나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30992 [1] 경기도 여주시 현암동 189-23 애플하우스에프 1동 9층902호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 현암동 '오학동 행정복지타운' 북동측 인근에 위치함. 본건 주위는 다세대주택과 (주거용)오피스텔이 단지를 이루며, 단지 주변으로 소규모 아파트와 상가 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 2017년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 10층 건물 중 9층 902호로서,
외벽은 드라이비트 마감,
내벽은 벽지 또는 일부 편벽돌, 타일 붙임 마감,
창호는 PVC샷시 이중창호임.

이용상태

계단식 다세대주택으로서 방3, 거실, 주방, 식당, 욕실, 화장실, 현관, 다용도실, 보일러실 구조임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방과 급탕설비, 급배수시설, 위생설비, 승강기 설비, 무인경비 공동현관시스템 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 목적 토지는 평탄한 사다리 모양으로 오피스텔 10호와 다세대주택 8세대 애플하우스 F동 대지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 도예로에, 북측으로 노폭 약6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역. 소로1류(폭 10m~12m)(여주 소로1-4호선)·소로3류(폭 8m 미만)(여주 소로 3-137호선)접함, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역,
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

1. 제시목록(등기사항전부증명서)상 대지권 목적 토지 지목은 '공장용지'이나 2018년 1월 10일 '대'로 지목 변경되었음.
2. 제시목록(등기사항전부증명서)상 1동 집합건물 용도는 다세대주택이나 집합건축물대장 1~6층 건축물 용도는 오피스텔임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 이해관계인의 부재로 임대관계를 확인하지 못하였으며, 내부 구조 및 상태 등은 외부 관찰로 확인하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 여주지원 2025타경30992 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 여주시 현암동 189-23 애플하우스 F동 9층 902호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2017년 11월

건물 총 면적: 1658.29㎡ (약 501.78평)

구분건물 전용 면적: 65.06㎡ (약 19.68평)

토지 면적: 24.40㎡ (약 7.38평)

건물 면적 (제시외 포함): 65.06㎡ (약 19.68평)

토지 면적 (제시외 포함): 24.40㎡ (약 7.38평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 채무 현황

감정가: 174,000,000원

등기부채권 총액: 188,345,673원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 여주시 현암동에 위치하며, '오학동 행정복지타운' 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 오피스텔 단지가 형성되어 있으며, 소규모 아파트와 상가 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 현황

토지는 평탄한 사다리 모양으로, 애플하우스 F동의 대지로 이용 중입니다. 서측으로는 도예로에, 북측으로는 노폭 약 6미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준공업지역이며, 소로 1류(폭 10~12m) 및 소로 3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존: 복경수

소유권 이전: 김인숙

선순위 권리: 등기부상 '을구 5번' 전세권설정(채권자: 신우석, 금액: 180,000,000원)은 말소 예정이나, '물건명세서 참고사항'에 의거하여 매각으로 소멸되지 않는 '주택임차권등기'가 존재합니다.

기타 권리: 서민금융진흥원의 가압류(금액: 8,345,673원) 등기 등 다수의 권리가 존재하나, 이들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 '대항력 있는 임차인'으로 신우석 씨가 존재하며, 임차보증금은 180,000,000원입니다. 해당 임차인은 2021년 07월 05일 전입, 2021년 06월 04일 확정일자를 받았습니다.

'물건명세서 참고사항'에 따르면, 해당 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않아 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 만약 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

(참고: 등기부등본 상 신우석 씨의 전세권설정(을구 5번)은 말소 예정으로 표시되어 있으나, 별도로 등기된 주택임차권의 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 '을구 5번 전세권설정' 또는 '갑구 8번 임의경매개시결정'이 될 것으로 보이며, 이보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 비아트리스 102동 (2017년식, 72.11㎡): 2026년 5월 27일, 153,000,000원에 거래되었습니다. 본건(65.06㎡)과 건축 연도가 유사하며, 면적 대비 시세는 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 개나리주택 (1987년식, 42.84㎡): 2026년 6월 30일, 70,000,000원 / 2026년 6월 12일, 88,000,000원에 거래되었습니다. 연식이 오래된 건물로, 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 시장 가치 평가

본건의 감정가는 174,000,000원입니다. 주변 신축급(2017년식) 건물의 시세를 고려할 때, 감정가는 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 하지만 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원을 고려하면, 실질적인 매수인의 총 부담액은 감정가를 훨씬 상회할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 '오학동 행정복지타운' 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다. 또한 주변 주거 밀집 지역의 특성상 생활 편의시설(마트, 식당 등) 이용에 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 문화시설

주변에 학교 등 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 여주시 평생학습센터, 도서관, 문화예술공간 등이 있어 지역 주민들의 학습 및 여가 활동을 지원하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 180,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

* 토지 지목: 공부상 '공장용지'에서 '대'로 변경되었으나, 이는 현재 이용 현황과 부합하는 것으로 보입니다.

* 건물 용도: 집합건축물대장상 1~6층은 오피스텔, 상위층은 다세대주택으로 등재되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 건물 전체의 용도나 향후 관리에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

준공업지역으로 지정되어 있으며, 소로 1류 및 3류 도로에 접합니다. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 환경 및 건축 관련 규제 사항이 적용되어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오 시설

검색 결과, 여주시 지역에서 화장장, 쓰레기 소각장 등 혐오시설 설치를 두고 주변 지자체 및 주민들과 갈등이 있었던 사례가 확인되었습니다. 본건 소재지인 현암동 자체에 특정 혐오시설이 인접했다는 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 지역 내 혐오시설 관련 이슈가 존재하므로 관련 정보를 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 입지 및 구조는 양호한 편입니다. 그러나 180,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 실제 취득 비용을 감정가 및 주변 시세 대비 현저히 높게 만들 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 건물 일부 층의 용도 혼재 가능성 및 토지 이용 제한 사항 등도 추가적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신식 건물에 해당합니다.

* 양호한 입지: 주거 지역에 위치하며 교통 접근성이 보통 수준입니다.

* 안정적인 지역 수요: 다세대주택 및 오피스텔 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 180,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 투자로서의 매력도가 현저히 낮아질 수 있습니다.

주변 유사 신축 건물의 시세가 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준임을 감안할 때, 매수인의 총 지출 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

만약 인수해야 할 보증금이 180,000,000원이고, 이 금액 전액을 낙찰자가 부담해야 한다면, 낙찰가는 본 건의 실질적 시장 가치(약 130,000,000원 ~ 150,000,000원)보다 낮아야 총 지출이 시장 가치를 넘지 않게 됩니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 최소 입찰가인 180,000,000원은 매우 높은 위험 부담을 안고 있습니다.

매수인의 공격적인 성향 및 시장 가치 판단에 따라 달라지겠지만, 낙찰 후 예상되는 총 지출이 150,000,000원을 넘지 않도록 하기 위해서는 입찰가를 매우 낮게 써야 합니다.

권장 입찰가: 120,000,000원 ~ 140,000,000원 (본 입찰가는 인수 보증금 인수 여부 및 금액을 고려한 총 지출액을 시장 가치 이내로 맞추기 위한 추정치이며, 실제 인수 보증금액 및 배당 여부에 따라 총 지출액은 크게 달라집니다. 또한, 해당 입찰가는 최소 입찰가인 180,000,000원보다 낮으므로, 유찰 가능성이 높음을 인지해야 합니다.)

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