나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30514 [1] 경기도 여주시 세종대왕면 양거리 155 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백감정 · 평가일 2025.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 세종대왕면 양거리 소재 '양거리마을회관' 북동측 근거리에 위치하며
주위는 농가주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며 대중교통 노선버스정류장이 인근에 위치하는 등
제반 대중교통편의는 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2 공히 동측 인접지와 대체로 등고 평탄하며 기호1은 부정형의 전이나 남서측 경계
부근은 일부 '둑' 및 '도랑' 상태이며 기호2는 사다리형의 전임.

인접 도로상태

지적도상 맹지로 인접토지를 이용하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 : 생산관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 2권역)
<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
2. 지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경30514 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOOOOOO)

1.2. 물건 기본정보

소재지: 경기도 여주시 세종대왕면 양거리 155

용도: 전 (밭)

감정가: 189,486,000원

토지면적: 2178.00㎡ (약 659평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 반환 불가)

* 지적도상 맹지 (인접 토지를 통해 출입 가능)

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 생산관리지역

기타 제한사항: 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한지역 500m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 2권역)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 세종대왕면 양거리 소재 '양거리마을회관' 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 농가주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 노선버스정류장이 인근에 위치하여 제반 대중교통 편의성은 보통입니다.

2.3. 도로상태

지적도상 맹지이나, 인접 토지를 이용하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2011년 7월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(260,000,000원)입니다.

경매개시결정등기는 2025년 1월 17일에 농업협동조합자산관리회사에 의해 접수되었습니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 등기부 요약 상으로는 을5, 을6, 을7 등 해당 권리들이 모두 '말소'로 기재되어 있습니다. 일반적으로 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸되나, 지상권과 같은 용익물권의 경우 말소기준권리보다 선순위로 등기된 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. 본 건의 을6 지상권 설정 등기가 말소기준권리(을5 근저당권)와 동일 접수일자(2011-07-15)이며 '말소'로 기재된 점을 고려할 때, 물건명세서상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 기재는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

3.4. 등기부 총 채권액

총 채권액: 597,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건이 소재한 경기도 여주시 세종대왕면은 농업이 주된 산업인 지역입니다. 주변에 농가주택과 농경지가 넓게 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 토지 시세

주변 지역의 농지 거래 사례를 보면, 생산관리지역 농지의 경우 평당 약 17만원에서 24만원 선에서 거래된 사례가 있습니다 (예: 여주시 능현동, 강천면 적금리 등). 본 건의 감정가는 평당 약 28.7만원 (189,486,000원 / 659평)으로, 인근 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 인근에 '양거리마을회관'이 위치하며, 주위는 농경지와 주택이 혼재하는 농촌 지역입니다. 차량 접근이 가능한 거리에 대중교통 버스정류장이 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

5.2. 주요 관광지 및 시설

본건이 위치한 여주시는 세종대왕릉, 신륵사, 여주 프리미엄 아울렛 등 다양한 역사/문화 시설 및 관광지가 있습니다. 세종대왕면은 영릉(세종대왕릉)이 소재한 지역으로 역사적 의미가 깊은 곳입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성

본 건은 지적도상 맹지로, 인접 토지의 통행을 통해 접근해야 하므로 차량 접근 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 필수

농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 점 유의해야 합니다.

농지취득자격증명 발급은 해당 농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장에게 신청하며, 일반적으로 7일 이내에 발급됩니다.

6.3. 토지이용제한

본 건은 생산관리지역이나, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 토지이용 제한 사항이 존재하여 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 권리관계 불확실성

등기부상 '말소'로 기재된 지상권이 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 해당 권리의 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 인수 시에는 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 세종대왕면 양거리에 위치한 전(밭) 토지입니다. 토지는 2178㎡ (약 659평)이며, 현재 건물은 없습니다. 농지로서 경작이 가능하나, 지적도상 맹지이며 농지취득자격증명이 반드시 필요한 점은 유의해야 합니다. 주변 환경은 농가주택과 농경지가 혼재된 농촌 지역으로, 차량 접근성은 보통 수준입니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 것이 원칙이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재된 점은 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다. 주변 농지 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 여주시 세종대왕면이라는 지리적 위치.

* 농지로서의 활용 가능성 (농업 목적).

* 생산관리지역으로 향후 개발 가능성 존재 (다만, 각종 제한 사항으로 신중한 접근 필요).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 189,486,000원입니다.

토지 면적은 2178㎡ (약 659평)이며, 평당 감정가는 약 28.7만원입니다.

주변 유사 토지의 시세가 평당 17만원~24만원임을 고려할 때, 본 건의 감정가는 다소 높은 편입니다.

맹지, 농지취득자격증명 필요, 그리고 불확실한 권리(지상권) 인수 가능성 등 리스크 요인을 감안하여, 입찰 희망가는 평당 15만원~20만원 범위 (총 9,885만원 ~ 13,180만원)를 제안합니다.

최종 입찰가는 법원 현장 조사, 권리관계 상세 확인, 주변 시세 재확인, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경30514 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건 기본정보

소재지: 경기도 여주시 세종대왕면 양거리 155

용도: 전 (밭)

감정가: 189,486,000원

토지면적: 2178.00㎡ (약 659평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 반환 불가)

* 지적도상 맹지 (인접 토지를 통해 출입 가능)

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 생산관리지역

기타 제한사항: 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한지역 500m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 2권역)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 세종대왕면 양거리 소재 '양거리마을회관' 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 농가주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 노선버스정류장이 인근에 위치하여 제반 대중교통 편의성은 보통입니다.

2.3. 도로상태

지적도상 맹지이나, 인접 토지를 이용하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2011년 7월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(260,000,000원)입니다.

경매개시결정등기는 2025년 1월 17일에 농업협동조합자산관리회사에 의해 접수되었습니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 등기부 요약 상으로는 해당 권리가 '말소'로 기재되어 있습니다. 일반적으로 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸되나, 지상권과 같은 용익물권의 경우 말소기준권리보다 선순위로 등기된 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. 본 건의 지상권 설정 등기 날짜와 말소 여부, 그리고 물건명세서상의 기재가 상이하여, 낙찰 후 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

3.4. 등기부 총 채권액

총 채권액: 597,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건이 소재한 경기도 여주시 세종대왕면은 농업이 주된 산업인 지역입니다. 주변에 농가주택과 농경지가 넓게 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 토지 시세

주변 지역의 농지 거래 사례를 보면, 생산관리지역 농지의 경우 평당 약 17만원에서 24만원 선에서 거래된 사례가 있습니다 (예: 여주시 능현동, 강천면 적금리 등). 본 건의 감정가는 평당 약 28.7만원 (189,486,000원 / 659평)으로, 인근 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 인근에 '양거리마을회관'이 위치하며, 주위는 농경지와 주택이 혼재하는 농촌 지역입니다. 차량 접근이 가능한 거리에 대중교통 버스정류장이 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

5.2. 주요 관광지 및 시설

본 건이 위치한 여주시는 세종대왕릉, 신륵사, 여주 프리미엄 아울렛 등 다양한 역사/문화 시설 및 관광지가 있습니다. 세종대왕면은 영릉(세종대왕릉)이 소재한 지역으로 역사적 의미가 깊은 곳입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성

본 건은 지적도상 맹지로, 인접 토지의 통행을 통해 접근해야 하므로 차량 접근 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 필수

농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 점 유의해야 합니다.

농지취득자격증명 발급은 해당 농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장에게 신청하며, 일반적으로 7일 이내에 발급됩니다.

6.3. 토지이용제한

본 건은 생산관리지역이나, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 토지이용 제한 사항이 존재하여 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 권리관계 불확실성

등기부상 '말소'로 기재된 지상권이 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 해당 권리의 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 인수 시에는 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 세종대왕면 양거리에 위치한 전(밭) 토지입니다. 토지는 2178㎡ (약 659평)이며, 현재 건물은 없습니다. 농지로서 경작이 가능하나, 지적도상 맹지이며 농지취득자격증명이 반드시 필요한 점은 유의해야 합니다. 주변 환경은 농가주택과 농경지가 혼재된 농촌 지역으로, 차량 접근성은 보통 수준입니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 것이 원칙이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재된 점은 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다. 주변 농지 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 여주시 세종대왕면이라는 지리적 위치.

* 농지로서의 활용 가능성 (농업 목적).

* 생산관리지역으로 향후 개발 가능성 존재 (다만, 각종 제한 사항으로 신중한 접근 필요).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 189,486,000원입니다.

토지 면적은 2178㎡ (약 659평)이며, 평당 감정가는 약 28.7만원입니다.

주변 유사 토지의 시세가 평당 17만원~24만원임을 고려할 때, 본 건의 감정가는 다소 높은 편입니다.

맹지, 농지취득자격증명 필요, 그리고 불확실한 권리(지상권) 인수 가능성 등 리스크 요인을 감안하여, 입찰 희망가는 평당 15만원~20만원 범위 (총 9,885만원 ~ 13,180만원)를 제안합니다.

최종 입찰가는 법원 현장 조사, 권리관계 상세 확인, 주변 시세 재확인, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.