나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30866 [1] 경기도 이천시 백사면 도립리 407-6 1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 도립리 소재 '도립2리마을회관' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 전원주택, 중·소규모의 공장, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 전원주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 도로 및 토지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 목조(경사지붕) 지상2층 건물로서 외벽 : 세라믹사이딩 및 목재 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 바닥 : 강화마루 및 타일 마감 등 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임. - 1층 : 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 계단실, 현관. - 2층 : 방2, 드레스룸, 욕실 2, 계단실.

설비내역

LPG가스보일러에 의한 난방설비, 천장부착형 에어컨설비,위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

'건물개황도’참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 이상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경30866 (1)

소재지: 경기도 이천시 백사면 도립리 407-6 1동 (도로명: 경기도 이천시 이여로403번길 203-44)

용도: 단독주택

감정가: 352,871,140원

토지면적: 307.00㎡ (약 92.87평)

건물면적: 98.94㎡ (약 29.93평)

제시외 건물면적: 25.90㎡ (약 7.83평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산 강제경매

채권자: 윤 (윤형수)

총 채권액 (경매 신청액): 359,518,799원

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1.2. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 이천시 백사면 도립리 소재 '도립2리마을회관' 남서측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 전원주택, 중·소규모 공장, 전·답, 임야 등이 혼재된 전원주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

2.

1.3. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 2025년 2월 3일 접수된 윤형수의 강제경매개시결정 (갑5, 말소 예정)

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권: 윤형수, 보증금 330,000,000원. 매수인에게 대항력이 있어 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 윤 (윤형수)

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 28일

* 확정일자: 2022년 5월 3일

* 대항력: 있음 (2022년 6월 28일 전입으로 대항력 발생)

* 배당신고일자: 2024년 6월 27일

* 인수해야 할 총 보증금: 330,000,000원

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1.4. 상권분석

2.

* 본 물건지는 전원주택과 농경지, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이나 상권은 인접해 있지 않습니다. 생활 편의시설은 인근 마을 또는 이천 시내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

2.

1.5. 생활정보

2.

* 주변 주요 시설: '도립2리마을회관'이 근거리에 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능합니다.

* 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보와 일반적인 지역 특성 분석 결과, 물건지 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 관련 시설이 존재하거나 발생할 가능성은 있습니다.

2.

1.6. 잠재적 리스크

2.

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 330,000,000원의 보증금을 배당받지 못할 경우 매수인이 부담해야 하므로, 이는 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

* 토지이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 및 개발 관련 규제가 다수 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 제시외 면적: 제시외 건물 25.90㎡가 일괄매각에 포함되어 있어, 해당 부분의 법적 문제 여부 확인이 필요할 수 있습니다.

2.

1.7. 종합 의견

2.

* 본 물건은 경기도 이천시 백사면의 한적한 전원주택지에 위치한 단독주택 경매 물건입니다.

* 경매 신청 채권자(윤형수)가 임차인과 동일인이며, 해당 임차인이 높은 보증금(330,000,000원)으로 대항력을 갖추고 있어 매수인이 인수해야 하는 부담이 존재합니다.

* 감정가는 3억 5천만원 수준이나, 인수되는 보증금이 3억 3천만원에 달하므로, 실제 투자자는 해당 보증금 인수 후의 잔여 가치와 추가적인 부동산 가치 상승 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

* 지역적 특성상 소음, 악취 등 민원이 발생할 수 있는 소규모 공장과 농경지가 혼재되어 있습니다.

2.

1.8. 투자 포인트

2.

* 명확한 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인이 채권자인 점을 고려할 때 배당 및 인수 관련 복잡성이 있을 수 있으나, 법적 절차에 따라 권리가 확정된 상태입니다.

* 전원생활을 희망하는 실수요자에게는 상대적으로 낮은 초기 투자금액(인수 보증금 제외 시)으로 접근 가능성이 있습니다.

* 건물 외 추가 제시외 건물(25.90㎡)이 일괄 매각되어 있어 활용 가능성이 있습니다.

2.

1.9. 예상 입찰가

2.

* 이 물건은 인수 보증금(330,000,000원)이 있으므로, 예상 입찰가는 순수 지분 가치에 대한 금액으로 산정됩니다.

* 물건의 감정가는 352,871,140원입니다. 임차인 보증금 330,000,000원을 제외한 순수 지분 가치는 약 22,871,140원(감정가 기준)입니다.

* 일반적으로 시장 가치를 감안하여 감정가보다 높거나 낮게 결정되며, 본 건의 경우 주변 시세 및 활용도를 고려하여 시장 가치를 약 350,000,000원 ~ 380,000,000원으로 가정합니다.

* 이 경우, 순수 지분 가치는 약 20,000,000원 ~ 50,000,000원이 됩니다.

* 경매 시세 적용률(예: 70~90%)을 순수 지분 가치에 적용하여 예상 입찰가를 산출합니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 최저가: 20,000,000원 * 0.70 = 14,000,000원

* 최고가: 50,000,000원 * 0.90 = 45,000,000원

* 따라서 예상 입찰가는 14,000,000원 ~ 45,000,000원 범위로 제안합니다.

* 이 예상 입찰가로 낙찰될 경우, 총 실제 지출액은 인수 보증금 330,000,000원 + 입찰가 (14,000,000원 ~ 45,000,000원) = 344,000,000원 ~ 375,000,000원 이 됩니다.

* 주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시세 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 반드시 현장 방문 및 주변 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치를 확인한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.