나이스옥션 법원경매 여주 2025타경526 [1] 경기도 양평군 양서면 양수리 567 훼미리아파트 가동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 양서리 소재 ""양서파출소"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은
저층의 공동주택 및 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 면소재지 주변의
주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 교통여건은 무난시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 4층 405호로서,
외벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등.
창호 : 샷시 및 유리창 등의 구조입니다.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관 등)로 이용 중입니다.
(별지 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스, 소화전설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄한 5필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니
다.

인접 도로상태등

본 단지 남서측으로 소로의 포장도로를 이용 중이며 단지 내 도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1토지 (567) :
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(양서 소로 3-4)(저촉), 가
축사육제한구역(2024-06-10)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시
설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(2023-08-29)(수도법시행령제14조제3의제1호)<수도법>, 하수처리구역(양서하수처리구역(양서
공공하수처리구역))<하수도법>, 홍수관리구역<하천법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정
책기본법>

2~ 5토지 (567-1, 566-14, 561-12, 561-13) : 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-06-10)(전부제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계
획법>, 공장설립승인지역(2023-08-29)(수도법시행령제14조제3의제1호)<수도법>, 하수처리구
역(양서하수처리구역(양서공공하수처리구역))<하수도법>, 홍수관리구역<하천법>, 수질보전특
별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다.
* 기타사항: 본건의 내부구조, 이용상황 등은 거주인 부재로 건축물현황도, 외부관찰, 인근
의 탐문 등에 의거하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경526 (1)

소재지: 경기도 양평군 양서면 양수리 567 훼미리아파트 가동 4층405호

용도: 아파트

감정가: 300,000,000원

토지면적: 57.55㎡ (약 17.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.69㎡ (약 25.62평) - 이는 공급면적 기준이며, 전용면적은 별도 확인 필요

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본건은 경기도 양평군 양서면 양수리 소재 '양서파출소' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 저층 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 면소재지 주변 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

단지 남서측으로 소로의 포장도로를 이용 중이며, 단지 내 도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 집합건물 등기부 요약상 여러 권리 변동이 있었으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소기준권리는 1992년 8월 7일 접수된 국민은행의 근저당권(13,000,000원)입니다.

이후 소유권이전, 가압류(김정민, 100,000,000원, 2023-08-08 접수), 강제경매(김정민, 117,559,420원, 2025-03-24 접수) 등이 등기되어 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 113,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2012-11-26

* 배당신고일자: 2025-05-15

* 대항력: 없음

권리분석 결과, 임차인 전 의 경우 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 별도의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 양서면 양수리는 북한강과 남한강이 만나는 두물머리 지역과 인접하여 관광객 유동이 있는 곳입니다.

주변에 아파트 단지들이 형성되어 있으며, 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다.

직접적인 혐오시설이나 주민 반대 민원이 제기된 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 양평군 내에서 공동장사시설(화장장) 건립 관련 논란이 있었으나, 본건 소재지와는 거리가 있는 지역입니다.

두물머리, 세미원 등 관광지가 인접해 있어 관광객 방문이 잦은 지역입니다.

5. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트 스라브지붕 5층 건물 중 4층 405호입니다.

내부 구성은 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 아파트로서 통상적인 구조를 갖추고 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에는 양서파출소, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통은 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 거주인이 부재한 상태에서 건축물 현황도, 외부 관찰, 인근 탐문 등으로 파악되었습니다. 따라서 내부 상태나 실제 이용상황에 대한 정확한 확인이 어려울 수 있습니다.

임대관계는 미상으로 파악되었으나, 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 홍수관리구역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제가 적용됩니다. 이러한 규제들은 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양서면 양수리의 훼미리아파트로, 양평의 대표적인 관광지인 두물머리와 인접하여 입지적 장점을 가집니다.

부동산 강제 경매로 진행되며, 권리분석상 매수인이 인수할 권리 부담은 없습니다.

단, 거주인 부재로 인한 내부 상태 확인의 어려움, 토지이용규제 등의 잠재적 리스크는 존재합니다.

전반적으로 양호한 주거 환경 및 교통 접근성을 갖춘 아파트입니다.

8. 투자 포인트

* 양평 지역의 선호도 높은 주거지 중 하나인 양서면에 위치합니다.

* 두물머리 등 관광 명소 인접으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 부동산 강제 경매로 권리관계가 명확하며, 인수하는 부채가 없습니다.

* 아파트로서 기본적인 주거 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 300,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 실제 상태, 시장 상황, 입찰 참여 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본건의 건물면적 84.69㎡ (약 25.62평) 기준으로, 인근 삼익아파트 84.96㎡의 KB시세가 2026년 7월 기준 2.5억원 수준으로 확인되며, 훼미리아파트 84.69㎡의 최근 거래가는 2025년 11월 1.9억원으로 확인됩니다.

본 건의 감정가는 3억원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 실제 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인 및 주변 아파트 단지의 최근 실거래가, 매물 현황 등을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 순수 부동산 가치와 향후 시장 전망을 기반으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.