나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30958 [1] 경기도 이천시 신둔면 도암리 75-7 3동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 종일 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 도암리 소재로서 ""도암2리 마을회관"" 북서측

인근에 위치하는 공동주택 3동 3층 302호로서 인근일대는 다세대주택, 기존주택,

농경지 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 및 생활편의시설 등에의 접근성은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 부근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통

포함 전반적인 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층중 3층 일부로서

외벽 : 변색벽돌붙임 등.

내벽 : 세멘몰탈위 벽지 및 치장재 마감 등.

창호 : 샷시창 등임.

이용상태

3층 302호 공동주택(연립주택)임.

(내부 구조는 건물 개황도 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리평지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,

수질보전특별대책지역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.

2.본건 구분건물의 베란다확장여부는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 여주지원 2025타경30958 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 신둔면 도암리 75-7 3동 3층302호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 288,000,000원

* 토지면적: 136.96㎡ (약 452.76평)

* 토지지분: 136.964㎡ (약 452.77평)

* 건물면적: 84.83㎡ (약 280.43평)

* 건물지분: 84.833㎡ (약 280.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음. 권리분석, 임차인 현황 등에서 상세 확인)

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 이천시 신둔면 도암리에 소재하며, "도암2리 마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 본건 주위는 다세대주택, 기존주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 본건은 3동 3층 302호로서, 주위 환경 및 생활 편의시설로의 접근성은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 03월 25일 접수된 안양원예농업협동조합의 근저당권공동담보목록(을3)이며, 채권금액은 262,800,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부요약 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 개요 정보에 별도 내용이 없어 현재로서는 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소 예정 권리

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 소유권이전 (갑4)

* 근저당권공동담보목록 (을3)

* 임의경매 (갑5)

상기 권리들은 말소기준권리 이하에 존재하므로 경매 절차를 통해 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 특이사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인의 보증금 또는 차임 등 상세 내용 확인이 필요하며, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 주거지 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 편의시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 환경

현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. 다만, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 일부 존재합니다. (현장 방문 또는 추가 정보 확인을 통해 혐오시설 유무 및 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 일부로서, 외벽은 변색벽돌붙임, 내벽은 세멘몰탈위 벽지 및 치장재 마감, 창호는 샷시창 등으로 마감되어 있습니다. 3층 302호는 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

5.2. 내부 시설

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 토지 이용

토지는 사다리형 평지로서 공동주택 부지로 이용 중이며, 소로의 포장도로와 접하고 있습니다.

5.4. 토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

5.5. 기타 참고사항

* 구분건물 베란다 확장 여부는 미상입니다. 이는 실제 사용 면적과 공부상 면적의 차이, 혹은 추가 공사 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 불확실하여 명도 진행 시 예상치 못한 금전적 부담 또는 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 베란다 확장 불확실: 실제 이용 면적이 공부상 면적과 다르거나, 불법 건축물로 간주될 경우 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 생산관리지역, 수질보전특별대책지역 등은 향후 건축 행위 또는 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 공동담보: 동일 담보물에 대한 추가 경매 진행 가능성 또는 다른 물건과의 연관성(예: 채무 승계 등)을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 이천시 신둔면 도암리에 위치한 연립주택으로, 주변 환경 및 교통 상황은 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리 상의 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 베란다 확장 여부가 불확실하다는 점은 명도 및 실사용 면적 측면에서 주의가 필요합니다. 또한, 토지 이용 계획상 일부 환경 관련 규제가 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 이천시 지역 내 주거용 부동산으로서 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 주택 매매가는 약 1억 7천 8백만원에서 2억 1천 2백만원 사이로 추정됩니다. 이는 유사 면적(약 58.515㎡) 기준이며, 본건의 건물 면적(84.83㎡)은 이보다 넓은 점을 고려해야 합니다. 감정가(2억 8천 8백만원)와 비교 시, 시장 가격 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수할 임차인 보증금이 없는 점을 감안하여, 현재 파악된 시세 및 물건의 잠재적 리스크를 고려할 때, 현실적인 예상 입찰가는 약 1억 9천만원에서 2억 1천만원 선에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 210,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.