나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30984 [1] 경기도 양평군 용문면 다문리 389-13 리치빌 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 용문면 다문리 '용문면사무소' 서측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건 내 제4층 제402호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등 임. (사용승인일 : 2019.06.11)

이용상태

다세대주택 1개호로 이용중임 (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본 위생설비 및 급.배수시설, 전기설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 공동현관설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 조성한 부정형지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2023-08-29), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용문중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(용문하수처리구역(용문공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

특기사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
현장조사시 점유자부재로 내부육안확인 불가하여 내부구조 및 이용상황 등은 외관탐문 등에 의하였으며, 표준적인 상황을 기준하여 표시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2025타경30984 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 용문면 다문리 389-13 리치빌 비동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 266,000,000원

* 토지 면적: 67.69㎡ (약 20.47평)

* 건물 면적: 72.80㎡ (약 22.02평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 성OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양평군 용문면 다문리 '용문면사무소' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 건물 구조 및 상태: 본건은 2019년 6월 11일 사용 승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호로 시공되었습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 남동측 하향의 완경사지를 조성한 부정형 필지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 6미터의 도로와 접하여 차량 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 주식회사리치건설 (2019.06.12)

* 근저당: 성남중부새마을금고 (202,800,000원, 2019.06.12) - 말소기준권리

* 압류: 광주시 (2024.08.07)

* 압류: 경기광주세무서장 (2024.08.26)

* 임의경매: 성남중부새마을금고 (156,000,000원, 2025.02.28)

* 권리 분석 요약: 본 건의 말소기준권리는 성남중부새마을금고의 근저당권(2019.06.12)이며, 본 경매 절차를 통해 위 근저당권보다 후순위의 권리(압류, 임의경매 등)는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 소유권 보존 등기 이후 설정된 근저당 및 그 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유숙녀

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-02

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 임차인으로 인한 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건이 소재한 지역은 주거용 건물(다세대주택, 아파트)과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 상권 가치: 용문면 소재지로, 지역 자체의 경제 활동 및 인구 유입 추이에 따라 상권 가치가 변동될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주위에는 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육시설: 본 건은 교육환경보호구역(용문중학교) 내에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 분석 범위 내에서 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 점유자 부재로 내부를 육안으로 확인할 수 없어, 내부 구조 및 이용 상태는 외관 탐문 및 표준적인 상황을 기준으로 파악되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 사전 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이러한 규제는 향후 건축이나 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 용문면 다문리에 위치한 신축급(2019년 사용승인) 다세대주택으로, 감정가는 2억 6천 6백만 원입니다. 주변 환경은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 분석되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임차인의 경우 전입일자가 경매개시결정일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 보이나, 실제 점유 여부 및 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다. 내부 확인이 제한된 점과 다수의 토지이용계획상 제한사항은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용 승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰 후 추가 부담이 적습니다.

* 양평 지역 내 주거 가치: 수도권에서의 접근성을 고려할 때, 양평 지역의 주거 수요가 꾸준히 유지될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 신축급 다세대주택 시세는 평당 약 950만원에서 1500만원 선으로 형성되어 있습니다. 본건은 전용면적 약 22.02평(72.80㎡)이며, 감정가는 2억 6천 6백만 원입니다. 최근 거래된 유사 신축 다세대주택의 평당 가격(약 950만원/평)을 적용하여 산정 시, 시장 가치는 약 2억 1천만 원 수준으로 추정됩니다. 감정가 대비 시장 시세가 낮은 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 2억 3천만 원으로 제안합니다. 이는 감정가보다는 낮고, 현재 시장 가치를 반영한 보수적인 접근이며, 향후 명도 비용 및 세금 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.