나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6842 [1] 경기도 양평군 강하면 동오리 768-50 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 <물방아골> 남측에 위치하고, 인근은 농경지, 전원주택, 농가주택 및 자연림으로 형성된 전원주택지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하나, 대중교통 상황은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호 (1)~(2) 본건은 인접지 대비 완경사인 사다리형 및 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호 (3) 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)~(2) 보전관리지역(보전관리지역) 가축사육제한구역(2024-06-10)(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 기호 (3) 보전관리지역(보전관리지역) 가축사육제한구역(2024-06-10)(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

기호 (1) 지상에 제시외 ㄱ(컨테이너조, 18㎡) 이 소재함. (후첨 '건물개황도' 참조)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, (사용승인:2024-09-27) 외벽 : 몰탈 및 페인트 마감 등, 내부 : 벽지도배 및 일부타일 붙임 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호 (가) 옥상에 제시외 ㄴ(태양광발전설비) 소재함. (후첨 ‘건물개황도’ 참조)

공부와의 차이

일반건축물대장상 부속건물(제시외 ㄱ) 소재하고 있으나, 건물등기사항전부증명서상 미등기되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 태양광발전시설(감정서상 ㉡) 매각 포함
- 감정서상 ㉠제시외 컨테이너 창고는 건축물대장 컨테이너조 창고, 부동산등기부등본상 창고로 목록4에 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 여주지원 2024타경6842 (1)

소재지: 경기도 양평군 강하면 동오리 768-50

신 주소: 경기도 양평군 동문3길86번길 87-52

용도: 단독주택

감정가: 565,696,000원

매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOO (진접농업협동조합으로 추정)

1.2. 토지 정보

토지면적: 1,802.00㎡ (약 545평)

토지 지분: 1,048.0084㎡ (약 317평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 162.80㎡ (약 49평)

건물 지분: 162.8㎡ (약 49평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축물대장상 건물 연면적(TotArea): 162.8㎡ (약 49평)

건축물대장상 건축면적(ArchArea): 104.68㎡ (약 31.7평)

건축물대장상 대지면적(PlatArea): 1,038㎡ (경매 토지면적과는 차이가 있음)

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

주 용도: 단독주택

사용승인일: 2024년 09월 27일 (신축)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보, 지분매각 물건입니다.

* 제시외 태양광발전시설(감정서상 ㉡)은 매각에 포함됩니다.

* 제시외 컨테이너 창고(감정서상 ㉠, 18㎡)는 건축물대장상 컨테이너조 창고이며, 부동산등기부등본상 창고로 목록4에 매각 포함됩니다.

* 건물 등기사항전부증명서상 미등기된 부속건물(제시외 ㄱ)이 건축물대장상에는 등재되어 있으나, 이는 매각 포함 처리되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 <물방아골> 남측에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 전원주택, 농가주택 및 자연림으로 형성된 전원주택 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 지역입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 완경사인 사다리형 및 부정형의 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측으로는 노폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 보전관리지역

* 가축사육제한구역 (일부제한구역 220m, 모든 축종)

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지 (기호 (1)~(2))

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 수질보전특별대책지역 (1권역)

위와 같은 다수의 토지 이용 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰과 동시에 소멸됩니다.

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을5 근저당권 (진접농업협동조합, 2021.12.13. 접수, 금50,400,000원).

* 소멸예정 권리: 을5 근저당권보다 늦은 접수일자의 모든 권리 (갑7, 갑8, 갑9, 갑10 등)는 말소됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요만 기재되어 있으며, 상세 내용은 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금/차임 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 채권 총액 (참고)

* 토지 등기부 채권 총액: 306,775,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 0원 (건물 등기상에도 임의경매 채권액 189,602,238원이 기재되어 있으나, 말소된 권리들을 제외한 것으로 보임)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 전원주택 및 농경지, 자연림이 혼재된 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

"물방아골" 인근에 위치하며, 주변에 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

4.3. 혐오시설

제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 외부 조사를 통해 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

전원주택 지역 특성상 비교적 조용하고 쾌적한 생활이 가능합니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

인근 편의시설 및 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 차량을 이용한 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

토지가 전부가 아닌 지분(1,048.0084㎡/1,802.00㎡)으로 매각되므로, 다른 토지 지분권자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 계획 수립에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 교통 불편

대중교통 접근성이 다소 떨어지므로, 차량 보유가 필수적이며 차량이 없을 경우 생활에 불편함이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

보전관리지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 용도 제한이 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 제시외 물건 처리

매각에 포함된 제시외 태양광발전시설 및 컨테이너 창고에 대한 명도 또는 실제 이용 가능 여부에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재의 단독주택으로, 2024년 9월에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물입니다. 전원생활을 누릴 수 있는 쾌적한 입지 조건을 갖추고 있으나, 대중교통 이용이 불편하고 토지 이용에 대한 여러 제한 사항이 존재합니다. 특히 토지 지분 매각으로 진행되므로, 향후 토지 활용 및 권리 관계 정리에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가는 5억 6,569만 6천원이며, 건물 및 토지 면적을 고려할 때 시세 대비 잠재적 가치 상승 여력이 있을 수 있으나, 지분 매각 및 제한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 단독주택: 2024년 9월에 사용승인이 완료된 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 양평 지역의 자연환경: 수도권에서의 접근성이 좋으면서도 쾌적한 자연환경을 갖춘 양평 지역은 전원주택 수요가 꾸준합니다.

* 토지 및 건물 동시 매각: 토지 지분과 건물 전체를 함께 매각하므로, 건물을 활용한 투자가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 지분 매각이라는 점, 그리고 보전관리지역 및 각종 개발 제한 사항, 대중교통 불편 등 입지적 단점을 고려해야 합니다. 주변 유사 전원주택의 시세가 6억 5천만원 이상으로 형성되는 점을 감안할 때, 감정가 5억 6,569만 6천원 대비 시세차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 지분 매각으로 인한 할인율과 물건의 제한 사항을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 감정가: 565,696,000원

* 주변 시세 (유사 전원주택): 6억 5천만원 ~ 8억원 (토지 면적, 건물 상태, 입지 등에 따라 편차 큼)

* 보수적 고려 사항: 토지 지분 매각, 용도 제한, 교통 불편

* 종합적인 판단 하에, 5억 9천만원 ~ 6억 1천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

참고: 제공된 "주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보" JSON 데이터는 분석할 수 없었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.