나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30965 [1] 경기도 양평군 양평읍 양근리 376-8 현대성우오스타코아루주상복합 25층2503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 양근리 '양평역' 남서측 인근에 위치한 현대성우오스타 코아루주상복합아파트 내에 소재함, 본건 주변과 인근으로 상가와 양근천, 공영주차장, 양평물맑은시장, 양평군청 등이 혼재함.
현대성우오스타 코아루주상복합아파트 중 24층,36층은 주민휴게시설(PIT층)로, 지4층~6층은 주차장으로, 7층은 주민편의시설 등으로 이용중임.

교통상황

경의중앙선 광역전철과 강릉선 KTX, 중앙선 일반열차가 정차하는 양평역을 도로로 이용 가능하고. 지하주차장 및 지상층 아파트전용 주차장으로 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

본건은 2012년 2월에 사용승인된 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 38층 주상복합건물 중 25층 2503호로서,
외벽은 강화유리 및 복합판넬, 일부 석재 마감,
내벽은 벽지 마감,
창호는 시스템 창호임.

이용상태

탑상형 남향 아파트로서 침실4, 욕실2, 드레스룸, 거실, 주방, 식당, 현관, 다용도실, 발코니로 이용중임.

설비내역

개별 난방과 급탕설비, 급배수시설, 위생설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 목적 토지는 대체로 평탄한 부정형 형태로, 연면적 58,007.111㎡ 주상복합아파트 대지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북서측으로 역전길에 접하며, 북동측으로 일방통행도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역)), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자가 거주하는 것으로 탐문조사 되었으나 임대관계는 추후 재확인 요함.

물건 비고

-지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경30965 (1)

소재지: 경기도 양평군 양평읍 양근리 376-8 현대성우오스타코아루주상복합 25층2503호

용도: 아파트

감정가: 370,000,000원

토지면적: 14.59㎡ (약 4.41평)

토지지분: 7.295㎡ (약 2.21평)

건물면적 (전용면적): 153.18㎡ (약 46.34평)

건물지분: 76.5905㎡ (약 23.17평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 세OOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건축물 용도: 공동주택(아파트), 일반음식점

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

층수: 지하 5층 ~ 지상 38층 (본건 25층)

사용승인일: 2012년 2월 24일

세대수: 197세대

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 양근리 '양평역' 남서측 인근에 위치하며, 주변으로 상가, 양근천, 공영주차장, 양평물맑은시장, 양평군청 등이 혼재해 있습니다.

1.3. 2.교통상황

경의중앙선, 강릉선 KTX, 중앙선 열차가 정차하는 양평역을 도보로 이용 가능합니다. 또한, 지하주차장 및 지상층 아파트 전용 주차장 이용이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 3.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당합니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.등기부 현황

소유권이전(2021-06-07) 이후, 양평군 압류(2024-06-11)가 말소기준권리이며, 이후 채권자 세왕상사주식회사의 강제경매(2025-02-27) 및 화도새마을금고의 가압류(2025-04-30)가 등기되어 있습니다. 본 경매(2025타경30965)는 세왕상사주식회사의 강제경매에 의한 것입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 등기부상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 2.임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 탐문 조사 결과 소유자가 거주하는 것으로 추정되나, 정확한 임대차 관계는 추후 재확인이 필요합니다.

1.4. 3.특이사항

본건은 지분매각 물건이며, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1.주변 상업시설

본건이 위치한 양평읍 양근리는 양평역을 중심으로 상업 및 행정 시설이 밀집된 지역입니다. 양평물맑은시장, 양평군청 등이 인접하여 주민 편의시설 접근성이 우수합니다.

1.5. 2.상권 특성

주상복합 건물의 특성상 저층부 상가 이용이 용이하며, 역세권 및 중심상업지구의 이점을 가지고 있습니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.단지 정보

아파트명: 현대성우오스타코아루

준공연도: 2012년 2월

총 세대수: 197세대

최고층수: 38층

주차 대수: 총 244대 (세대당 약 1.24대)

1.6. 2.주요 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.지분매각

본건은 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분에 대한 소유권을 취득하게 됩니다. 이는 추후 다른 공유자와의 재산권 행사 및 관리에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 2.공유자 우선매수권

공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 본건의 입찰 결과에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 공유자가 최저매각가격으로 우선매수를 신고할 경우, 다른 입찰자는 해당 가격 이상으로 경쟁해야 합니다.

1.7. 3.명도 관련

탐문 조사 결과 소유자가 거주하는 것으로 추정되나, 정확한 점유 관계 및 명도 협의 필요성은 별도 확인이 요구됩니다.

1.8. 종합 의견

본건은 양평역 역세권에 위치한 주상복합아파트의 지분매각 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 비교적 최근 연식의 단지라는 장점이 있습니다. 다만, 지분매각이라는 특성상 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 향후 공유물 분할, 관리 등에 대한 고려가 반드시 필요합니다. 권리관계는 명확한 편으로, 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.9. 투자 포인트

* 양평역 도보 거리의 역세권 입지

* 양평 물맑은시장, 양평군청 등 생활 편의시설 밀집

* 신축급 주상복합 아파트의 주거 편의성

* 감정가 대비 시세 비교를 통한 투자 기회

1.10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 131㎡~150㎡)의 거래 사례는 2026년 3월부터 6월 사이에 53,000만원에서 73,000만원 사이에서 이루어졌습니다. 본건은 전용면적 153.18㎡(약 46.34평)이며, 매각 대상은 건물 지분 76.5905㎡(약 23.17평) 및 토지 지분 7.295㎡(약 2.21평)입니다. 이는 전체 소유권의 약 50%에 해당하는 지분으로 추정됩니다.

현재 감정가 370,000,000원은 지분 매각임을 감안할 때, 전체 부동산의 시장가(약 6.2억~7.4억)와 일치하는 수준으로 해석됩니다. 그러나 지분매각의 특성상, 낙찰자는 전체 부동산의 절반에 대한 소유권을 취득하게 되며, 공유자 우선매수권 행사라는 변수가 존재합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 370,000,000원을 기준으로, 공유자 우선매수 및 명도 리스크를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

권장 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 420,000,000원

본 금액은 시장 상황, 공유자 우선매수 신고 여부, 기타 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 최종적인 법원 현황 및 현장 조사를 통해 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.