나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31043 [1] 경기도 이천시 대월면 사동리 524 이천사동신원아침도시아파트 108동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 대월면 사동리 소재 ""이천사동초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 단지 내 차량주차 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용여건 상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

2018년 5월 31일 사용승인된, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 13층 건물 내 제3층 제304호로서,
외 벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창 호: 샤시창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태

본건은 공부상 아파트(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니2, 현관 등)입니다.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있는 것으로 조사되나, 세부 설비사항은 별도 확인을 요합니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측, 동측, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

사동리 524: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 어린이공원(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 본건의 내부는 이해관계인 등의 부재 등의 사유로 확인할수 없어 '건축물 현황도'를 기준으로 갈음하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31043 (1)

소재지: 경기도 이천시 대월면 사동리 524 이천사동신원아침도시아파트 108동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 343,000,000원

토지면적: 52.91㎡ (약 16.01평)

건물면적: 84.73㎡ (약 25.63평)

아파트 정보:

* 전용면적: 84.73㎡ (약 25.63평)

* 분양면적: 약 96.72㎡ (약 29.26평) (108동 총 연면적 6,964.0855㎡, 총 세대수 72세대 기준 추정)

* 구조: 철근콘크리트구조, 13층 건물 중 3층

* 사용승인일: 2018년 5월 31일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 참OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

집합건물 총 연면적 (단지 전체): 59,876.5003㎡

총 주차 대수 (단지 전체): 474대

2. 입지조건

* 위치: 경기도 이천시 대월면 사동리에 소재하며, 이천사동초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 검색 결과, 이천 지역에는 폐기물 처리 시설이나 광역 소각장 등이 있으나, 본건 아파트 단지와 직접적으로 인접하거나 생활 환경에 심각한 영향을 미치는 '혐오시설'은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 공장 및 농경지가 혼재되어 있어 지역 특성을 고려해야 합니다.

* 교통: 단지 내 차량 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 도로: 단지 남측, 동측, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로3류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 어린이공원(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역으로 설정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을13 근저당 (신천4동새마을금고, 2022년 2월 25일 접수, 300,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을13 근저당, 갑4 가압류, 갑5 가압류, 갑8 임의경매, 갑9 가압류.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 중 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

* 인수할 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽환호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 6월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 일반적인 임대차 계약과는 다른 형태를 보입니다. 금액이 0원이라도 대항력은 존재하므로, 명도 시 해당 임차인의 상황을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

* 일부 공장 및 농경지가 혼재되어 있어 상권 형성은 일반적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

* 교육: 인근에 이천사동초등학교가 위치하며, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 2018년 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 철근콘크리트 구조를 갖추고 있습니다.

* 주차: 단지 내 차량 주차 공간이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 곽환호 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 일반적인 임대차 계약과는 다른 형태를 보입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 어린이공원(저촉) 표기: 해당 구역에 대한 개발 제한 또는 특정 용도 지정 가능성이 있어, 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 환경: 공장 및 농경지가 혼재되어 있어, 주거 환경의 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축인 이천사동신원아침도시 아파트 내 108동 3층 304호입니다.

* 주변에 학교와 편의시설이 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 주변의 혼재된 토지 이용 형태는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

* 전반적으로, 명도 및 주변 환경 요소를 충분히 고려한다면 투자 가치를 검토해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 이천사동초등학교 인근으로 학군 수요가 존재합니다.

* 인근 지역의 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.

* 인수할 보증금이 0원으로, 임차인 관련 금전적 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 343,000,000원입니다.

* 권리 분석 결과, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 감정가에서 인수 보증금을 제외하는 금액은 343,000,000원입니다.

* 따라서, 본 건의 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 단지 내 유사 물건 거래 사례, 본건의 특이사항(대항력 있는 임차인, 주변 환경 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.