나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31069 [1] 경기도 이천시 송정동 375-61 송정다울3차 1동 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 송정동 소재 ""송정초등학교"" 동측 인근에 위치하는 송정다울3차(다세대주택
및 오피스텔) 1동 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 학교 및
공원 등으로 이루어진 지역으로서 간선도로변을 따라 근린생활시설들이 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 내 6층 601호(북향)로서
외벽 : 벽돌형 타일붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 601호 평면도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사장방형 토지로서 북하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 공동주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

북측 일부가 폭5~6미터 정도의 포장 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(이천송정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이
천송정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역
<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(주택임차권자 김완선의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.05.07.) 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31069 (1)

소재지: 경기도 이천시 송정동 375-61, 송정다울3차 1동 6층 601호

물건종별: 오피스텔

건물: 8층 중 6층, 철근콘크리트구조, 2018년 09월 04일 사용승인

전용면적: 53.21㎡ (약 16.1평)

대지권면적: 38.83㎡ (약 11.75평)

감정가: 174,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치: 경기도 이천시 송정동, 송정초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건 주변은 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 학교 및 공원 등이 혼재된 지역으로, 간선도로변을 따라 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 북측으로 폭 5~6미터의 포장된 진입로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(이천송정중학교, 이천송정초등학교, 자연유치원), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 03월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)이 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* H (HANYINJI): 전입일자 2024.11.22, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 확인됩니다. (금액이 미상이라도 주의 필요.)

* 김 (김나경): 전입일자 2024.08.29, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 확인됩니다. (금액이 미상이라도 주의 필요.)

* 주택도시보증공사(김완선 승계인): 보증금 150,000,000원, 전입일자 2021.05.17, 확정일자 2021.03.08. 본 건에 대한 주택임차권(을1)이 등기되어 있었으나, 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.05.07.)가 제출되었습니다. 따라서 본 임차인으로 인한 매수인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

인수되는 보증금: 0원 (상기 HUG 확약서로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.)

등기부채권 총액: 150,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 송정동 일대는 주거 단지와 근린생활시설이 어우러진 지역입니다.

간선도로변에 위치하여 상업 시설 접근이 용이하며, 송정초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

오피스텔 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로, 배후 주거 수요가 일부 존재합니다.

5. 생활정보

교육시설: 송정초등학교, 이천송정중학교, 자연유치원이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량을 이용한 접근이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

주거환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지가 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 확약서 내용: 주택도시보증공사(김완선 승계인)의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약이 중요합니다. 확약서 내용은 매수인에게 유리하나, 실제 임대차 관계 및 HUG와의 계약 내용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

대항력 있는 임차인 (0원 보증금): H 와 김 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 계약 조건 및 향후 발생할 수 있는 문제에 대한 확인이 필요합니다.

복합적인 토지이용계획: 제3종일반주거지역 외 다수의 법적 규제 사항(가축사육제한, 상대보호구역, 자연보전권역 등)이 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변을 검색한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 송정동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 1억 7,400만원입니다.

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 김완선(승계인)으로서의 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 H 와 김 이 존재하므로, 이들의 실제 계약 조건 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

주변에 학교와 주거 시설이 있어 기본적인 주거 수요가 예상되며, 교통 여건은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 임차인 관련 인수 부담이 크게 줄어들어, 비교적 안전하게 물건을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

이천시 송정동 지역의 오피스텔로, 송정초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 가족 단위 임차인이나 학부모 수요를 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 시세 비교를 통해 낙찰 후 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 174,000,000원입니다.

최근 유사 물건의 매매 사례 및 주변 시세를 고려할 때, 송정다울3차 오피스텔의 전용면적 53.21㎡ (약 16.1평) 기준 시세는 약 1억 3,300만원에서 1억 6,000만원 수준으로 추정됩니다. (Source:)

이는 KB부동산의 '송정다울3차(도)' 시세 정보가 2018년 사용승인으로 인해 AI 시세로만 제공되며, 최근 실거래가 정보가 부족한 점과 인근 '송정더샵퍼스트' 오피스텔의 평균 매매가 2억 5,500만원 대비 낮은 편임을 고려한 추정치입니다.

HUG 확약으로 인한 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안하되, 0원 보증금의 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가보다 낮게 책정하여 135,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.