나이스옥션 법원경매 여주 2025타경63 [1] 경기도 여주시 현암동 309-6 비아트리스 102동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은감정 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 여주시 현암동 소재 ""수원지방법원 여주지원"" 동측 인근에 위치하는 비아트리스
(오피스텔 및 다세대주택) 102동 내에 소재하며, 인근일대는 아파트단지, 다세대주택,
오피스텔, 나지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통
수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 2층 201호로서
외벽 : 드라이비트, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

오피스텔(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생 및 급.배수설비, 화재경보
설비, 출입구보안 개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 오피스텔 및 다세대주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 일부가 왕복2차로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-11)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연
보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일
부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 구분소유건물의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경63 (1)

소재지: 경기도 여주시 현암동 309-6 비아트리스 102동 2층 201호

건물명: 비아트리스

용도: 다세대주택/오피스텔

건물 규모: 9층 건물 중 2층, 전용면적 82.79㎡ (약 25.05평)

토지 지분: 48.90㎡ (약 14.8평)

감정가: 185,000,000원

건축 연도: 2017년 (사용승인일 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 최OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

경기도 여주시 현암동 소재 수원지방법원 여주지원 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 오피스텔, 나지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로 상태

건물은 동측 일부가 왕복 2차로의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 준공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 속하며, 다음의 제한 사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

* 말소기준권리: 수원지방법원 여주지원 강제경매개시결정 (2025타경63)

* 주요 권리 사항:

- 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인 존재

- 집합건물 등기부 요약 상 을구 1번 순위 주택임차권 (채권자: 최소담, 금액: 140,000,000원, 말소: 인수)이 확인됩니다.

- 본 경매의 강제경매 (채권자: 최소담, 금액: 140,000,000원)는 말소기준권리로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2018-03-16

* 배당신고일자: 2023-05-30

* 대항력: 있음

* 비고: 1차 보증금 감액분 10,000,000원 (최초 보증금은 150,000,000원으로 추정)

* 권리 분석 요약

- 을구 1번 순위 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. (명시: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기... 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함")

- 따라서, 임차인의 보증금 140,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 유형: 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

* 본건 건물 용도: 비아트리스는 오피스텔 및 다세대주택 복합 건물로, 본건 201호는 내부 이용 현황상 오피스텔로 사용 중이며, 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 2개 등으로 구성되어 있습니다.

* 시세 분석:

- 주변 연립주택 (개나리주택, 1987년 준공, 42.84㎡)의 최근 실거래가는 2025년 12월 85,500,000원, 2026년 6월 88,000,000원 수준입니다.

- 비교적 최근 연식의 다세대주택 (드림캐슬(A동), 2017년 준공, 63.82㎡)은 2026년 4월 132,000,000원에 거래되었습니다. 이는 단위 면적당 약 2,068,000원 수준입니다.

- 본건 (비아트리스, 2017년 준공, 82.79㎡)의 감정가는 185,000,000원으로, 주변 유사 건물의 시세 및 본건 면적을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내 설비: 개별난방, 엘리베이터, 위생 및 급배수 설비, 화재경보 설비, 출입구 보안 개폐 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 생활 편의: 인근 버스 정류장 접근성과 단지 내 기본 설비로 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 (최 )의 보증금 140,000,000원입니다. 해당 금액이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로, 실제 총 매입 비용은 입찰가 외에 추가될 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 관계인 부재로 인해 건물 내부 이용 상태가 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축 사육 제한, 배출 시설 설치 제한, 자연 보전 권역, 폐기물 매립 시설 설치 제한 등 환경 및 개발 관련 규제가 존재합니다.

* 주변 혐오시설: 인근에 직접적으로 확인된 혐오 시설은 없으나, 상기 토지 이용 제한 사항으로 인해 개발이나 환경 측면에서 주의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2017년 준공) 건물로, 내부 구조(방3, 거실 등) 또한 주거용으로 적합한 오피스텔 형태로 사용 중입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나, 현재 가장 큰 위험 요소는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 1억 4천만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 따라서, 임차인 인수 부담을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로의 주거 가치 및 향후 가치 상승 잠재력.

* 오피스텔 및 다세대 주택 용도로의 다양성.

* 임차인 인수 부담을 감안한 적정 입찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 185,000,000원입니다. 주변 유사 건물 시세(평당 약 207만원)를 고려하여 본건 면적(82.79㎡)으로 환산 시 약 1억 7천만원 수준의 가치를 가집니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안하면, 실질적인 취득 비용은 입찰가와 임차인 보증금의 합계가 될 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 입찰 전에 반드시 임차인 보증금 140,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 이를 매수인이 인수해야 한다는 점을 최우선으로 고려하여 총 취득 비용을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.