나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30935 [1] 경기도 양평군 서종면 문호리 900-10 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 서종면 문호리 소재 ""문호리삼거리"" 남측 근거리에 위치하며, 주위는
전원주택, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 노선 버스정류장이 소재하며
대중교통사정은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로 현황 ""토목공사 중단된"" 상태임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

게획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장
설립승인지역, 수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경30935 (1)

소재지: 경기도 양평군 서종면 문호리 900-10

용도: 임야

감정가: 865,910,000원

토지면적: 1,310.00㎡ (약 396.33평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 양주축산업협동조합 (주요 채권자 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 서종면 문호리 소재 "문호리삼거리" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 전원주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 지형 및 토지 이용상태

본건은 부정형의 완경사지이며, 현재 "토목공사가 중단된" 상태입니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역)으로 지정되어 있어 재산권 행사에 각종 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 31일 접수된 양주축산업협동조합의 근저당권(을8)입니다.

3.2. 주요 등기 현황

- 소유권: 김종숙(2000-07-19), 황윤득(2016-09-29) 등 소유권 이전 이력이 확인됩니다.

- 주요 권리: 본 경매개시결정(2025-02-20, 양주축산업협동조합) 이전에 설정된 근저당권, 지상권, 가압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

- 을8 근저당권: 양주축산업협동조합 (2022-10-31, 금552,000,000원) - 말소기준권리

- 을9 지상권: 양주축산업협동조합 (2022-10-31)

- 을11 근저당권: 장익성 (2023-03-29, 금75,000,000원)

- 을12 근저당권: 김명수 (2023-05-26, 금50,000,000원)

- 갑25 가압류: 케이비캐피탈 (2024-11-20, 금51,458,832원)

- 갑26 임의경매: 양주축산업협동조합 (2025-02-20, 471,336,191원) - 본건

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명확히 기재되어 있지 않습니다. 등기부상 모든 권리가 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 728,458,832원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

양평군 서종면 문호리는 최근 "핫 플레이스"로 떠오르는 지역으로, 전원주택과 임야가 혼재되어 있으며, 독특한 분위기의 카페, 레스토랑 등이 자리 잡고 있어 감성적인 생활 및 여가 공간으로서의 매력이 있습니다.

4.2. 개발 가능성

본 토지는 계획관리지역에 속해 있어 일부 개발 행위가 가능하나, 상세한 개발 가능성은 엄격한 토지이용계획 및 제한상태를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

문호리 인근에는 다양한 카페와 식당이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통 편의성

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능하여 양평군 내에서의 이동은 비교적 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 개발의 제약

본건은 "토목공사가 중단된" 상태로, 이러한 상태의 토지를 활용하기 위해서는 추가적인 공사 및 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 엄격한 토지 이용 규제

본건이 속한 지역은 계획관리지역임에도 불구하고 가축사육제한, 배출시설설치제한, 준보전산지, 자연보전권역, 수변구역, 수질보전특별대책지역 등 다중적인 규제를 받고 있어, 개발 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

6.3. 지역 환경 및 규제 이슈

양평군 서종면 문호리 지역 일부에서 과거 불법 산림 훼손 및 개발 관련 문제가 발생한 사례가 있어, 향후 개발 행위 시 더욱 강화된 행정적 검토와 규제를 받을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양평군 서종면 문호리라는 매력적인 입지에 소재한 임야로, 주변 환경이 우수하고 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 현재 토목공사가 중단된 상태이며, 계획관리지역임에도 불구하고 다양한 환경 및 개발 규제가 복합적으로 적용되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약과 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 과거 유사 지역에서의 규제 위반 사례는 향후 사업 진행 시 행정 절차에 대한 면밀한 주의를 요구합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 양평의 자연 친화적 입지

양평 지역은 서울 근교의 쾌적한 전원생활지로 각광받고 있으며, 문호리 역시 이러한 가치를 지니고 있습니다.

8.2. 계획관리지역의 잠재력

비록 규제가 많지만, 계획관리지역이라는 점은 규제 완화 시 개발 잠재력을 확보할 수 있는 여지를 제공합니다.

8.3. 경매를 통한 가격 메리트 기대

감정가 대비 시세 조사를 통해 실질적인 개발 가능성과 복구 비용 등을 고려한 합리적인 입찰가를 산정한다면 가격 메리트를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토목공사가 중단된 상태이며, 다수의 토지 이용 규제를 받고 있어 즉각적인 개발이나 활용에 어려움이 예상됩니다. 또한, 낙찰 후에도 중단된 토목공사 복구 및 각종 개발 관련 인허가 절차에 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 판단됩니다. 따라서, 감정가 865,910,000원을 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 본건의 실질적인 가치를 평가한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 예상 잔여 채권액과 복구 및 인허가에 필요한 제반 비용, 그리고 시장 상황을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.