나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30552 [1] 경기도 양평군 서종면 문호리 760 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 서종면 문호리 소재 ""서종초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로 제반 환경 보통임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있는 등 교통여건 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭3m 내외, 북측으로 폭5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(2019-07-23), 주거용지(2019-07-23)(주거용지) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서종초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서종초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 하수처리구역(서종하수처리구역(서종공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도 참고

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 슬래브지붕 2층으로
외벽 : 치장벽돌쌓기
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

1층 : 단독주택으로 이용중임.
2층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.
(심야전기보일러실이 있고, LPG공급설비도 되어 있는 것으로 보이나 내부확인을 못하여 가동여부는 불확실함.)

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

일반건축물대장상 1층의 용도가 ""학원""으로 되어 있으나 현황은 단독주택으로 이용중인 것으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 여주지원 2025타경30552 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 여주지원 2025타경30552 (1)

물건종별: 단독주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

소재지: 경기도 양평군 서종면 문호리 760

감정가: 751,114,000원

토지면적: 334.00㎡ (약 110.4평)

건물면적: 172.80㎡ (약 57.1평)

제시외 건물면적: 40.60㎡ (약 13.4평)

총 건물면적 (제시외 포함): 213.40㎡ (약 70.5평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사론타이틀홀더대부 (외 다수)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 양평군 서종면 문호리 소재 "서종초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로 제반 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.

토지: 부정형의 토지로 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 서측으로 폭 3m 내외, 북측으로 폭 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2024년 2월 2일 접수된 주식회사하나엔피엘대부의 근저당권 (570,000,000원)입니다.

* 임의경매 개시 결정: 2025년 1월 23일 접수된 주식회사론타이틀홀더대부 (570,000,000원)에 의해 진행되었습니다.

* 이 외 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* (주의) 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 서종면 문호리 지역은 전원생활을 누릴 수 있는 지역적 특성과 함께 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시세 (JSON 분석 기반):

* 제공된 JSON 정보는 "다세대" 주택의 최근 매매 사례입니다. 2026년 6월에는 52.4㎡ 면적이 1억 5,500만원에, 2026년 3월에는 76.89㎡ 면적이 1억 9,000만원에 거래되었습니다.

* (주의) 본건은 단독주택으로, 제공된 다세대 주택의 시세와는 면적, 토지 이용, 건물 구조 및 가치 평가 방식에서 차이가 있으므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가는 이러한 차이점을 반영하여 산정된 것으로 보입니다.

* 주변 단독주택 매매 정보 분석 결과, 최근(2026년 3월) 문호리 지역에 위치한 157평 대지, 57평+다락방 주택이 14억원에 매매된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 8월에는 212평 대지, 54평 건물 주택이 7억 5천만원에 매매된 사례도 있습니다. 이는 본건의 감정가(7억 5천여만원) 및 토지 면적(110.4평)과 비교 시, 감정가가 합리적인 수준으로 판단될 여지가 있습니다.

토지 가치: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 서종초등학교 인근에 위치하고 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

환경: 본건은 수질보전특별대책지역(1권역), 자연보전권역 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제를 받습니다. 이는 쾌적한 주거 환경을 유지하는 데 기여할 수 있으나, 재산권 행사에는 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 용도 불일치: 건축물대장상 주 용도는 "제2종근린생활시설"이나, 현황은 단독주택으로 이용 중입니다. 이는 추후 행정 처분이나 용도 변경 관련 문제 발생 가능성을 내포합니다.

환경 규제: 수질보전특별대책지역, 자연보전권역 등 다수의 환경 관련 규제가 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

제시외 건물: 'ㄱ~ㄹ'로 표시된 제시외 건물이 소재하며, 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. 별도 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 별도의 혐오시설(폐기물 매립지, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 오히려 수질보전특별대책지역 등 환경 보호 관련 규제가 다수 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 서종면 문호리 소재의 단독주택으로, 넓은 토지 면적(334㎡, 약 110.4평)을 보유하고 있으며 감정가는 7억 5천여만원입니다. 권리관계는 명확하고 인수되는 임차 보증금이 없어 권리적 부담은 적은 편입니다. 가장 큰 쟁점은 건축물대장상 용도와 현황의 불일치 문제로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 그러나 감정가 대비 인근 단독주택 매매 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 양평 서종면 지역은 수도권에서의 접근성이 우수하며, 전원생활을 선호하는 수요층이 꾸준한 지역입니다.

토지 가치: 110평이 넘는 넓은 토지는 단독주택으로서 활용 가치가 높으며, 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

권리 명확성: 인수되는 임차권이나 복잡한 권리관계가 없어 낙찰 후 권리 확보 및 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

지역 개발 잠재력: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 751,114,000원

인수 보증금: 0원

참고 정보:

* 인근 다세대 주택 시세: 약 1억 4천만 ~ 1억 9천만원 (면적 및 건물 연식 편차 큼)

* 인근 단독주택 매매 사례: 14억원 (157평 대지, 57평+다락방 건물), 7억 5천만원 (212평 대지, 54평 건물)

분석: 본건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 다세대 주택과는 시세 비교가 어렵습니다. 인근 단독주택 사례 중 7억 5천만원의 매매 사례는 본건의 감정가와 유사한 수준입니다. 입지, 토지 가치, 권리 관계의 명확성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

고려할 만한 입찰가 범위: 6억 5천만원 ~ 7억원

(본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 것으로, 실제 낙찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수, 입찰 당시 시장 상황 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 신중한 접근이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.