세 조사, 법률 검토 후 최종 결정이 필요합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.