나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30859 [1] 경기도 양평군 양평읍 양근리 192-104 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.02.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 ""양평고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 공동주택 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근 교통시설과의 접근성은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지 및 인근 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 기준시점
현재 ""주거나지"" 및 ""도로"" 로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 인접 토지를 통해 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2019-07-23)(양평 중로 2-7)(접합), 가축사육제한
구역(2024-06-10)(전부제한구역), 교육환경보호구역, 상대보호구역(동산유치원), 상대보호구
역(양평고등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도
법 시행령제14조의3제1호), 철도보호지구, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리
구역)), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

본건 토지의공부상 지목은 ""대"" 이나, 기준시점 현재 일부 ""도로"" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

공부상 지목은 '대'이나 일부 '도로'로 이용중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경30859 (1)

소재지: 경기도 양평군 양평읍 양근리 192-104

용도: 대지 (일부 도로 이용 중)

감정가: 241,080,000 원

토지면적: 147.00㎡ (약 44.47평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼성생명보험주식회사 (강제경매 신청자)

특이사항: 공부상 지목은 '대'이나, 기준시점 현재 일부 '도로'로 이용 중임(감정평가서 참조).

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(동산유치원, 양평고등학교), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 양평고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 공동주택이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 양평읍은 지역 특성상 개발 사업이 꾸준히 추진되어 왔으며, 양근리 일대도 도시개발구역 지정 및 개발이 이루어진 바 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설과의 접근성 또한 보통 수준입니다. 토지 북동측으로는 인접 토지를 통해 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다. 양평고등학교 인근은 버스 노선 등이 있어 대중교통 이용도 가능한 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 1월 25일 접수된 농협은행의 가압류입니다.

3.2. 등기부채권총액

등기부상 채권 총액은 약 46,665,271원입니다.

3.3. 임차인현황

본건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대차 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재되지 않았습니다. 통상적으로 강제경매는 말소기준권리보다 후순위 권리를 소멸시키며, 본건의 경우 소유권 및 말소기준권리보다 선순위 권리사항은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 양평고등학교 및 주거단지가 형성되어 있어 기본적인 수요가 뒷받침될 것으로 보입니다. 양평읍은 지역 발전을 위한 도시계획이 수립되어 진행되고 있어, 장기적으로 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 상업 시설은 주로 양평읍 중심가에 밀집되어 있으며, 본건의 직접적인 상권은 주거 배후 상권의 성격을 띨 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 양평고등학교, 동산유치원 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 노선을 이용한 대중교통 이용도 가능할 것으로 보입니다.

* 편의시설: 양평군립미술관, 양평물빛정원도서관 등 문화시설이 인근에 있으며, 양평읍 소재지를 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용의 불확실성: 공부상 지목은 '대'이나, 현재 일부가 '도로'로 이용되고 있다는 점은 본건 토지의 가치와 활용성에 영향을 줄 수 있는 중대한 사항입니다. 도로로 이용되는 부분에 대한 법적 소유 관계 및 사용 권한, 향후 건축 가능 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 제2종일반주거지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 환경 및 개발 제한 규제가 존재합니다. 이는 향후 건축 행위 시 제약을 받을 수 있습니다. 또한, 양평군 일부 지역에서 폐기물 처리 시설과 관련된 논란이 있었던 점을 고려할 때, 주변 지역의 환경적 민감성을 인지할 필요가 있습니다.

* 임대차 정보 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 부재: 현재까지 확인된 바로는 본건 인근에 혐오시설에 해당하는 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 양평군 양평읍 주거 밀집 지역에 위치한 토지로, 양평고등학교 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 공부상 지목과 실제 이용 현황의 차이(일부 도로 이용)가 존재하며, 다양한 환경 및 개발 제한 규제가 적용되어 있어 투자 시 면밀한 법률적, 물리적 검토가 필수적입니다. 인수되는 권리가 없어 명확하지만, 도로 부분의 불확실성이 가장 큰 리스크 요인으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양평고등학교 인근의 안정적인 주거지역 입지.

* 양평읍의 지속적인 도시 발전 가능성.

* 토지 자체의 낮은 감정가 대비 잠재적 가치 상승 가능성 (도로 부분의 법적 지위 해명 시).

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 241,080,000원을 기준으로, 시장 상황, 경쟁 입찰자들의 판단, 그리고 상기 명시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 토지의 일부가 도로로 이용되는 상황에 대한 정확한 가치 평가와 향후 개발 가능성을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.