나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30477 [1] 경기도 양평군 용문면 다문리 699-18 양평다문월드메르디앙 102동 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원감정 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 용문면 다문리 소재 "다문초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은
아파트단지, 저층의 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로서 제
반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건물의 차량출입 가능하며, 인근의 노선버스정류장 및 경의중앙선 "용문역"에서 전철과 열
차 등 대중교통수단 이용이 가능하여 제반 교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 12층건 중 5층 504호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등.
창호 : 샷시 및 유리창 등의 구조입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.
(별지 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지/방재설비, 주차장설비, 승강기설비 등을 갖추었습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 토지로서 업무시설(오피스텔), 공동
주택(도시형생활주택)의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건물 북서측, 동측으로 중로, 소로 등의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

1토지 (699-18) :
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2019-07-23)(용문 소로 2-16)(저촉), 중
로2류(폭 15m-20m)(2019-07-23)(용문 중로 2-1)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(다문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제
1)<수도법>, 하수처리구역(용문하수처리구역(용문공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특
별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

2토지 (699-45) :
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다문초등학교)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구
역(용문하수처리구역(용문공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경
정책기본법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다.
* 기타사항: 본건의 현황 등은 거주인 부재로 건축물현황도, 인근의 탐문 등에 의거하였고,
표준적인 설비를 기준으로 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 양평다문월드메르디앙 102동 5층504호

사건번호: 여주지원 2025타경30477 (1)

소재지: 경기도 양평군 용문면 다문리 699-18 양평다문월드메르디앙 102동 5층504호

용도: 오피스텔

감정가: 300,000,000원

토지면적: 41.04㎡ (약 12.41평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 용문면 다문리 소재 "다문초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 부근은 아파트단지, 저층 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건물의 차량 출입은 원활하며, 인근 노선버스정류장 및 경의중앙선 "용문역"을 통해 전철 등 대중교통 이용이 가능하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류 및 중로2류 도로에 저촉 및 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(다문초등학교), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 8월 7일 접수된 드림저축은행의 가압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-04

확정일자: 2022-09-08

배당신고일자: 2025-01-16

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있어 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-04

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재된 바 없으나, 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 양평군 용문면의 주거 밀집 지역에 위치한 오피스텔입니다. 주변에 다문초등학교, 중학교, 고등학교가 인접해 있어 학생 배후 수요가 있으며, 경의중앙선 용문역과의 접근성도 양호하여 직장인의 수요도 기대할 수 있습니다. 건물 자체는 업무시설(오피스텔), 공동주택, 근린생활시설 등으로 복합적으로 이용되고 있어 지역 내에서의 활용도가 높을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 다문초등학교, 용문중학교, 용문고등학교 등 교육시설

* 용문역 인근 상업시설 및 하나로마트, 다이소 등 생활 편의시설

* 양평군립도서관, 용문면행정복지센터 등 공공시설

5.2. 주변 교통

* 경의중앙선 용문역 도보 이용 가능

* 다양한 노선버스 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 2억 6천만원의 보증금과 대항력을 갖추고 있습니다. 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수하게 될 위험이 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부는 권리 분석을 철저히 해야 합니다.

6.2. 혐오시설 여부

주변 지역은 주로 주거 및 상업 시설로 구성되어 있으며, 지도상으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축급 오피스텔로, 용문역 및 학교 등 생활 편의시설과 교육 시설 접근성이 좋습니다. 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 중요한 리스크 요인으로, 낙찰 후 해당 임차인의 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2022년 준공)

* 경의중앙선 용문역 인근 역세권 입지

* 주거 및 상업시설 혼재 지역으로 풍부한 배후 수요

* 지역 내 교육 시설 및 편의시설 접근성 우수

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2024년 3월 2억 8천만원, 2025년 3월 2억 3천만원)와 감정가 3억원을 고려할 때, 본 건물의 가치는 2억 5천만원에서 2억 8천만원 사이로 추정됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인(김 / 보증금 2억 6천만원)의 존재로 인한 인수 부담 가능성을 감안하여, 예상 입찰가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원이라는 점을 고려하되, 임차인 권리 관련 불확실성을 감안하여 감정가의 85% 수준인 약 255,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.