나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30095 [1] 경기도 이천시 부발읍 아미리 670-3 이천삼성홈프레스티지1동 8층804호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 부발읍 아미리 소재 ""SK하이닉스"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 국도주변
상가지대로서, 중고층규모의 업무용 및 상업용건물 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통편의는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 8층,9층,16~18층 중 일부로서,
외벽 : 석재 붙임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임, 실내 인테리어 마감.
창호 : 하이샷시 창호임

이용상태

기호1~7 공히 생활숙박시설 객실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 스프링쿨러시설, 승용승강기 설비, 냉,
난방설비, 지하주차장 등 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지이며, 현 ""상업용(숙박시설)건부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 7미터 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 여주지원 2025타경30095 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 아미리 670-3, 이천 삼성 홈 프레스티지 1동 8층 804호

용도: 숙박시설

감정가: 183,000,000원 (일억팔천삼백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

1.2. 건물 상세 정보

건축물명: 이천 삼성 홈 프레스티지

건물 동/호수: 1동 8층 804호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 20층 건물 중 8층

총 층수: 20층

사용승인일: 2019년 11월 15일

건물 면적: 24.32㎡ (약 7.36평)

토지 면적: 2.82㎡ (약 0.85평)

총 호수: 535호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 아미리에 소재하며, 인근에 대규모 산업단지인 "SK하이닉스"가 위치하고 있습니다.

주변은 국도변 상가지대로 형성되어 있으며, 중고층 규모의 업무용 및 상업용 건물들이 소재하고 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남동측으로는 노폭 약 20미터, 북동측으로는 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획

본건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매의 말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

이하 후순위의 권리들은 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 임의경매개시결정 등기보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 토지에 대하여 별도등기(을구5번 지상권설정등기, 2019.11.08. 제49206호)가 존재하며, 해당 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 지상권의 상세 내용(존속기간, 범위, 사용료 등)은 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강상훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-24

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금 및 특이사항 없음.

* 임차인: 조성관

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-24

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금 및 특이사항 없음.

3.4. 권리분석 요약

- 인수되는 보증금 합계: 0원

- 말소기준권리: 을1 근저당 (2020-03-25, 엠씨아이대부주식회사)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 지상권 설정 (2019.11.08.)

4. 상권분석

4.1. 배후 수요

본건은 "SK하이닉스" 산업단지와 인접해 있어, 해당 산업단지 종사자들을 포함한 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 이는 숙박시설 운영에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 상업 시설 밀집도

부동산 소재지가 국도변 상가지대로이며, 중고층 규모의 업무용 및 상업용 건물이 밀집되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

이러한 입지는 잠재적 임차 수요 확보 및 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비, 스프링클러 시설, 승용 승강기, 냉난방 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경

대중교통 이용이 편리하며, 지역 내 편의시설 및 상업시설 이용도 용이합니다. 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지상권 부담

본건 토지에 설정된 지상권(2019.11.08.)은 매각 후에도 소멸되지 않아 낙찰자가 인수해야 합니다. 이로 인해 토지 사용에 제약이 따르거나 추가적인 비용이 발생할 수 있으므로, 지상권의 내용 및 범위에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부 상 총 채권액이 약 19억 9천만원으로, 감정가 1억 8천3백만원에 비해 현저히 높습니다. 이는 경매 낙찰가 산정에 있어 중요한 고려 요소가 됩니다.

6.3. 공동담보 물건

공동담보로 묶여 있는 물건이 있을 수 있으며, 이는 경매 진행이나 채무 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 이천시 부발읍의 "SK하이닉스" 인근에 위치한 숙박시설로, 입지적 강점을 가지고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축이며 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

그러나 토지에 설정된 지상권이 말소되지 않고 인수된다는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 지상권의 상세 내용 파악 없이는 정확한 투자 가치 산정이 어렵습니다.

임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 인수 부담은 없으나, 실제 점유 및 운영 현황은 별도 확인이 필요합니다.

높은 채권 총액과 지상권 부담을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* SK하이닉스 인근의 풍부한 배후 수요

* 상업지역 내 숙박시설로서의 운영 잠재력

* 비교적 신축 건물로 양호한 건물 상태

* 임차인 인수 보증금 없음

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시점에서 단정하기 어렵습니다.

가장 중요한 것은 토지에 설정된 지상권의 상세 내용(존속기간, 범위, 지료 등)을 확인하고, 이로 인해 발생하는 잠재적 부담액을 산정한 후, 이를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

또한, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰 사례를 조사하여 종합적인 판단이 필요합니다.

높은 채권 총액은 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있으므로, 재매각 가능성 또는 추가적인 하락 가능성도 염두에 두어야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 권리 분석에 대한 심층적인 추가 정보가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.